Dlhopisy na súkromné ​​aktivity a 4 % dobropisy na daň z bývania s nízkymi príjmami

Federálne programy bývania vo všeobecnosti spadajú do jednej z dvoch kategórií, na tie, ktoré poskytujú priamu dotáciu ľuďom na zaplatenie bývania, a na tie, ktoré využívajú finančné nástroje na uľahčenie výstavby bývania. Spomedzi finančných nástrojov je najvýznamnejší úver na daň z bývania (LIHTC). Tento tvor daňového poriadku speňaží daňovú úľavu na investíciu do dostupného bývania. Ale v programoch chudoby, ktoré preskúmal bývalý kongresman Paul Ryan, existuje aj zaujímavý, ale komplexný nástroj – Private Activity Bond alebo PAB. PAB umožňuje miestnym samosprávam predávať dlhopisy oslobodené od dane v mene subjektov, ktoré budujú projekty prospešné pre verejnosť, vrátane bývania. V spojení s daňovými úvermi môžu byť PAB výkonným nástrojom pre staviteľov, ktorí chcú zhromaždiť kapitál na projekty bývania. Ale zložitosť a náklady sú vysoké. (Ak chcete okno do LIHTC tu je príspevok o tom, ako fungujú).

Kongresová výskumná služba publikoval vynikajúci základ o dlhopisoch súkromných aktivít. Podobne ako daňové dobropisy sú PAB zakotvené v daňovom zákonníku a zahŕňajú dva typy dlhopisov. jeden pre projekty, ktoré slúžia vládnym účelom; druhý na tie, ktoré slúžia na súkromné ​​účely, pokiaľ sú prospešné pre verejnosť. Ak sú dlhopisy na súkromné ​​aktivity určené na „kvalifikované súkromné ​​aktivity“, ako je bývanie, kupujúci dlhopisov neplatia žiadne dane z úrokov, ktoré zarobia. Kongres obmedzuje množstvo dlhu, ktorý možno vydať na súkromné ​​aktivity; 150 miliónov USD a 50 USD na obyvateľa v roku 1986 až po 335 miliónov USD alebo 110 USD na obyvateľa v roku 2022. Existujú aj obmedzenia podľa typu projektu, aby bolo možné ovplyvniť investície. Kongres má tiež v úmysle obmedziť daňové výdavky (výnimky znamenajú menej dolárov v daňových príjmoch).

Ako je možné tieto dlhopisy kombinovať s LIHTC, konkrétne 4% daňovými dobropismi, je dobre riešené v dokumente Korporácie pre podporné bývanie (CSH), Financovanie podporného bývania s dlhopismi oslobodenými od dane a 4 % daňovými dobropismi na bývanie s nízkymi príjmami. Tu je súhrn požiadaviek na používanie dlhopisov oslobodených od dane s daňovými dobropismi.

Dlhopisy môžu vydávať len štátne a miestne vlády spolu s kvázi vládnymi agentúrami. Zvyčajne je to Housing Finance Agency (HFA), štátna agentúra, ktorá prijíma daňové úvery. Ale keďže množstvo dlhopisov oslobodených od dane, ktoré možno vydať, podlieha limitu objemu (limit uvedený vyššie), všetky tieto vládne subjekty agresívne súťažia, aby sa pod tento limit zmestili. Projekty tiež nemajú prístup k výnosom z dlhopisov, kým projekt nedostane schválenie od štátneho HFA, a tieto výnosy sú obmedzené na náklady na bývanie a nemožno ich použiť napríklad na komerčné priestory.

Pokiaľ ide o kombinovanie daňových kreditov a dlhopisov oslobodených od dane, stojí za zmienku jeden dôležitý limit. Na získanie daňového úveru musí projektový manažér pokryť aspoň 50 % stavebných nákladov („pravidlo 50 %)“ výnosmi z dlhopisov; a samozrejme, každé bývanie postavené pomocou týchto dlhopisov a daňových úľav musí byť dostupné pre ľudí, ktorí zarábajú menej ako 60 % priemerného príjmu oblasti (AMI). Zvyčajne 20 % jednotiek musí byť dostupných pre ľudí s 50 % AMI alebo menej, alebo 40 % jednotiek s 60 % AMI.

