Reverzná hypotéka vs. Forwardová hypotéka: Aký je rozdiel?

Reverzná hypotéka vs. Forwardová hypotéka: Prehľad

Ak ste ešte nikdy nepočuli o hypotekárnom úvere, má to svoj dôvod. Tento výraz sa vzťahuje na tradičné hypotéky a používa sa len zriedka, s výnimkou porovnania s a reverzná hypotéka. Či si vyberiete hypotéku dopredu alebo dozadu, závisí od toho, kde sa v tomto bode svojho života nachádzate – osobne a finančne.

Ak máte menej ako 62 rokov, najbližší ekvivalent reverznej hypotéky je a úverová linka vlastného kapitálu (HELOC). Ide o stanovenú sumu peňazí, ktorú môžete čerpať kedykoľvek a z akéhokoľvek dôvodu. Váš domov však funguje ako kolaterál pre HELOC.

Dopredné aj spätné hypotéky sú v podstate obrovské pôžičky, ktoré využívajú váš domov ako vedľajšie– a sú to veľké finančné záväzky. Pár môže použiť jeden dom ako zábezpeku dvakrát za život, pričom pri kúpe dostane hypotéku v budúcnosti a o desaťročia neskôr spätnú hypotéku.

Reverzná hypotéka

Reverzné hypotéky sú regulované federálnou vládou, aby sa predátorským veriteľom zabránilo v chytaní starších občanov. Vláda však nemôže zabrániť tomu, aby starší občania klamali sami seba.

Majitelia bytov môžu pri vyrovnaní získať celú výšku úveru jednorazovo bez obmedzenia jeho použitia. Očakáva sa, že splatia svoje nesplatené dlhy a zvyšné prostriedky použijú na doplnenie iných zdrojov príjmu. Majitelia domov sa tiež môžu rozhodnúť získať peniaze ako mesačnú anuitu alebo úverovú linku.

Akumulovaný dlh a úroky z reverznej hypotéky plus náklady sú splatné, keď sa držiteľ hypotéky presťahuje, predá dom alebo zomrie. To by mohlo znamenať, že dedičia budú musieť zaplatiť pôžičku.

Existuje jedna poznámka priateľská k spotrebiteľovi: banka nesmie požadovať platba, ktorá prevyšuje hodnotu domu. Stratu si banka kompenzuje cez poistný fond, ktorý bol jedným z nákladov spätnej hypotéky. Katedra bývania a rozvoja miest (HUD), ktorá dohliada na dominantný program reverzných hypoték, sa na jeseň 2017 rozhodla podporiť tento poistný fond.

Forwardová hypotéka

V porovnaní s typickou hypotékou na 30 rokov môžu dlžníci získať lepšiu úrokovú sadzbu a časom ušetriť značnú sumu na úrokoch, ak si vyberú hypotéku na 10 alebo 15 rokov. To si však vyžaduje dostatočnú mieru istoty, že vaše príjmy a výdavky zostanú v nasledujúcich rokoch stabilné alebo sa zlepšia.

Hypotekárny systém je založený na predpoklade, že hodnota nehnuteľnosti v čase rastie. Táto pravda sa ukázala ako nepravdivá, keď bublina na trhu nehnuteľností praskla v roku 2008. Podľa prieskumu ATTOM Data Solutions bolo v auguste 2022 2.9 % amerických hypotekárnych domov – alebo jeden z 34 – stále „vážne pod vodou“. To znamená, že ich majitelia musia pri predaji naďalej platiť nafúknuté hypotéky alebo platiť svojim bankám 25 % alebo viac nad odhadovanú hodnotu svojich domovov.

Keď už hovoríme o problémoch, počas boomu v oblasti bývania sa stalo bežným, že majitelia domov získavajú okrem hypoték aj úverovú linku, pričom ako zábezpeku používajú svoj dom. Majitelia domov aj ich bankári predpokladali, že výrazný nárast hodnoty domov bude pokračovať. Keď prišiel krach, majitelia domov uviazli v držaní dvojitého dlhu za hypotéku a úverovú linku.

V auguste 2022 vydala spoločnosť ATTOM Data Solutions svoju správu o domácom majetku a podvodoch v USA za druhý štvrťrok 2022. Odhalila, že podvodné nehnuteľnosti tvorili 2.9 % všetkých nehnuteľností v USA, čo je pokles z 3.2 % v prvom štvrťroku 2022.

Príklad spätnej hypotéky vs. forwardovej hypotéky

Manželský pár, každý vo veku asi 30 rokov, si kúpi dom s malou akontáciou. Sľubujú, že peniaze budú splácať v malých mesačných prírastkoch istiny plus úrok v priebehu rokov. Tridsať rokov je tradične štandardom.

O viac ako 30 rokov neskôr žije ten istý pár v tom istom dome, ktorý úplne splatil hypotéku. Aj s ich kombináciou O sociálnom zabezpečení dávky a sporenie na dôchodok je ťažké vyžiť, tak si berú reverznú hypotéku. Neplatia nič vopred a dostanú mesačný šek na doplnenie svojho príjmu. V skutočnosti nikdy nesplatia hypotéku ani úroky a náklady, ktoré im v priebehu rokov narastú. Ich dedičia tak však musia v budúcnosti urobiť, či už predajom rodinného domu, alebo jednorazovo.