Ryan zistil, že oddiel 8 je efektívnejší ako daňový úver na bývanie s nízkymi príjmami

Doteraz sa táto séria zoširoka zamerala na vojnu proti chudobe a kritiku kongresmana Ryana na všeobecný prístup k vojne a označil ju za zlyhanie. Čo sa stalo za posledné desaťročie od tejto revízie, najmä s programami bývania. Hoci bol vytvorený v roku 1986 ako súčasť daňovej reformy, daňový úver na bývanie s nízkym príjmom (LIHTC) je popredným federálnym programom bývania. Ako som už predtým zdôraznil, program je mimoriadne zložitý a ťažko použiteľný. Najprv sa pozrime na to, čo Ryan našiel vo svojom pohľade na program. Potom v ďalšom príspevku opíšem výzvy, ktorým som čelil, aby som našiel odpovede na jednoduché otázky o programe LIHTC, ako napríklad aké subjekty ho v priebehu rokov použili, kde a koľko sa skutočne minulo.

Po prvé, stojí za zmienku, že môžete nájsť väčšinu, ale nie všetky, Ryanovho materiálu online tu. Mnohé z odkazov na niektoré podporné dokumenty sú však nefunkčné. ale Vytvoril som odkaz na 48 strán o programoch bývania a na to sa budem odvolávať tu av nasledujúcich príspevkoch. Neberiem nevyhnutne všetko, čo je v Ryanových materiáloch, za nominálnu hodnotu, ale tiež z tejto práce budem stavať a pokúsim sa vyplniť čo najviac o programoch, aké sú dnes.

Najjednoduchší spôsob, ako pochopiť program LIHTC, je, že ide o program daňových stimulov, ktorý znižuje dane pre strany, ktoré investujú peniaze do bývania, čo obmedzuje nájomné zvyčajne na 60 % oblasti so stredným príjmom alebo menej. Mechanika presunu daní je dosť komplikovaná na to, aby si to zaslúžila, a pred časom som to urobil pokrýva niektoré mechanizmy. Doláre, ktoré nakoniec financujú alebo dotujú bývanie, sa nakoniec pridelia rôznym štátom prostredníctvom takzvaných agentúr pre financovanie bývania (HFA), ktoré určujú, ako a kde sa zdroje použijú. Výdavky alebo výdavky na program pokryjem v nasledujúcom príspevku, ale Ministerstvo bývania a rozvoja miest (HUD) hovorí, že program používa „ekvivalent približne 8 miliárd dolárov v ročnom rozpočtovom orgáne“ a podľa Ryanových dokumentov „za predpokladu, že nehnuteľnosť zostane v súlade, investori dostanú dolár za dolár oproti svojej federálnej daňovej povinnosti každý rok počas obdobia desiatich rokov. “

Ryan poukazuje na to, že „kritici LIHTC často uvádzajú ako hlavnú chybu programu skutočnosť, že projekty LIHTC zvyčajne potrebujú na financovanie projektu aspoň jednu ďalšiu vrstvu dotácií. Medzi ďalšie kritiky patrí zložitosť LIHTC a jeho náklady v porovnaní s inými federálnymi programami bývania, najmä poukážkami.

Moja osobná skúsenosť to potvrdzuje. Ako neziskový vývojár som v jednom projekte, na ktorom som pracoval, využíval viaceré zdroje kapitálu od daňových úľav až po štátne a miestne financovanie. To samo osebe nie je problém, ale mnohé požiadavky od iných vládnych donorov majú tendenciu spomaliť projekty, čo zvyšuje čas a transakčné náklady. Toto sa nezmenilo a poukázal som na to, ako nové problémy, ako je inflácia, spôsobujú zvýšenie projektových nákladov, ktoré spotrebúvajú dotáciu a vytvárať menej drahších jednotiek.

