Problém nie je vlastníctvo, ale nedostatok bývania

Minulý mesiac som sa zúčastnil komunitného stretnutia v Cincinnati študentov kurzu Housing Systems na University of Cincinnati School of Planning s cieľom prediskutovať „ako inštitucionálni investori ovplyvňujú naše mesto; čo sa v súčasnosti robí na vyriešenie tohto problému a čo ešte musíme urobiť.“ Už som písal o snahách prístavu Cincinnati zmariť inštitucionálnych investorov kúpa rodinného bývania v meste. Otázkou, na ktorú bolo na stretnutí ťažké odpovedať, bolo, čo presne je „inštitucionálny investor“ a či vlastníctvo v príčinnej súvislosti súvisí so zlými výsledkami bývania, ako sú vyššie nájomné, vysťahovanie alebo chátranie. Zdá sa, že obavy o to, kto vlastní bývanie, sú ďalším rozptýlením od skutočného problému, nedostatku ponuky vzhľadom na rastúci dopyt.

Študenti absolvujú kurz tzv Systémy bývania, ktorú vyučoval profesor Hayden Shelby. Kurz zahŕňa pohľad na „povahu problémov s bývaním a trhov s bývaním“ a „riešenie zlyhaní trhu s bývaním“. Pohľad na vlastnícke vzorce a ich vzťah k výsledkom na trhu s bývaním určite stojí za cvičenie v triede, ale mali by sa politické zásahy sústrediť na to, kto vlastní nehnuteľnosť? Závisí to od toho, či môže existovať jasný, konzistentný a kauzálny vzťah medzi vlastníctvom a zlými výsledkami. Zatiaľ som nenašiel žiadne údaje, ktoré by nadväzovali spojenie.

V skutočnosti bol istý čas veľký rozruch okolo zahraničného získavania bývania v Spojených štátoch. Desivý príbeh bol, že čínski investori „zaparkovali“ hotovosť na americkom trhu s bývaním, skupovali veľa bytových domov, vyprázdňovali ich a potom čakali, kým ich predajú. Asi pred 5 rokmi tam bolo návrh na zdanenie nákupu bývania zahraničnými investormi zastaviť toto.

Problém, útržkovitý investori skupujúci a vyprázdňujúci bytové domy, však nebol skutočný. Iste, existovali nejaké transakcie s investormi mimo USA, ale snažili sa peniaze zarobiť, nie ich stratiť. Keď títo investori kúpili budovy, spravovali ich ako ktorýkoľvek iný vlastník, nevyprázdnili ich; bizarným argumentom bolo, že ak ich necháte prázdne, ceny stúpnu a tým aj hodnota investície. Až na to, že na vytvorenie 1% zvýšenia priemerného nájomného by museli kúpiť a odstrániť 1,400 XNUMX kusov z trhu v Seattli, niečo, čo sa jednoducho nedialo.

Dnešné obavy spočívajú v tom, že investori – a modifikátori teraz nie sú „zahraniční“, ale „veľkí“ alebo „mimo mesta“ alebo „veľkí“ alebo „firemní“ alebo všetko vyššie uvedené – sú nevyhnutne zlí aktéri. Obhajcovia ako dôkaz poukazujú na dôsledky rastúceho nájomného, ​​vysťahovania a chátrania. Ale všetky tieto veci sa dejú aj tak bez ohľadu na to, či majiteľ býva míle alebo 1,000 XNUMX míľ ďaleko. A na realitných investičných fondoch (REITS) alebo penzijných fondoch, ktoré kupujú bývanie, jednoducho nie je nič zlé alebo zlovestné, ak si myslia, že sa im to vráti. Predstava, že takéto transakcie budú ziskovejšie, ak sa budovy nechajú rozpadnúť, budú obťažovať nájomníkov a vysťahovať ich nielenže nedáva zmysel, ale nie je podložená žiadnymi kvantitatívnymi dôkazmi.

Existujú zlí poskytovatelia bytov – a sú tu zlí vodiči autobusov, policajti, učitelia a možno aj politici – ale nesnažíme sa pripisovať zlyhania týchto aktérov niečomu, ako kde žijú alebo kde chodili do školy. Ak niektorý z týchto typov aktérov urobí niečo zlé, má zmysel potrestať ho za porušenie pravidiel alebo ohrozovanie komunity. Takéto sankcie už existujú pre ľudí, ktorí nesprávne spravujú nehnuteľnosti spôsobom, ktorý spôsobuje hnilobu, a proces vysťahovania vedie sudca, nie samotný poskytovateľ bývania. A ak je problémom rastúce nájomné, najlepší spôsob, ako to kompenzovať, je vytvoriť konkurenčný trh s bývaním, aby ľudia nespokojní s cenou mohli ľahko nájsť náhradu v okolí.

