Mali by ste si prenajať alebo predať svoj dom, ak vyrážate do zámoria?

Moja žena Rebecca a ja sme čelili tejto nepríjemnej situácii s prenájmom a predajom už v roku 2018, keď sme sa rozhodli presťahovať z Virgínie do Mexika.

Ako bývalý daňový zástupca úradu Internal Revenue Service (IRS) som vedel o mnohých relevantných zákonoch, no napriek tomu som sa počas tohto procesu naučil niekoľko dôležitých a prekvapivých ponaučení. Tu by som sa s vami rád podelil o príbeh, ako sme riešili dilemu s prenájmom alebo predajom, aby vám to pomohlo rozhodnúť sa, ak uvažujete o presťahovaní sa do zahraničia.

Investícia do našej finančnej budúcnosti

Nehnuteľnosti sú kritickým prvkom dobre vyváženého investičného portfólia. Ale pred 20 rokmi, keď sme s Rebeccou chceli kúpiť náš prvý dom, sme sa viac zaujímali o to, či si budeme môcť dovoliť dom, než o to, ako bude vyzerať vedľa našich akcií.

V tom čase bolo bývanie v módnych štvrtiach Virginie hneď za riekou Potomac od našich pracovných miest vo Washingtone DC tak žiadané, že potenciálni kupci boli bežne nútení ponúkať viac ako len požadovanú cenu a vzdať sa domových a bezpečnostných inšpekcií. To nás znervóznilo. Navyše množstvo peňazí, ktoré nám banka chcela požičať (v tých šialených časoch pred globálnym finančným kolapsom), bolo viac, než by si ktokoľvek z nás dokázal predstaviť splatiť.

Keďže sme boli proti tomu, že sme chudobní – to znamená, že sme nechceli minúť väčšinu našich príjmov na hypotéku – s Rebeccou sme sa rozhodli pre lacnejšiu možnosť.

Kúpili sme mestský dom z roku 1940 na povestnej „zlej strane koľají“ za polovicu toho, čo by sme minuli na o niečo väčší rodinný dom v obľúbenejšej štvrti. V novom dome sme sa však cítili bezpečne a plánovali sme použiť peniaze, ktoré sme neplatili banke, na cestovanie, ktoré sme obaja radi robili.

Ukázalo sa, že šťastie stálo pri nás. Ako náš realitný maklér predpovedal, boli sme predvojom gentrifikácie našej novej štvrte. Po oboch stranách nás postavili moderné sídliská, nasťahovalo sa viac obchodov a reštaurácií a naša oblasť sa stala známou ako malebná koloniálna štvrť. Potom ceny bytov v celom meste začali rásť.

Keď sme v roku 2000 kúpili náš dom, mesto ohodnotilo náš pozemok a dom na 127,900 378,420 dolárov. O desať rokov neskôr bol odhad 2018 516,168 dolárov. A v čase, keď sme sa s Rebeccou v januári XNUMX rozhodli presťahovať našu rodinu do Mexika, to bolo XNUMX XNUMX dolárov.

Výber medzi dvoma atraktívnymi možnosťami

Po rozhodnutí presťahovať sa do zámoria sme mali s Rebeccou ťažkú ​​voľbu ohľadom domu. Mali by sme si ho prenajať a použiť mesačný príjem z prenájmu na zaplatenie našich výdavkov v Mexiku, alebo by sme mali vyplatiť peniaze a využiť federálny zákon, ktorý odstraňuje daň z podstatného zisku, ktorý by sme dosiahli predajom?

Prenájom mal výhody. Mesačné nájomné by poskytovalo stály tok príjmu, ktorý by čiastočne nahradil platy, ktoré sme zanechávali, a tým by sa znížila suma, ktorú by sme museli čerpať z úspor, aby sme pokryli naše každodenné životné náklady. Príjem by nám pokryl nájomné v Mexiku, školné do školy pre naše deti a ako som rád žartoval, nechať pár dolárov na tacos. Ako fiškálnym konzervatívcom (aspoň čo sa týka míňania našich vlastných peňazí) sa nám s Rebeccou páčilo, že príjem z prenájmu poskytne finančný vankúš, kým nevyvinieme niekoľko podnikateľských nápadov, ktorým sme sa chceli venovať.

Ďalším bodom, ktorý je potrebné zvážiť pri sťahovaní do zámoria, je, že príjem z prenájmu vám môže pomôcť zabezpečiť pobytové vízum vo vašej novej krajine. Hoci to nebolo pre našu situáciu relevantné, niektoré národy – napríklad Uruguaj – vyžadujú na získanie trvalého pobytu preukázateľný tok príjmov. Príjem z prenájmu vám môže pomôcť splniť túto požiadavku.

