REIT vs. realitné podielové fondy: Aký je rozdiel?

REIT vs. realitné podielové fondy: prehľad

Trustové investičné fondy (REIT) a realitné podielové fondy ponúkajú diverzifikáciu a jednoduchý a cenovo dostupný spôsob, ako môžu jednotliví investori investovať do rôznych segmentov realitného trhu. Predstavujú tiež likvidnejší prostriedok na investovanie v tomto sektore ako priame vlastníctvo alebo investovanie do nehnuteľností.

Na výber je široká škála REIT a podielových fondov v sektore nehnuteľností. Pred zvážením každého typu nástroja musíte pochopiť kľúčové rozdiely medzi nimi, ako aj ich klady a zápory.

REITs

REIT je spoločnosť, trust alebo združenie, ktoré investujú priamo do nehnuteľností prostredníctvom nehnuteľností alebo hypoték. Obchodujú na burze a sú nakupované a predávané ako akcie. REIT vyplácajú dividendy ako súčasť svojej štruktúry. Od Internal Revenue Service (IRS) sa vyžaduje, aby vyplácali väčšinu svojich zdaniteľných ziskov (90% alebo viac) akcionárom prostredníctvom dividend. Spoločnosti REIT však neplatia daň z príjmu právnických osôb.

Najmenej 75% aktív spoločnosti REIT musí byť v nehnuteľnostiach a najmenej 75% jej hrubého príjmu musí pochádzať z prenájmov, hypotekárnych úrokov alebo ziskov z predaja nehnuteľnosti.

Tri hlavné typy sú akciové REIT, hypotekárne REIT a hybridné REIT.

Vlastné imanie REIT

Equity REITs vlastnia a investujú do nehnuteľností, ako sú byty, kancelárske budovy, nákupné centrá a hotely. Výnosy vznikajú najmä z prenájmu nehnuteľností, ktoré vlastnia alebo na ktorých majú podiel.

Akciová spoločnosť REIT môže investovať široko alebo sa môže zameriavať na konkrétny segment, ako sú hotely, rezidenčné nehnuteľnosti, sklady, nemocnice atď.

Spravidla akciové REIT poskytujú stabilný príjem. A pretože tieto REIT generujú príjmy vyberaním nájomného, ​​je ich príjem pomerne ľahko predpovedateľný a má tendenciu sa časom zvyšovať.

REAKCIE na hypotéky

Hypotekárne spoločnosti REIT (alebo mREITs) investujú do hypoték na bývanie a na podnikanie. Tieto REIT požičiavajú peniaze na hypotéky alebo kupujú existujúce hypotéky alebo hypotekárne záložné listy (MBS). Zatiaľ čo kapitálové REIT zvyčajne generujú príjmy z prenájmov, hypotekárne REIT získavajú príjem z úrokov z ich dlhových investícií.

 Hypotekárne REITy majú tendenciu robiť lepšie ako akciové REITy, keď rastú úrokové sadzby.

Hybridné REIT

Hybridné REIT sú kombináciou kapitálových a hypotekárnych REIT. Obaja vlastnia nehnuteľnosti, inkasujú nájomné a tiež investujú do hypotekárnych cenných papierov. Hybridné spoločnosti REIT, ako sú Two Harbors, investujú do hypoték aj do hmotných aktív, využívajú vyváženejší prístup a môžu byť schopné profitovať v rastúcich aj klesajúcich úrokových prostrediach, kde môžu zápasiť iba tradičné akcie alebo iba hypotéky REIT.

Upozorňujeme, že je uvedených iba niekoľko hybridných REIT.

REIT výkon

REIT majú tendenciu dosahovať najlepšie výsledky, keď úrokové sadzby klesajú a keď sa nájomné zvyšuje. Ako akcie vyplácajúce dividendy sa REIT analyzujú podobne ako iné akcie. Existuje však niekoľko veľkých rozdielov v dôsledku účtovného spracovania majetku. Keďže REIT kupujú napríklad nehnuteľnosti, môžete vidieť vyššie úrovne dlhu ako v prípade iných typov spoločností.

Dôležité sú tiež podmienky na kapitálovom trhu, najmä inštitucionálny dopyt po akciách REIT. Z krátkodobého hľadiska môže tento dopyt prekonať základné princípy. Napríklad akciám REIT sa v roku 2001 a v prvej polovici roku 2002 darilo napriek nevýrazným základom celkom dobre, pretože peniaze prúdili do celej triedy aktív.

