Pomoc pri prenájme na vidieku a stimuly s nízkym úrokom

Pozeráme sa na to, čo nazývam „sekčné“ programy bývania ako súčasť bývalého hĺbkového preskúmania federálnych programov boja proti chudobe vytvorených alebo spojených s Vojnou proti chudobe. Rovnako ako v poslednom príspevku ponúknem nejaké pozadie a históriu, poskytnem Ryanovo hodnotenie a urobím si vlastné spolu s niekoľkými nápadmi, ako by sa program mohol zlepšiť alebo prepracovať.

§ 521 Program pomoci pri prenájme na vidieku

Už som na to upozorňoval Americké vidiecke problémy s bývaním sú horšie než tie v mestskom prostredí. Pracovníci zarábajú menej, musia cestovať ďalej, aby si našli bývanie, a keď to urobia, zistia, že voľných pracovných miest je málo a že budovy sú staršie a schátranejšie. Náklady na výstavbu nového bývania vo vidieckych oblastiach konkurujú nákladom v mestách, no vidiecke nájomné je oveľa nižšie ako v mestských alebo prímestských oblastiach. Preklad: vývojári rýchlo zistia, že väčšina projektov vo vidieckych oblastiach jednoducho nie je realizovateľná, a to zahŕňa aj projekty financované z neziskových daňových úľav. Vidiecke oblasti teda čelia dvojitej katastrofe nízkych miezd a nízkej ponuky bývania; aj keď je kvalita bývania nižšia, ceny zostávajú vysoké a voľné miesta nízke. medzitým dotácie končia skôr v mestách ako na vidieku.

Program sekcie 521 spravuje – prekvapivo – Ministerstvo poľnohospodárstva Spojených štátov amerických (USDA) ako súčasť zákona o bývaní z roku 1949. USDA v skutočnosti prevádzkuje rôzne programy vrátane programu sekcie 515 vidieckeho nájomného bývania a sekcie 514 a 516 programov Farm Labour Housing, z ktorých každý využíva pôžičky a dotácie na podporu rozvoja vidieckeho bývania. Pomoc z programu § 521 je navyše možné použiť na zaplatenie nájomného v týchto jednotkách. Nájomníci platia nájomné vo výške 30 % ich upraveného mesačného príjmu na základe ich AMI; program § 521 platí zvyšnú časť nájomného. Rovnako ako ostatné programy bývania, o ktorých sme už diskutovali, tieto kombinujú doláre na zníženie kapitálu a nájomného.

Ryan sa na základe štúdií, ktoré citoval, rozhodol, že program Section 521 zlyhal vo svojom poslaní pomôcť ľuďom nájsť dostupné bývanie. Národná koalícia pre nízke príjmy minulý rok povedal, že „30 percent vidieckych nájomcov je zaťažených nákladmi, pričom za bývanie platia viac ako 50 % svojho príjmu a takmer polovica z nich platí za bývanie viac ako XNUMX % svojho príjmu. Viac ako polovica vidieckych domácností, ktoré žijú s viacerými problémami, ako je cenová dostupnosť, fyzické nedostatky alebo preplnenosť, sú nájomníci.“

Už som poznamenal, že problémy s bývaním na vidieku v Amerike sú vážne a náročné na riešenie. Súhlasím s tým, že aj keď je to dobre myslené, oddiel 521 a súvisiace programy nerobia do problémov veľkú priehlbinu. Rovnako ako ostatné programy, o ktorých sa tu diskutuje, ak by sme deregulovali bytovú politiku, aby sme umožnili stavať viac bytov, tieto dotácie by boli v skutočnosti väčším rozdielom v ťažko zasiahnutých vidieckych oblastiach bez toho, aby sme sa uchýlili ku všetkým komplikovaným a neefektívnym systémom financovania.

Vo fiškálnom roku 2012 boli výdavky podľa oddielu 521 905 miliónov dolárov. Program Section 521 RA bol financovaný sumou 1.375 miliardy USD vo fiškálnom roku 20 a 1.410 miliardy USD vo fiškálnom roku 21. Návrh zákona o výdavkoch za rok 22 poskytol 1.450 miliardy dolárov za sekciu 521.

§ 236 Program pomoci pri prenájme bývania

Program Sekcia 236 ponúkol developerom stimuly vo forme úrokových sadzieb pod trhovou úrovňou (BMIR), aby podnietili výstavbu lacného nájomného bývania. Hlavným nástrojom programu, ktorý vznikol v roku 1968, sú nižšie trhové úrokové sadzby (BMIR) pre developerov ochotných stavať bývanie pre rodiny s nižšími príjmami. Koncept BMIR vznikol v zákone o bývaní z roku 1961, pričom stimulom bola nízka zákonná 3-percentná úroková sadzba. BMIR aktívne nepoisťoval nové pôžičky po tom, čo bol nahradený oddielom 236. Kým bol program aktívny, tisíce jednotiek boli postavené s využitím federálne podporovaného hypotekárneho poistenia na pôžičky na 40-ročné obdobie. Uskutočnili sa aj platby súkromným developerom, ktoré znížili úrok. Projekty zahŕňali aj pomoc podľa § 8 nájomcov. Podľa Ryanovej analýzy v tom čase viac ako 11,000 XNUMX takýchto jednotiek stále dostávalo platby na zníženie úrokov.

Program bol vytvorený v roku 1968 a postupne sa vyraďoval v prospech poukážok a do fiškálneho roku 2012 program Sekcia 236 vynakladal 401 miliónov dolárov na platby za zníženie úrokov na zostávajúce hypotéky. Keď sa obdobie záväzkov v roku 2016 chýlilo ku koncu, HUD ponúkol radu o tom, ako ukončiť, prerobiť alebo udržať bývanie cenovo dostupné. Nie je jasné, kde presne tieto platby stoja, pretože HUD nemá transparentný proces podávania správ, ale väčšina bývania podľa § 236 bola prevedená na súkromné ​​účely alebo naďalej funguje ako cenovo dostupné jednotky upísané rôznymi dotáciami. Ryan neponúkol veľa, pokiaľ ide o analýzu účinnosti programu, okrem toho, že povedal, že neexistujú žiadne štúdie o účinnosti programu.

Môj názor na tento program je taký, že by stálo za to pozrieť sa s rastúcimi úrokovými sadzbami, či stimulovanie novej výstavby trhového nájomného bývania môže byť motivované platbami na zníženie úrokov na nulu s podmienkami. Ako som už zdôraznils ekonomickou neistotou, rastúcimi úrokovými sadzbami a klesajúcim dopytom produkcia nájomného bývania pravdepodobne klesne. To znamená, že keď sa dopyt vráti, možno dokonca exploduje, nízkopríjmové domácnosti hľadajúce nájomné bývanie budú čeliť závratne vysokým nájomným. To vyvolá ďalšie obavy, ktoré povedú k neužitočnej regulácii. Ponúknutie pôžičiek so zníženou alebo dokonca nulovou úrokovou sadzbou teraz spolu s ďalšími stimulmi súkromným developerom by znížilo ich riziko a podnietilo tvorbu ponuky do budúcnosti.