Prenájom má však aj svoje nevýhody, ako sme zistili pri skúmaní našich možností. Po prvé, náklady na správcovskú spoločnosť na inzerciu a dohľad nad nehnuteľnosťou by uhryzli do nášho zisku. Tieto spoločnosti si často účtujú poplatok vo výške jedného mesačného nájmu za nájdenie nájomcu a potom 8 % až 10 % z mesačného nájmu za údržbu nehnuteľnosti a riešenie problémov, ktoré vznesie nájomca. Zatiaľ čo online stránky, ako je Craigslist, existujú ako bezplatné platformy, ktoré pomáhajú spájať prenajímateľov a nájomníkov, tieto nástroje nedokážu spravovať nehnuteľnosť.

Po druhé, museli by sme vykazovať príjem z prenájmu ako zdaniteľný, čím by sme ešte viac znížili to, čo išlo do našich vreciek.

Rebecca a ja sme tiež zistili, že predaj je vzrušujúca možnosť. Na základe rozhovorov, ktoré sme mali s niekoľkými miestnymi maklérmi, ako aj nášho nezávislého prieskumu pomocou online nástroja Zillow, ktorý využíva porovnateľné nehnuteľnosti na odhad trhovej hodnoty domu, sme predpokladali, že by sme dom mohli predať za zhruba 600,000 XNUMX dolárov.

V takom prípade by sme dosiahli zisk 400,000 200,000 USD po odpočítaní našej počiatočnej nákupnej ceny a nákladov na kapitálové vylepšenia, ktoré sme vykonali a ktoré spolu dosiahli 400,000 XNUMX USD. Zisk XNUMX XNUMX dolárov by sme mohli investovať a výnosy použiť na pokrytie výdavkov v Mexiku.

Ďalej, podľa oddielu 121 zákona o vnútorných príjmoch (vylúčenie bývania), žiadny z týchto ziskov vo výške 400,000 500,000 USD nebude zdaniteľný. Vylúčenie bývania umožňuje manželskému páru eliminovať z príjmu až 250,000 XNUMX $ v zisku z predaja domu. Jedna osoba môže vylúčiť až XNUMX XNUMX USD.

Manželské páry a slobodné osoby musia splniť test vlastníctva a test používania, aby sa kvalifikovali na toto vylúčenie (a toto je dôležité pochopiť, ak uvažujete o predaji svojho domu).

Máte nárok na vylúčenie, ak ste nehnuteľnosť vlastnili a používali ako svoj hlavný domov počas obdobia najmenej dvoch rokov z piatich rokov pred predajom. S testami vlastníctva a používania sa môžete stretnúť počas rôznych dvojročných období, ale oba testy musíte splniť počas päťročného obdobia končiaceho dňom predaja.

Ak by sme predali náš dom, splnili by sme testy vlastníctva aj používania a mohli by sme vylúčiť celý náš zisk, čo by znamenalo nulovú daň.

Bez výhody vylúčenia bývania znamenala 10% sadzba dane z kapitálových výnosov, že by sme zo zisku 40,000 400,000 USD zaplatili daň vo výške XNUMX XNUMX USD. Štyridsaťtisíc dolárov je viac, ako sme predpokladali, že to bude stáť našu štvorčlennú rodinu rok v Mexiku. To je veľa peňazí, ktoré treba zaplatiť na daniach.

Dôvody, ktoré sme si prenajali

K rozhodnutiu dať dom do prenájmu prispelo viacero faktorov. Najprv sme si sami okamžite našli spoľahlivého nájomcu, ktorému sme mohli dôverovať, že sa postará o dom a dvor. Poskytli sme jej kontaktné informácie na miestnych opravárov, ktorých sme predtým využívali, čím sme eliminovali potrebu správcovskej spoločnosti.

Nájomné, ktoré vyberáme, sa zdaňuje ako bežný príjem (rebecca a ja platíme v 12 % daňovom pásme, ale sadzby sa líšia od 10 % do 37 % v závislosti od príjmu a stavu podania). Napriek tomu, že sme neznášali náklady na správcovskú spoločnosť tretej strany, znamenalo to viac peňazí vo vrecku.

Po druhé, vzhľadom na povahu oblasti metra vo Washingtone, DC – vysoko prechodnej s blízkym bývaním, ako je to naše, po ktorom je vysoký dopyt – sme očakávali, že hodnota domu bude naďalej rásť. Okrem toho, keďže test využívania vylúčenia bývania poskytuje dvojročné okno z piatich, nemuseli sme okamžite predávať, aby sme získali daňové zvýhodnenie.