Na individuálnej úrovni REIT chcete vidieť silné vyhliadky na rast výnosov, ako sú príjmy z prenájmu, príjmy zo súvisiacich služieb a FFO. Chcete zistiť, či má REIT jedinečnú stratégiu na zlepšenie obsadenosti a zvýšenie nájmov.

Dôležitý je aj priemyselný sektor, pretože špecializované REIT zaznamenajú výnosy, ktoré sa líšia v závislosti od typu vlastníctva. Napríklad nižšie uvedený graf zobrazuje výnosy REIT podľa sektorov v roku 2019. V tomto roku sa najlepšie darilo priemyselným nehnuteľnostiam a dátovým centrám, zatiaľ čo maloobchod a samoskladovanie ubudlo.

Podielové fondy nehnuteľností

Podielové fondy sú profesionálne spravované združené investície, ktoré investujú do rôznych nástrojov, napríklad do akcií a dlhopisov. Investori nakupujú akcie alebo podielové listy podielových fondov, ktoré sa nakupujú alebo vyplácajú za aktuálnu čistú hodnotu aktív (NAV). NAV sa počítajú raz denne a sú založené na konečných cenách cenných papierov v portfóliu fondu.

Realitné podielové fondy investujú predovšetkým do spoločností REIT a spoločností pôsobiacich v oblasti nehnuteľností s využitím profesionálnych správcov portfólia a odborných výskumov. Poskytujú schopnosť získať diverzifikovanú expozíciu voči nehnuteľnostiam pomocou relatívne malého množstva kapitálu. V závislosti na ich stratégii a cieľoch diverzifikácie poskytujú investorom oveľa širší výber aktív, ako je možné dosiahnuť samotným nákupom akcií REIT, a tiež poskytujú flexibilitu ľahkého prechodu z jedného fondu do druhého.

Jednou z výhod pre retailových investorov sú analytické a výskumné informácie poskytované fondom. To môže zahŕňať podrobnosti o nadobudnutých aktívach a pohľad manažmentu na životaschopnosť a výkonnosť konkrétnych investícií do nehnuteľností a ako trieda aktív. Špekulatívnejší investori môžu investovať do rodiny realitných podielových fondov, pričom takticky nadhodnocujú určité typy nehnuteľností alebo regióny, aby maximalizovali návratnosť.

Výkonnosť podielového fondu v oblasti nehnuteľností

Pretože investujú hlavne do REIT, výkonnosť podielových fondov v nehnuteľnostiach úzko koreluje s výkonnosťou REIT, ktoré držia. Podielové fondy však môžu byť menej likvidné, môžu byť menej daňovo výhodné a účtovať vyššie poplatky za správu ako REIT alebo REIT ETF. Aj keď realitné podielové fondy prinášajú likviditu do tradične nelikvidnej triedy aktív, kritici sa domnievajú, že sa nemôžu porovnávať s priamymi investíciami do nehnuteľností.

Osobitné dôvody

REIT a realitné podielové fondy poskytujú individuálnym investorom s obmedzeným kapitálovým prístupom k diverzifikovaným alebo koncentrovaným investíciám do nehnuteľností, pretože majú relatívne nízke investičné minimá. Ak poskytuje diverzifikáciu, tieto dva typy fondov pomáhajú znižovať riziko.

V závislosti na ich investičnej stratégii môžu byť realitné podielové fondy diverzifikovanejším investičným prostriedkom ako REIT. To môže znížiť transakčné náklady pre tých, ktorí hľadajú väčšiu diverzifikáciu sústredenú v jednom alebo niekoľkých fondoch. Výhodou pre nich je tiež profesionálna správa portfólia a výskum.

Realitné fondy poskytujú strednodobým a dlhodobým investorom príjem z dividend a potenciál zhodnotenia kapitálu. Pamätajte, že spoločnosti REIT musia každý rok rozdeliť najmenej 90% zdaniteľného príjmu akcionárom vo forme dividend.

Hodnota nehnuteľností má tendenciu stúpať v čase inflácie, pretože ceny nehnuteľností a nájomné stúpajú. Preto môžu REIT a realitné podielové fondy slúžiť ako potenciálne zaistenie proti inflácii.

Nakoniec obidva typy realitných fondov poskytujú likviditu v obvykle nelikvidnej triede aktív.

Nevýhody

Ako pri každej investícii, aj pri investovaní do fondov REIT a realitných podielových fondov existujú riziká. Vrátenie tovaru nie je zaručené.