Ryan vo svojej časti o LIHTC nepriaznivo porovnáva program s časťou 8, programom, ktorý poskytuje poukážky, ktoré možno uplatniť na prenájom v existujúcich bytoch s trhovou sadzbou. Myslím si, že je to opodstatnená kritika, ktorá platí aj dnes. Jediným problémom je, že poukážky sa ťažko používajú. Domácnosť sa často kvalifikuje na poukážky, ale nie je schopná nájsť voľnú jednotku, ktorá spĺňa federálne, štátne a miestne požiadavky. Často sú poukážky nevyužité. Preto som pokračoval v navrhovaní jednoduchej reformy umožňujúcej používanie poukážok kde už domácnosť platí nájomné.

A kto má prospech z LIHTC oproti sekcii 8? Ryan cituje O'Regana a Horna, ktorí zistili, že „približne 40 percent jednotiek LIHTC slúži domácnostiam s extrémne nízkymi príjmami v porovnaní so 75 percentami jednotiek HUD pre nájomníkov a verejných bytov“. Keď som sa hlbšie zaoberal tým, kde končia daňové úľavy, zistil som, že veľa, veľa projektov, ktoré získavajú daňové úľavy, kombinuje dotované jednotky s jednotkami trhovej sadzby. Z môjho pohľadu to nie je problém, aj keď sú dotované úrovne príjmov vyššie.

Ale pohľad na projekty, ako je jeden pripravovaný v Rentone, Washington južne od Seattlu, tzv Solera, vyvoláva otázky; na projekte nie je nič zlé, ale je to to, čo daňoví poplatníci očakávajú od „bývania s nízkymi príjmami“. Sú nájomné v týchto oblastiach aj tak také nízke, že dotácia nájomníkom až tak nešetrí, a nájomníci, ktorí šetria, majú oveľa vyššie príjmy, možno dosť vysoké na to, aby si našli lacnejší, starší byt za trhovú cenu? Podporujú to údaje, ktoré zistili, že „nehnuteľnosti LIHTC majú tendenciu mať vyššiu prítomnosť na predmestiach s nižšou mierou chudoby“. Pokúsil som sa do toho hrabať a v ďalšom príspevku sa o to podelím, čo viedlo k zisteniu oveľa väčšieho problému s LIHTC: nedostatok transparentnosti.

Nakoniec Ryan trafí klinec, po ktorom často zatĺkam. "V mnohých metropolitných oblastiach je LIHTC drahší ako iné formy pomoci pri bývaní." Ryan cituje štúdiu, ktorá „skúma nákladovú efektívnosť LIHTC v porovnaní s poukážkami podľa oddielu 8 v Bostone, New Yorku, San Jose, Atlante, Clevelande a Miami“. Táto štúdia zistila, že „LIHTC je celkovo drahší ako poukážky, ale prémia sa líši podľa štandardov platby poukážkami a podľa miestneho trhu s bývaním. Štúdia zistila, že v meste ako San Jose stojí program daňových úľav pre daňových poplatníkov o 2 % viac ako poukážky, ale v Atlante je rozdiel 200 %. také drahé ako poukážky v Atlante.

Celkovo Ryan netrávi toľko času na programe LIHTC vzhľadom na jeho relatívnu veľkosť. Môže to byť preto, že program má širokú podporu oboch strán. Mohlo by to byť preto, že existuje veľa vývojárov za účelom dosiahnutia zisku, ktorí svoje projekty s trhovou sadzbou vypĺňajú daňovými úľavami vo výške 4 %, čo je plytšia dotácia, ale je ľahšie o ňu požiadať a získať ju? Myslím si, že poskytovanie lacnejšieho bývania a dosahovanie zisku je dobrý nápad, ale otázka, koľko daňových úľav sa využíva na zisky oproti neziskovým organizáciám a ako sa využívajú, ma priviedla k môjmu najväčšiemu objavu: jednoducho nevieme. Ryanova práca sotva poškriabala povrch programu, ktorý vkladá stovky miliónov dolárov do pokladníc štátnych HFA s veľmi malou zodpovednosťou za to, kam tieto peniaze idú.