Pri najjednoduchšej aplikácii testu sme mali na predaj až tri roky po vysťahovaní. Ak by bol náš dátum predaja v januári 2021, päťročné spätné obdobie by trvalo od januára 2016 do januára 2021 a v dome by sme bývali ako naše hlavné bydlisko od januára 2016 do januára 2018 a mohli by sme vylúčiť zisk.

Posledným dôvodom, prečo sme sa rozhodli najprv prenajať a nie predať, bolo, že sme chceli miesto, kam by sme sa mohli vrátiť v prípade, že by veci v Mexiku nefungovali.

Čas rozhodnutia, znova

V júni 2020 nám naša nájomníčka oznámila, že sa bude sťahovať v auguste. V tom čase sme mali za sebou dva a pol roka experimentu v Mexiku a zaviazali sme sa žiť tam, bez toho, aby sme sa plánovali presťahovať späť do USA. Boli sme pripravení znovu preskúmať naše možnosti týkajúce sa domu.

Moja prvá reakcia bola predaj. Stále sme boli v rozmedzí dvoch z piatich rokov, aby sme splnili test používania a vylúčili náš zisk zo zdanenia. Realitní makléri, s ktorými sme hovorili (a online platforma Zillow), predpovedali, že teraz by sme mohli predať dom za 100,000 50,000 dolárov viac ako pred dvoma rokmi, čo znamená, že by sme ušetrili asi 500,000 XNUMX dolárov na daniach a celý zisk XNUMX XNUMX dolárov by sme mohli investovať.

Rebecca chcela pokračovať v prenájme. Začali sme podnikať s kombuchou a kurzy španielskeho jazyka, ktoré viedla v Mexiku, boli občas ziskové, ale páčilo sa jej, že má stabilný príjem z prenájmu.

Ďalším dôvodom, prečo sa Rebecca chcela zavesiť na dom, bolo uvedomiť si dodatočné ocenenie, ktoré niekoľko miestnych realitných kancelárií predpovedalo po tom, čo Amazon oznámil, že v tejto oblasti postaví svoje druhé sídlo.

Kým sme sa stále dohadovali, čo robiť, zasiahol osud. Diskutoval som o našej dileme s priateľom, ktorý má investičné skúsenosti a ponúkol niečo, čomu sme s Rebeccou úplne nerozumeli. Vysvetlil, že miera návratnosti, ktorú sme zarobili z prenájmu, bola vyššia, ako by sme pravdepodobne dostali, keby sme dom predali a zisk investovali.

V tom čase sme zúčtovali približne 25,000 XNUMX dolárov ročne v príjmoch z prenájmu po zaplatení daní z nehnuteľností, poistenia majiteľov domov a výdavkov na údržbu. (Pred presťahovaním sme splatili zvyšnú hypotéku.)

Ak by sme predali dom a investovali zisk 500,000 5 dolárov, museli by sme nájsť investíciu, ktorá by priniesla XNUMX% návratnosť, aby sme dosiahli toľko, koľko sme dostávali z príjmu z prenájmu. Aj keď by sme mohli byť schopní nájsť túto mieru návratnosti v podnikových dlhopisoch alebo verejne obchodovaných akciách, tieto typy aktív sú zvyčajne rizikovejšími investíciami ako nehnuteľnosti.

Približne v rovnakom čase, keď som mal tento rozhovor so svojou priateľkou, sme s Rebeccou ústne našli rodinu s dobrou kariérou, ktorá by platila o niečo vyšší mesačný nájom, ako sme dostávali predtým. Vďaka tomu bolo rozhodnutie opäť prenajať jednoduché.

Navyše som vedel, že vylúčenie bývania nie je úplne mimo. Podľa zákona by sme mohli obnoviť päťročné obdobie, ktoré je rozhodujúce pre test používania, ak sme sa rozhodli presťahovať späť do domu ako nášho primárneho bydliska a zostali tam dva roky – alebo viac, ak nám to vyhovovalo. Hoci teraz nie je v našich mysliach vrátiť sa späť, nie je to mimo sféry možností. A prečo nie? Dom bol pre nás dobrý.

V konečnom dôsledku je rozhodnutie, či svoj dom predať alebo prenajať, osobné. Neexistuje žiadne univerzálne riešenie. Ako však ukazuje náš príbeh, zásadným finančným faktorom, ktorý by mal mať každý majiteľ domu na pamäti, je vylúčenie bývania. Ak predáte svoj dom mimo obdobia dvoch z piatich rokov, možno budete musieť veľkú časť predajnej ceny odovzdať strýkovi Samovi.

Ak sa teda rozhodnete ponechať si svoj dom niekoľko rokov po presťahovaní do zámoria, uvedomte si, aký vplyv môže mať táto daň na vaše financie.

Tento príbeh pôvodne bežal v International Living.