Maloobchod sleduje ľudí – vstúpte do „tieňových“ centrálnych obchodných štvrtí a predmestských „okamžitých centier“

Existujú neklamné dôkazy o oneskorenom oživení maloobchodu po pandémii v centrálnych obchodných štvrtiach (CBD) našich veľkých amerických miest. Vysvetlenia zahŕňajú pokles dennej obchodnej populácie, pretože ľudia sa rozhodnú pracovať z domu, aspoň na čiastočný úväzok. Okrem toho sa nárast kriminality v centre mesta ešte pred pandémiou považuje za príspevok k poklesu počtu CBD. Ale pôsobia aj iné „migračné sily“, ktoré sú tiež faktormi.

Mileniáli, ktorí žijú v mestách, si teraz zakladajú rodiny. A rovnako ako ich boomerskí rodičia (alebo starí rodičia) počas prímestského letu v polovici dvadsiateho storočia, aj títo Gen-Y vymieňajú mestský život za prímestské, či dokonca mimomestské. Ich túžba po dvoroch a lepších školách spolu s výmenou dochádzania za „približovanie“ zohráva úlohu pri ich premiestňovaní.

Čítanie odborníka

Obrátil som sa na riaditeľa ekonomického výskumu Moody's Analytics Thomas LaSalvia, aby som zistil, či ich údaje podporujú moje predpoklady; zrejme áno. "Presne toto je sentiment pochádzajúci od maloobchodných realitných maklérov v New Yorku, San Franciscu a Chicagu." LaSalvia pokračovala. „Maloobchod sleduje ľudí a vzory ľudí sa menia. Skutočnosť, že hlavní zamestnávatelia kancelárskych budov neprivádzajú pracovníkov späť na plný úväzok, znížila návštevnosť, čo ovplyvnilo maloobchodníkov na úrovni ulíc.“

Potvrdzujú to štatistiky o voľných pracovných miestach agentúry Moody's. Od prvého štvrťroka 2020 do tretieho štvrťroka 2022 vzrástla neobsadenosť maloobchodných miest v centre Chicaga z 15.6 % na 18.2 %, zatiaľ čo neobsadenosť metra v Chicagu vzrástla len z 12.2 % na 12.4 %. Neobsadenosť maloobchodných miest v centre San Francisca za rovnaké obdobia vzrástla zo 4.5 % na 8.2 %, zatiaľ čo vyššia miera neobsadenosti metra v San Franciscu sa len posunula zo 4.5 % na 4.9 %.

V mojom rodnom meste Minneapolis bola erózia maloobchodnej prevádzky CBD výraznejšia. Ešte pred pandémiou sa neobsadenosť maloobchodných miest v centre mesta pohybovala od 10 % do 20 %. Podľa Cushman & WakefieldCWK
miera neobsadenosti maloobchodných miest v centre Minneapolisu za prvý polrok 2022 vzrástla na 35 % v porovnaní s mierou neobsadenosti maloobchodných miest v susedstve 7 %.

Nicollet Mall, kedysi životne dôležité centrum pre chodcov v centre, ukotvené pri milovanom a nešťastnom nákupnom dome Dayton's, sa stalo tieňom svojho bývalého ja. Neiman Marcus, Saks Fifth Avenue a ďalší maloobchodní predajcovia národných špecialít zatvorili svoje brány. Väčšina stiahla stávky dávno predtým, ako sa mesto pustilo do modernizácie ulíc v roku 2018 za 75 miliónov dolárov.

Teraz a pracovná skupina Členovia mestskej rady, správcovia budov, makléri a odborníci z centra mesta pod vedením starostu Minneapolisu Jacoba Freya pracujú na vytvorení plánu „revitalizácie maloobchodu“ v dôsledku záplavy ďalších zatváraní obchodov v nákupnom centre.

Centrálna obchodná štvrť „Shadow“.

Avšak v centre Minneapolisu nie je všetko zničujúce, pokiaľ ide o maloobchod. V ostrom kontraste s prázdnymi výkladmi v srdci centrálnej obchodnej štvrte je tu rušný ruch, čo by kameňom dohodil na sever.

Minneapolis, ako Chicago, Milwaukee, San Francisco, Portland a ďalšie hlavné metrá majú „tieňovú“ centrálnu obchodnú štvrť. Tieto mestské vrecká sa stali magnetmi pre profesionálov NexGen aj pre prázdnych hniezdičov. Sú vybavené štýlovými loftmi, gastronomickými miestami na stretnutia a trendovou zmesou špecializovaných predajcov.

V Minneapolise je „koridorom chladu“ skladová štvrť North Loop, ktorú na severe lemuje rieka Mississippi a na juhu obchodné a športové zariadenia. Je to naša verzia štvrte River West v Chicagu, North Beach v San Franciscu a Tretej Ward v Milwaukee. Všetky zdieľajú podobnú DNA, genofond skromných, nízkopodlažných tehlových budov na okraji mestských staníc.

Tieto továrne a obchodné sklady boli postavené začiatkom 20^th storočia, boli prehliadané počas masívnych projektov mestskej obnovy v strede XNUMX. storočia, ktoré zbavili mnohé z bohatého architektonického dedičstva našich miest.

Imunitný voči loptám

Je iróniou, že tieto skromné ​​skladové budovy a pozemok, na ktorom stáli, „nestáli za demoláciu“ vzhľadom na ich blízkosť k jadrám CBD. Preto zostali v druhej polovici minulého storočia málo využívanými komerčnými skladmi.