Ak to ešte nie je zrejmé, tieto druhy projektov sú komplikované. Pridajte k tomu skutočnosť, že tieto druhy „dohodov“ často zahŕňajú ďalších donorov. Napríklad jeden bytový projekt, na ktorom som pracoval ako developer, bol 4% projekt využívajúci dlhopisy oslobodené od dane. Ale mali sme aj prostriedky zo štátneho bytového fondu ako aj stavebný úver. Aby som bol úprimný, musel som si polámať hlavu a prehrabať sa starými e-mailami, aby som si presne spomenul, ako tento projekt vznikol. Dokument CSH odvádza skvelú prácu v tom, že prostredníctvom siedmich rôznych prípadových štúdií ukazuje niektoré z charakteristických spôsobov, ako sa toto financovanie môže spojiť. Napríklad jedna z najjednoduchších prípadových štúdií je z Michiganu. Tu je graf, ktorý ukazuje financovanie projektu.

MSHDA je Michigan State Housing Development Authority, štátna agentúra pre financovanie bývania. MSHDA predal dlhopisy a dlh je splácaný prostredníctvom skromných príjmov od nájomníkov, ktoré čiastočne pochádzajú z poukážok § 8. Každý z donorov v projekte má iné požiadavky a pri takýchto typoch projektov splnenie jednej požiadavky môže narušiť jednu z požiadaviek iného donora.

V niektorých prípadoch možno na zaplatenie dlhovej služby použiť vlastný kapitál daňového úveru. V dokumente CSH sa používa prípadová štúdia, ktorá použila dlhopisy a potom „úplne stiahla dlhopisy do trvalej konverzácie s inými verejnými pôžičkami, grantmi a daňovým úverom“. Vyzerá to ako použitie vlastného kapitálu na daňovom úvere na splatenie dlhopisov. To je presvedčivé: hoci 4% daňový úver predstavuje menšie percento oprávneného základu cenovo dostupného projektu, možnosť použiť úver na splatenie dlhopisov je dobrý nápad. Rovnako aj kombinovanie rôznych zdrojov financovania.

Ryan netrávi veľa času na PAB okrem toho, že naznačuje, že „málo štúdií o účinnosti dlhopisov na súkromné ​​aktivity . . . čo sa týka zlepšenia mobility nájomníkov smerom nahor.“ To je pravda a jeho pohľad na výdavky na program ukazuje, že dlhopisy sa nepoužívali tak často ako daňové úľavy na bývanie s nízkymi príjmami.

A za desaťročie od jeho analýzy sa veľa nezmenilo (graf údajov z ministerstva financií Spojených štátov).

Môj názor je, že PAB by sa mali využívať tak, ako sa využíva všetok dlh: získavanie hodnoty. V prípade bývania som navrhol schéma zachytávania hodnoty pre bývanie bezdomovcov v ktorej sa vyčíslia napríklad náklady na tábory, dlhopisy sa predávajú na realizáciu zásahov na ukončenie táborov, potom ako sa realizujú úspory, pričom sa tieto úspory využívajú ako dlhová služba. Problémom pri zostavovaní toho, čo je v neziskovom svete známe ako „kapitálový zásobník“, je úroveň zložitosti, ktorá je problematická z nasledujúcich dôvodov:

● čas – tento druh finančných dohôd prehlbuje čas a čas sú peniaze. Náklady na držanie počas čakania na zostavenie a zosúladenie financovania sú skutočným prírastkom celkových nákladov na vývoj;

● Transakcie – viac donorov znamená viac transakčných nákladov a tieto náklady tiež zvyšujú celkové náklady na vývoj;

● Právnici a konzultanti – na každom kroku je potrebné najať právnikov a konzultantov, aby sa predišlo katastrofám, ktoré by mohli spôsobiť zlyhanie projektu; a

● Nie je to veľmi efektívne – so všetkými pohyblivými časťami a dodatočnými nákladmi je toto najefektívnejší spôsob, ako zabezpečiť bývanie pre ľudí, ktorí to teraz potrebujú?

Na záver sa vrátim k základnému pravidlu, že každý návrh financovania bývania by mal byť čo najjednoduchší, dostať potrebné prostriedky alebo jednotky ľuďom, ktorí ich dnes potrebujú. Aj keď ma to zaujíma a užívam si výzvu vyriešiť rébus financovania, za hranie týchto hier ľudia neplatia nájomné; musíme nájsť spôsoby, ako premiestniť PAB na lepší účel, než sú zložité dohody o financovaní výstavby dotovaných bytov.