Základný pocit rozhorčenia v miestnosti na stretnutí bol jasný; niektoré „korporácie bez tváre“ zarábajú peniaze, veľa peňazí, na úkor chudobných ľudí. Je jasné, že z logiky vyplýva, že týmto korporáciám sa musí zabrániť, aby vlastnili majetok v Cincinnati. Jeden účastník navrhol, aby investori akéhokoľvek druhu nemali vo vlastníctve viac ako určitý počet domov.

Zvláštne, prístav Cincinnati súhlasí. Ďalší nedávno publikovaný príbeh poukazuje na snahu prístavu kúpiť čo najviac bytov za verejné doláre alebo výnosy z predaja dlhopisov. Ide o to, že pre „intuitívnych“ investorov nezostane nič. Je prístav inštitúcia? A čo sa stane, keď niekto prestane platiť nájomné alebo poruší podmienky prenájmu? Vysťahuje ich Prístav? Neziskovky a bytové úrady, tiež inštitúcie, vysťahujú veľa, veľa nájomníkov pre neplatenie a porušovanie nájomných zmlúv. Prístav bude tiež. Port plánuje „zarobiť späť svoje peniaze z prenájmu a prípadne z predaja domov. Ale hlavným cieľom je udržať nájomné dostupné a predajné ceny dostatočne nízke, aby ich ľudia mohli zaplatiť.“

Hmmm. Ako to urobia? Indície z príbehu sú, že 10,000 XNUMX dolárov, ktoré Port odhadol, že minú na zlepšenie domov, nestačí. Prístav si začína uvedomovať – ako každý iný vlastník, veľký či malý –, že niekto musí zaplatiť za opravy. Ak je to koncový užívateľ, nájomca alebo kupujúci, cena sa zvýši. Je to jednoduchá matematika. Pravdou je, že každý kupujúci, či už je to REIT alebo prvý investor, ktorý kupuje jednu nehnuteľnosť na prenájom, prenájom je jediný spôsob, ako zaplatiť za zlepšenie. Ak sa vyskytnú problémy s bývaním, najlepším spôsobom, ako ich riešiť, je stimulovať zlepšenie, nie ich nariaďovať. Ak príde mandát, prenajímatelia vyzdvihnú kartu a jednotky už nebudú cenovo dostupné.

Môže to byť redukcionistické, ale vždy existuje jeden spôsob, ako vyriešiť akýkoľvek problém s bývaním: umožniť trhu produkovať veľa a veľa bytov, a to natoľko, že výrobcovia a poskytovatelia musia medzi sebou súťažiť, aby si ľudia prenajali alebo kúpili ich produkt. Čokoľvek menšie ako toto zošikmí hraciu plochu preč od spotrebiteľa, prinúti ich, aby si navzájom konkurovali a akceptovali menej ako ideálne ceny a podmienky. A tu je kľúčový bod celej tejto diskusie: aj keby existovala merateľná a silná príčinná súvislosť medzi vlastníctvom a výsledkami bývania, najlepším riešením by stále bolo viac bývania. Rozpúšťadlom pre väčšinu otázok bývania je vytvorenie dostatočnej ponuky, aby ľudia mali možnosť slobodne si vybrať cenovo dostupnú alternatívu.

Profesorka Shelby bola trpezlivá s mojimi otázkami na stretnutí a tiež bola dostatočne láskavá, aby odpovedala na niektoré otázky, ktoré som jej poslal na tému vlastníctva investorov a triedy. Tu sú moje otázky a jej odpovede v plnom znení.

Aké dôležité je urovnať sa v jasnej definícii toho, čo znamená „investor“? Port napríklad používa investorské peniaze z predaja dlhopisov na nákup domov, aby zabránil iným investorom v ich kúpe; je to naozaj o „dobrých“ verzus „zlých“ investoroch? Ako sa to meria?

Myslím si, že je skutočne dôležité rozlišovať medzi rôznymi druhmi investorov. V tomto projekte sme sa spoliehali na termín, ktorý ostatní použili na opis tohto fenoménu, „inštitucionálni investori“. Ale uznávam, že je to nedokonalý výraz. Snažili sme sa vymyslieť lepší termín, ktorý by opísal, aký druh herca je v tejto oblasti vlastne problematický. Typy subjektov, ktoré nás znepokojujú, sú tie, ktoré majú negatívny vplyv na našich občanov a komunity tým, že (1) zvyšujú nájomné na úrovne, ktoré sú pre nájomníkov nezvládnuteľné bez podstatného zlepšenia majetku, (2) vysťahujú vo vyššej miere ako väčšina ostatných. trhoví prenajímatelia a (3) neudržiavanie nehnuteľností primerane, takže nájomníci musia žiť v zlých podmienkach a susedia môžu pociťovať vedľajšie účinky na hodnotu ich nehnuteľností. Pravdepodobne potrebujeme lepší termín pre tieto typy investorov. Možno by stačili len „investori zlých hercov“. Ale dôvod, prečo sme chceli zorganizovať túto komunitnú konverzáciu, je ten, že v Cincinnati si veľa ľudí a organizácií v našom meste všimlo, že máme niekoľko veľkých subjektov, väčšinou REITS, ktoré prišli na scénu za posledných pár rokov a zdá sa, že produkujú tieto materiálne problémy pre obyvateľov za oveľa vyššie sadzby ako u typického prenajímateľa.