Rovnako ako u všetkých sektorovo špecifických fondov, aj tie, ktoré sa zameriavajú na nehnuteľnosti, môžu byť volatilnejšie ako fondy so širším investičným horizontom, ako je napríklad fond sledujúci index S&P 500. Stručne povedané, keď trh nehnuteľností klesne, fondy v tomto sektore trpia. Opak je samozrejme pravdou, keď trh nehnuteľností zažíva boom.

Zvyšovanie úrokových sadzieb môže mať vplyv aj na výnosy realitných fondov. Napríklad REIT sa pri získavaní nehnuteľností spoliehajú na dlh alebo požičané peniaze. Keď úrokové sadzby stúpajú, zvyšujú sa aj náklady na požičiavanie, ktoré sa môže znížiť o zisky.

Príklad REIT vs. Realitný podielový fond

Ak chcete napríklad investovať do dynamického a notoricky drahého trhu s nehnuteľnosťami v New Yorku, zvážte vhodne pomenovanú Empire State Realty Trust Inc. (ESRT) – spoločnosť REIT, ktorá si môže nárokovať ikonickú Empire State Building ako jednu zo svojich nehnuteľností v portfóliu. . Jej portfólio zahŕňa osem maloobchodných a osem kancelárskych nehnuteľností na Manhattane a v metropolitnej oblasti New Yorku.

T. Rowe Price Real Estate (TRREX) je príkladom podielového fondu (realitného) sektora s rôznymi podielmi. Pýši sa 41 podielmi a investuje predovšetkým do REIT, ako aj do verejne obchodovateľných spoločností súvisiacich s nehnuteľnosťami.

Bottom Line

REIT a realitné podielové fondy sa líšia, sú si však podobné v tom, že ponúkajú likviditu a prístupný spôsob expozície voči diverzifikovaným nehnuteľným majetkom. Pre retailových investorov bez významného kapitálu vytvárajú tieto realitné fondy cestu k investovaniu do širokej škály nehnuteľností, ktoré by inak mohli byť mimo dosahu. Najmä dlhodobí investori majú potenciál zúročiť príjmy z dividend a zhodnotenie kapitálu v tejto línii. Pred investovaním do niektorého z nich sa uistite, že rozumiete rozdielom medzi nimi, ako aj súvisiacim rizikám a výhodám.

Časté otázky týkajúce sa REIT vs. Realitné podielové fondy

Čo je to neobchodovaný REIT?

Neobchodované REIT sú súkromné ​​investičné fondy do nehnuteľností, ktoré sú profesionálne spravované a investujú priamo do nehnuteľností, a nie sú kótované na burzách cenných papierov. Sú dostupné iba akreditovaným investorom s vysokou čistou hodnotou a zvyčajne vyžadujú veľkú minimálnu investíciu.

Čo je REIT ETF?

REIT ETF sú fondy obchodované na burze (ETF), ktoré investujú väčšinu svojich aktív do akciových cenných papierov REIT a súvisiacich derivátov. REIT ETF sú pasívne spravované okolo indexu verejne obchodovaných vlastníkov nehnuteľností. 

Čo je indexový fond REIT?

Rovnako ako REIT ETF, aj indexový fond REIT je podielový fond, ktorý pasívne investuje do referenčného realitného indexu, ako je napríklad MSCI US REIT Index alebo Dow Jones US REIT Index, ktoré spolu pokrývajú zhruba dve tretiny súhrnnej hodnoty na domácom verejne obchodovateľnom trhu REIT.

Čo je to kancelárska sponka REIT?

Sponka na papieri REIT je štruktúra, ktorá sa snaží maximalizovať daňové výhody spojené s trustmi na investovanie do nehnuteľností a zároveň umožňuje spoločnosti prevádzkovať nehnuteľnosti, ktoré tieto trusty bežne nemôžu prevádzkovať. Takéto REIT sú predmetom dôkladnej regulačnej kontroly, pretože v štruktúre kancelárskych sponiek sú fiduciárne záväzky voči rôznym skupinám akcionárov a môžu existovať inherentné konflikty. Je to podobné, ale pružnejšie v štruktúre so zošitým REIT.

Čo je to Triple Net REIT?

Trojitý čistý REIT je akciový REIT, ktorý vlastní komerčné nehnuteľnosti využívané trojitým čistým (NNN) lízingom. Trojnásobný čistý prenájom znamená, že náklady na štrukturálnu údržbu a opravy musí zaplatiť nájomca – okrem nájomného, ​​dane z nehnuteľnosti a poistného. Pretože tieto dodatočné výdavky prechádzajú na nájomcu, prenajímateľ si vo všeobecnosti účtuje nižšie základné nájomné. Tým sa REIT zbavuje najväčšieho rizika akéhokoľvek čistého prenájmu.