Uvedenie kolies na zlú politiku

Za posledné desaťročie sme pracovali na otázkach bytovej politiky s volenými predstaviteľmi, developermi, staviteľmi, poskytovateľmi bývania a zástancami „Aká je odpoveď? alebo "Čo máme robiť?" To je zvyčajne potom, čo nakreslím trochu temný obraz budúcnosti; štátne a miestne vlády pokračujú v nadmernej regulácii bytovej výroby, čím vzniká nedostatok a vysoké ceny, a potom sa snažia zdaňovať a vydierať ekonomiku, aby dotovali obete vyšších cien. V záujme sústredenia všetkých odpovedí na jedno miesto to tu zverejňujem ako sériu.

Bohužiaľ, odpoveď, ktorú dávam, je zvyčajne ignorovaná; predstavte si, že pacient odchádza z ordinácie a mieri rovno do obchodu so šiškami po tom, čo mu bolo odporučené, že ak chce schudnúť, musí držať diétu. Je jednoduchšie hádzať plechovky od piva do televízie alebo podávať právne výzvy, ako robiť tvrdú prácu s pochopením verejnej mienky o bývaní a následným vypracovávaním posolstiev, ktoré ju menia. Ale tu, v piatich príspevkoch, je moja najlepšia odpoveď na otázku: „Čo robíme, aby sme pochopili, prečo sa bytová politika robí taká, aká je, a ako ju zmeníme?“

Úvod: Posúvanie zlej politiky bývania

Dividimus muros et moenia pandimus urbis accingunt omnes operi pedibusque rotarum subiciunt lapus et stuppea vincula collo intendunt.

A tak otvárame mestské hradby. A odhaľte cimburie, všetci spolupracujú, aby sa to stalo, pripevnite kĺzavé kolesá na jeho obrie nohy a laná okolo krku ako ohlávky, pomocou ktorých ho pritiahnete do svätyne.

Virgil. The Aeneid, Preložil David Ferry, (Kniha II, 349-353, s. 46). University of Chicago Press, 2017.

Všetci poznáme príbeh o trójskom koňovi, aj keď sme nikdy nečítali Eneidu. Gréci boli vo vojne s Trójskymi koňmi a aby ich oklamali, ukryli sa do zdanlivo neškodného dreveného koňa. Keď Trójania vtiahnu koňa do mesta, vyskočia Gréci a zvyšok je história, Trója je zničená. Príbeh a obraz sú také známe, že vám málokto dokáže povedať, kde o ňom prvýkrát počuli; je to skoro, ako keby sme sa narodili s vedomím myšlienky „nikdy nedôverovať Grékom nesúcim dary“ (timeo Danaos et dona ferentis), varovanie, ktoré vyslovil trójsky kňaz Laocoon a nakoniec ho ignoroval.[1]

Vyššie som citoval obzvlášť pálčivý aspekt príbehu, ktorý je nevyhnutný na jeho pochopenie a uznanie jeho relevantnosti pre vytváranie zlej verejnej politiky. Jednoducho povedané, pri spätnom pohľade všetci vieme, že priviesť koňa do Tróje bol zlý nápad. Ale myslím si, že väčšina ľudí by povedala, keby sa opýtali, povedali by: „prišlo to s kolesami“. To znamená, že je pravdepodobné, že tí z nás, ktorí stoja na pláži, krútia hlavami a hovoria: "Nerob to!" pozerali by sme sa na koňa so štyrmi dokonalými kolesami a pripevneným lanom. Jediné, čo museli trójske kone urobiť, bolo vtiahnuť to dovnútra, však?

To však v ten deň mimo hradieb Tróje zjavne nebolo. Trójske kone museli pracovať (accingunt omnes operi), aby sa zničili. Takmer v každom prípade zlej politiky, ktorý som videl, najmä v oblasti bývania, to nie je také, ako keby sme sa dostali od „máme bytovú krízu“ k niečomu takému, ako je regulácia nájomného, ​​pretože riešením bolo jednoduché otvorenie zabaleného darčeka. V každom prípade sa ignorujú viaceré varovania a potom je potrebné vyvinúť mimoriadne úsilie na vytvorenie a implementáciu zlej politiky.

Možno najlepším príkladom (a tým, ktorý ma uvádza ako miestneho Laocoona) je politika v Seattli týkajúca sa dostupnosti povinného bývania. Všetko to začalo „bytovou krízou“ v roku 2013, keď oživenie po recesii prinieslo mestu pracovné miesta a zvýšený dopyt po bývaní. Ceny bytov a nájomné začali rásť. Nastala akási občianska panika. Bolo treba niečo urobiť. Páči sa mi to inak – mladý grécky agent poslal spolu s koňom povzbudiť Trójanov, aby ho vytiahli do mesta – objavil sa poradca ktorý poradil predstaviteľom mesta, že dôvodom, prečo ceny bytov stúpajú, je všetko to, čo sa stavia nové bývanie! Čím viac pracovných miest a bytov sa vytvorí, tým viac bude musieť mesto zaplatiť, aby dotovalo ľudí, ktorí by nemohli platiť nájom.

