Povolenie väčšieho množstva bývania má pozitívny vplyv na cenu bývania

Minulý týždeň som písal o svojom rozhorčení pri pokuse získať údaje z miest o čase, ktorý trvá výroba bytovej jednotky. Neexistujú žiadne verejné údaje, ktoré by mohli pomôcť prepojiť povolenia, počet obyvateľov a cenu? No áno aj nie. Údaje z Federálnej rezervnej banky Saint Louis, s láskou známy ako Fred, sú zaujímavé, ale nie veľmi podrobné. Poďme sa však pozrieť na Nashville v rokoch 2010 až 2020 a na to, čo nám môže povedať o povoleniach na bývanie, počte obyvateľov a cene. S určitou pomocou Zumper, online sledovača prenájmov, to vyzerá tak, že keď počet ľudí s povolením na bývanie klesá, klesá aj tempo rastu cien bývania. Tu sú údaje.

Začnime rastom populácie Nashvillu v období, na ktoré sa pozeráme, 2010 až 2020. V tomto období podľa Freda pribudlo v Nashville približne 300,000 20 ľudí, čo predstavuje nárast populácie takmer o XNUMX %.

Jedna vec, ktorú si všimnete hneď, je šialená vlastnosť údajov, pokiaľ ide o mestá: v skutočnosti nevidíme Nashville, ale iba širšiu oblasť. Toto je mätúci znak údajov o bývaní. Sčítanie ľudu v Spojených štátoch často spája mestá a nazýva ich metropolitná štatistická oblasť alebo MSA. Nič veľké, však? Ale často sa spory o bývaní odohrávajú v striktných hraniciach miest, a keď sú údaje viac rozptýlené, mätie to, čo môžete povedať o samotných mestách a ich okolí. Prejdeme k Fredovým údajom MSA.

Ďalej sa pozrime na povoľovanie. Fred sleduje tieto údaje pomocou čísel sčítania ľudu. Keď si vezmeme ročný počet vydaných povolení a porovnáme to s počtom obyvateľov, je tam zaujímavý pomer.

Sú s tým všetky druhy problémov. Po prvé, a to je najzreteľnejšie, povolenie sa nerovná skutočnej obývateľnej bytovke. Preto sledujem podrobnejšie údaje o čase do povolenia. Dúfam, že uvidíme časový úsek, ktorý uplynie medzi povolením a časom, kedy sa jednotka stane obývateľnou. Napriek tomu tento pomer nových jednotiek k novým ľuďom stojí za zváženie. Napríklad 33,579 2014 ľudí, ktorí prišli do Nashvillu v roku XNUMX, potrebovalo miesto na život. Existujú faktory ako miera neobsadenosti – často sa to nazýva „absorpcia“ – a ďalšie faktory, ktoré treba zvážiť. Relevantný je ale vzťah medzi novými ľuďmi a počtom povolení. Znamená to menšiu konkurenciu medzi ľuďmi, ktorí hľadajú vzácne bytové jednotky.

Teraz sa pozrime na cenu. Fred nesleduje nájomné, ale sleduje „cenu domu za všetky transakcie“. Tu je zmena cien bývania za desaťročné obdobie spolu so sledovaním nájomného za posledných päť rokov od spoločnosti Zumper.

Tu je zrejmé, že keď porovnáme trend povolení, počtu obyvateľov a ceny, existuje určitý vzťah.

Zdá sa, že povoľovanie dobehne populačný rast v Nashville počas desaťročného obdobia, a keď sa pozrieme na päť rokov, ktoré máme na ceny nájomného a bývania, tie začnú klesať spolu so zjavným nárastom produkcie. S poklesom pomeru nových ľudí k bytovým jednotkám klesá aj tempo rastu cien.

Ale stále mám otázky, dokonca aj pochybnosti. Údaje o Fredovi sa zameriavajú na „odhad s použitím predajných cien a údajov o hodnotení“, aby sa dostali na cenu. čo to presne znamená? Údaje o prenájme z rôznych zdrojov sa môžu výrazne líšiť, rovnako ako miestne odhady ceny. Veľký problém s údajmi o povolení je, že nám nepovedia, kedy sa povolené jednotky skutočne uvedú do prevádzky. Miestne údaje by tiež odhalili veľa o dĺžke času potrebného na získanie povolenia.

Zdá sa, že tento prvý pohľad na verejné údaje potvrdzuje môj dlhodobý argument, že väčšia ponuka znamená nižšie ceny. Stále si myslím, že je to pravda. Ale na rozdiel od mojich kolegov naľavo, ktorí si radi mýlia koreláciu s príčinnou súvislosťou, ja to jednoducho nemôžem. Viac miestnych údajov o skutočných povoleniach, cenách a dátumoch, kedy bolo bývanie uvedené do prevádzky, by to ešte viac posilnilo. Ale toto je dobrý začiatok.

Ale keď sa snažíme preniknúť hlbšie do rýchlo rastúcich miest, ako je Nashville, a pozeráme sa na údaje, ktoré máme, je tu trend: keď sa počet obyvateľov zvýši a povoľuje sa, vidíme, že zvyšovanie cien začína klesať.

Nakoniec je tu niekoľko zaujímavých kvapôčok, ktoré sú tam tiež. Napríklad jedno z najrýchlejšie sa zmenšujúcich miest v Spojených štátoch v skutočnosti vykazuje vzostupný rast cien bývania od roku 2018. Miestna televízna stanica minulý rok zverejnila príbeh o tom, ako sa „trh s bývaním v Decatur zahrieva“.

A čo nájomné? Zumper ukazuje 26% nárast nájomného v Decatur za posledný rok, približne 123 dolárov v priemere. A pohľad na ich graf nájmov za posledných pár rokov ukazuje podobný trend ako ceny bývania.

Čo sa deje v Decatur? Rastúca inflácia z veľkých peňažných skládok zo strany federálnej vlády a problémov dodávateľského reťazca? Možno. Ale to sú črty posledných dvoch rokov a rast cien sa zjavne rozvíja od roku 2018. prečo? Stojí to za zváženie.

Potrebujeme, aby sa miestne jurisdikcie zaujímali o tieto opatrenia rovnako ako ja a aby ich využívali na lepšie riadenie bytovej ekonomiky. Nakoniec, základom každej fungujúcej a spravodlivej a efektívnej ekonomiky je množstvo výmen medzi kupujúcimi a predávajúcimi. Keď výrobcovia vidia dopyt, prirodzene chcú vyrábať viac. Toto spomalenie poškodzuje len ľudí hľadajúcich bývanie, najmä ľudí s menšími peniazmi. Je potrebné urobiť viac práce, ale bolo by oveľa lepšie pomýliť sa na strane väčšieho počtu bytov, a nie viac pravidiel a prieťahov.