Bystrí vývojári, ktorí začali kupovať tieto nehnuteľnosti, vedeli, že ich vysoké stropy, odhalené tehly a ťažká drevená konštrukcia sa dajú premeniť na výkopy s vysokým dopytom. Ďalším bonusom boli ich obchodné priestory na úrovni ulíc, ktoré sa premenili na kaviarne, reštaurácie, bary a obchody miestnych obchodníkov.

V susedstve North Loop makléri tvrdia, že voľných komerčných priestorov je teraz menej ako pred pandémiou. A celoštátne podobné trendy hrajú. Deb Carlsonová, senior riaditeľ maloobchodného tímu Cushman & Wakefield pripísal silu maloobchodných nehnuteľností oživeniu záujmu spotrebiteľov o malých, nezávislých maloobchodníkov.

Nové „Instant Downtowns“ v Burbs

Trendové tisícročné presídľovanie sa deje na jedinečnej križovatke v predmestskom maloobchode. Strata mnohých obchodných centier, špecializovaných predajcov a dramatický pokles počtu krokov podkopávajú životaschopnosť národných nákupných centier triedy B a triedy C. Takýto „pád v nákupnom centre“ pravdepodobne povedie k tomu, že mnohí nakoniec podľahnú buldozéru.

Medzitým boli najlepší majitelia a vývojári nákupných centier triedy A v režime triedenia, pretože mnoho nehnuteľností prechádza remixovaním a prestavbou nájomníkov. Avšak viac vizionárska skupina vlastníkov a vývojárov, ktorí chápu rozsiahle dôsledky zjednoteného obchodu a „nového maloobchodu“, úplne prepisuje príručku nákupného centra.

Transakčné až zážitkové

Maloobchodníci a značky, ktoré sa kedysi zameriavali na transakcie, musia teraz posunúť svoje javisko do maloobchodných predajní, kde sa obchody stávajú zážitkovými centrami. Aby sa splnili tieto nové potreby, celkové plánovanie a architektonický dizajn musia byť preprogramované tak, aby podporovali dynamickú ľudskú angažovanosť. Je to úplne iný herný plán.

Mnohé z predmetných nehnuteľností sa zrodili ako nákupné centrá pod holým nebom v 1950. až 1970. rokoch 1980. storočia a následne sa v XNUMX. rokoch zmenili na uzavreté nákupné centrá. Teraz sa mnohí premenia zmiešané použitie centrách, na steroidoch.

Vývojári inovatívnych centier pretvárajú svoje nákupné centrá a centrá na „okamžité centrá“. Tento prístup má menej spoločného s manipuláciou s prenajímateľnými obchodnými priestormi a viac s vytváraním úplne nových komunít.

Formula Win

Nové vzorce zahŕňajú bývanie pre viac rodín, maloobchod pod holým nebom, široký sortiment potravín a zábavy, co-workingové priestory, zdravotnú starostlivosť, wellness, fitness zariadenia, recommerce a dokonca farmárske trhy. Sú navrhnuté tak, aby oslovili mileniálov pracujúcich v domácnosti, ako aj prázdnych hniezdičov.

Národné značky, ktoré kedysi dominovali na chodbách nákupných centier, budú rozšírené o regionálnych a miestnych maloobchodníkov, ako aj o priestory krátkodobých inkubátorov a „vyskakovacie okná“, ktoré udržia veci dynamické a relevantné. Dokonca aj reštaurácie riadené šéfkuchármi a jedálne nahradia typické reťazce, aby napodobnili mestské štvrte, ktoré nové predmestia zanechali.

Parkoviská do parkov

S novým dôrazom na pochôdznosť a „čas pobytu“ v týchto nových štvrtiach a okolo nich vývojári chápu výhody sviežich zelených plôch a centier vonkajších aktivít, ktoré vyvolávajú „pocit miesta“. so sídlom v Dallase Centennial Real Estate's prestavba nákupného centra Hawthorn Mall na predmestí Chicaga Vernon Hills vstupuje do svojej druhej fázy a bude zahŕňať vonkajší park a námestie s rozlohou troch hektárov.

Prestavba Hawthorn Mall, ktorá bola pôvodne postavená v roku 1973, prvýkrát ohlásená v roku 2019, zahŕňala nové maloobchodné a stravovacie možnosti, luxusné bývanie pre viac rodín a vnútorné/vonkajšie priestory na zhromažďovanie. Rozšírené plány Hawthorn 2.0 zahŕňajú 162 jednotiek bývania pre seniorov, obchod s potravinami s rozlohou 25,000 109,000 štvorcových stôp a XNUMX XNUMX štvorcových stôp maloobchodu pod holým nebom. Jeff Rutzen, generálny riaditeľ centra, hovorí, že cieľom je „vytvoriť modernú, prepojenú komunitu zo dňa na deň“.

The Take Away

Iba vývojári, ktorí k týmto nehnuteľnostiam pristupujú s mentalitou „čistého stola“ a veľmi hlboko do vrecka, pravdepodobne vytvoria udržateľné komunity. Lakmusovým testom „prestaviteľov“ nákupných centier bude, či výsledné projekty budú vnímané ako glorifikované nákupné centrá alebo niečo úplne iné.

Stačí povedať, že konvergencia rastu elektronického obchodu, následky pandémie a ďalšia životná fáza viac ako 72 miliónov mileniálov prispeli k dynamickým vzorcom nových ľudí. Dominový efekt takejto tektonickej zmeny bude cítiť v našich mestách a predmestiach v nasledujúcich desaťročiach.