Prichádza kôň, povinné inkluzívne zónovanie (MIZ). Základným argumentom MIZ je, že sa deje nejaká nespravodlivosť; kým mesto rastie, developeri zarábajú milióny, zatiaľ čo nájomné stúpa. Medzitým sa verejnosť prostredníctvom štátnej a miestnej samosprávy zasekla pri návrhu zákona o dotovaní chudobných ľudí, ktorým stúpa nájomné. Preto je odpoveďou zdaniť každý štvorcový meter nového bývania a dať peniaze neziskovým organizáciám, ktoré jedného dňa postavia „cenovo dostupné jednotky“. Jednoducho povedané, toto nedáva zmysel: pripočítanie nákladov k poplatkom potrebné nové bývanie nezlacní, ale predraží. Čo však dáva zmysel, je, že rastúca inflácia ospravedlní ešte viac poplatkov pre neziskovky. Ide o deštruktívny cyklus sťažovania a predražovania výstavby bývania, ktorý potom, ironicky, ospravedlňuje sťaženie výstavby bývania. Vysvetlil som to už v roku 2016 a opäť nedávno. Nebol som jediný potom or teraz.

Aký bol výsledok? Podľa poslednej správy, program MHA v Seattli vygeneroval 96 miliónov dolárov. Keď to bolo navrhnuté v roku 2015, bolo navrhnuté, že sú potrebné desiatky tisíc „cenovo dostupných jednotiek“. Mesto to tvrdilo v roku 2017,

„MHA je súčasťou Seattle's Housing Affordability and Livability Agenda (HALA), ktorá sa snaží do roku 50,000 vytvoriť 2025 20,000 domov, vrátane XNUMX XNUMX cenovo dostupných domov. Rozvoj cenovo dostupného bývania a bývania za trhové ceny je dôležitou stratégiou na spomalenie zvyšovania nákladov na bývanie a poskytovanie širšej škály možností bývania.“

Mesto si od zverejnenia tejto správy, na ktorú som dal odkaz, nárokuje 712 dotovaných jednotiek z vynaložených prostriedkov MHA. Neuskutočnil sa žiadny nezávislý audit tohto tvrdenia, ale aj keď ho akceptujeme, program je šokujúcim zlyhaním. Sme v polovici roku 2022 a aj vzhľadom na Covid-19 je miera výroby slabá. Najnovšia správa Seattle Times ukázal fantastickejšie čísla:

„Záťaž v roku 2021 [od MHA] by mohla mestu pomôcť financovať viac ako 900 cenovo dostupných jednotiek, keďže Seattle predpokladá, že každá jednotka potrebuje od mesta približne 80,000 XNUMX dolárov. Projekty dostupného bývania zvyčajne kombinujú mestské doláre s financovaním z iných zdrojov vrátane federálnych a štátnych vlád.“

Každá jednotka potrebuje 80,000 67 dolárov. Správny. Projekt, ktorý bol nedávno uvedený do prevádzky, stál 148 miliónov dolárov za XNUMX jednotiek resp približne 456,000 XNUMX dolárov za jednotku. No, koho to zaujíma? Nájomné kleslo, však? No, aj keď vezmeme do úvahy poklesy Covidu, nájomné v Seattli opäť stúpa, čo sa blíži medziročný nárast približne o 18 %.

Pravdou je, že MHA zvýšilo náklady a spomalilo výrobu nového bývania a keby sa pred pandémiou postavilo viac a dokonca aj počas nej bez poplatkov a iných pravidiel, ponuka by držala krok s dopytom, keďže po pandémii narastá. Vďaka schéme MHA sa ľudia pred piatimi rokmi cítili lepšie, dnes je faktorom, ktorý prispieva k inflácii nehnuteľností po pandémii.

Existuje šanca, že mesto Seattle môže odstúpiť od programu teraz, keď dopyt stúpa a nájomné stúpa? Samozrejme, že nie. Je to úspech. Pozrite sa na všetky tie peniaze, ktoré vyzbierala na bývanie. Prečo by sme teraz prestali? V skutočnosti je len otázkou času, kedy po zvýšení nájomného budú členovia rady žiadať zvýšenie poplatkov MHA. Ako Aeneas narieka nad koňom, „uchovali sme tú príšernú vec v samotnej citadele (Ferry 46).

Pri takmer každej bytovej politike je vzorec rovnaký. Nájomné stúpajú a s nimi aj volania po intenzívnejšej regulácii a spoplatňovaní bývania. Ponuka a dopyt? Drž hubu Laocoon! Existuje len jedno riešenie, nájsť viac peňazí na „dostupnejšie bývanie“. A je tu veľa Sinon, aktivistov s viac anekdotami ako skutočnými údajmi, ochotných sľúbiť politickú podporu snahám o prerozdelenie bohatstva, aby sa zabezpečilo, že každý bude mať „právo na bývanie“. Namiesto toho ľudia dostanú miesto na čakacej listine na cenovo dostupné bývanie, ktoré môže jedného dňa prísť.

Je frustrujúce vidieť toľko ľudí v mestách tak usilovne pracovať na vytváraní politík, ktoré sú zlú bytovú politiku. Aký je prvý krok k tomu, aby sa kôň nedostal do mesta? Odpoveďou je zistiť, čomu veríme.

[1] Stojí za zmienku, že nuansy latinčiny umožňujú celý rad rovnako odlišných interpretácií toho, čo „et dona ferentis“ mohol znamenať v kontexte (pozri Murley, Clyde. „Et Dona Ferentis.“ The Classical Journal, zv. 22, č. 9, 1927, s. 658–62).