Aké sú negatívne výsledky, ktoré môžu byť spojené so „zlými“ investormi? Sú tieto výsledky kauzálne spojené so vzdialenosťou a veľkosťou investora? Je zrejmé, že budú existovať veľkí vzdialení investori, ktorí majú „dobré“ bývanie, a malí miestni, ktorí majú „zlé“ bývanie.

Neviem, že veľkosť je nevyhnutne spôsobená (alebo dokonca vždy koreluje s) týmito zlými výsledkami, ktoré som uviedol vyššie. Je určite možné (a pravdepodobné), že tieto problémy produkujú malí investori a prenajímatelia, ako aj veľkí investori vyrábať kvalitné cenovo dostupné bývanie. Keď však tam sú veľké investičné subjekty produkujúce tieto problémy – a máme niekoľko spoločností v Cincinnati – tieto spoločnosti môžu spôsobiť veľa bolesti kvôli svojej veľkosti a vplyvu. Problémom je aj to, že tieto veľké subjekty je často ťažké brať na zodpovednosť, pretože fungujú pod viacerými LLC a často nemajú miestneho zástupcu, ktorý je v prípade problémov ľahko dosiahnuteľný pre nájomníkov a komunitných advokátov. To je základná otázka.

Skôr než sa snažiť regulovať vlastníctvo, malo by zmysel riešiť zlé výsledky pomocou existujúceho kódu a vývoja programov na stimuláciu iného správania. Ak napríklad bytová jednotka schátrala, mesto by mohlo ponúknuť nízkoúrokový úver z fondu, ktorý by umožnil lacnejšie opravy a zabránil prenosu nákladov na obyvateľov.

Myslím si, že jedným zo spôsobov, ako proti tomu bojovať, je presadzovať existujúce nariadenia a ľudia, s ktorými som v meste hovoril, sa o to určite snažia. A rozhodne má zmysel ponúkať granty a pôžičky s nízkym úrokom, ktoré pomôžu prenajímateľom udržiavať nehnuteľnosti. Rozhodne platí, že najmä drobní prenajímatelia často fungujú s veľmi tesnými maržami a majú skutočne problém udržať si svoje vlastnosti, najmä teraz, keď sú materiály a práca tak drahé. Ale problém, na ktorý sa tu zameriavame, nie sú prenajímatelia, ktorí potrebujú malú pôžičku na modernizáciu niekoľkých nehnuteľností. Hovoríme o veľkých subjektoch, ktoré prichádzajú do štvrtí, zvyšujú nájomné, v skutočnosti „neinvestujú“ do nehnuteľností v zmysle materiálneho vkladu do nich a získavania hodnoty cez tieto nájomné. To je základná otázka, ktorú musíme mať na pamäti pri obchodnom modeli, ktorý sa objavuje v oblasti prenájmov rodinných domov. Väčšina investícií do nehnuteľností sa v minulosti snažila získať výnosy prostredníctvom narastania hodnoty samotnej nehnuteľnosti v priebehu času. Existuje teda motivácia udržiavať nehnuteľnosť. Ale to nie je to, čo tieto spoločnosti robia. Získavajú krátkodobé zisky prostredníctvom zvyšovania nájomného a znižovania nákladov neudržiavaním nehnuteľností. Myslím si, že ide o zásadne odlišný obchodný model od väčšiny prenajímateľov s mamou a popom a musíme to mať na pamäti, keď hovoríme o tomto probléme. Tiež. Treba to mať na pamäti, keď zvažujeme vhodné politické reakcie. Nechceme vytvárať nariadenia, ktoré poškodzujú malých prenajímateľov, ktorí sa už teraz snažia udržať kvalitné jednotky.

Mali by ste nejaké ďalšie myšlienky alebo pripomienky k tomu, čo dúfate, že tento projekt prinesie z hľadiska lepších výsledkov bývania? Ak to zahŕňa reguláciu, ako by sa nové pravidlá mohli vyhnúť vytváraniu demotivačných faktorov, ktoré by mohli znížiť investície súkromných developerov do výstavby bytov v Cincinnati.

Z pohľadu advokácie chcem, aby to ľudí spojilo, aby premýšľali o riešeniach, ktoré môžu viesť k lepším životným podmienkam a väčšej istote nájomcov v našom meste. Nemám vopred určený súbor politických iniciatív, ktoré sa snažím presadiť, ale skôr počúvam ľudí v komunite, snažím sa ich spájať a snažím sa nájsť spôsoby, ktorými by som mohol riadiť výskum, ktorý by mohol byť užitočný. . Z intelektuálneho a pedagogického hľadiska si myslím, že tento projekt už urobil veľa z toho, čo sa od neho očakávalo, teda podnietenie konverzácie, ktorá nám pomôže objasniť, v čom je problém a kam by sa mala naša obhajoba zamerať.