Investovanie do nehnuteľností s peňažným tokom, tiež známych ako prenájom nehnuteľností, môže byť efektívnym spôsobom, ako generovať z veľkej časti pasívny tok príjmov. Kúpite nehnuteľnosť, nainštalujete nájomníka alebo dvoch a inkasujete mesačné nájomné. Znie to dosť jednoducho, ale je toho trochu viac, aby ste sa uistili, že prenájom nehnuteľnosti je hodnotnou investíciou. Vedieť, ako vypočítať peňažný tok v oblasti nehnuteľností na maximalizáciu zisku ako vlastník nehnuteľnosti.
A Finančný poradca vám môže pomôcť začleniť nehnuteľnosti do vášho portfólia.
Čo je peňažný tok v nehnuteľnostiach?
Zjednodušene povedané, peňažných tokov sa vzťahuje na pohyb peňazí do az podniku. Keď diskutujete o peňažných tokoch nehnuteľností, hovoríte o peniazoch, ktoré generuje nehnuteľnosť (tj príjem z prenájmu) a o peniazoch, ktoré sa míňajú v súvislosti s nehnuteľnosťou.
Investície do nehnuteľností môžu generovať kladný alebo záporný peňažný tok. Keď má nehnuteľnosť kladný peňažný tok, jej príjmy prevyšujú výdavky. Na druhej strane, keď je tok peňazí negatívny, výdavky prevyšujú príjmy.
Preferuje sa pozitívny cash flow investorov do nehnuteľností pretože to znamená, že zarábajú na majetku alebo majetku, ktorý vlastnia. Čím väčšia je zisková marža, tým lepšia je návratnosť investícií. Pozitívny peňažný tok môže tiež uľahčiť údržbu investícií do nehnuteľností, pretože môžete mať prebytok hotovosti, ktorý môžete použiť na údržbu, opravy a údržbu.
Negatívny peňažný tok znamená, že investor prichádza o peniaze za prenájom nehnuteľnosti. Negatívny peňažný tok môže nastať, ak je nehnuteľnosť dlhšiu dobu prázdna alebo ak ceny prenájmu nedokážu držať krok s tým, čo stojí investora na údržbu nehnuteľnosti.
Ako vypočítať peňažný tok v nehnuteľnostiach
Výpočet cash flow v nehnuteľnostiach začína znalosťou niekoľkých kľúčových detailov o nehnuteľnosti. Konkrétne, na výpočet peňažného toku za prenájom nehnuteľností potrebujete vedieť:
Koľko hrubých príjmov generuje nehnuteľnosť
Celkové náklady na nehnuteľnosť
Aké dlhy, ak nejaké, sú spojené s nehnuteľnosťou
Hrubý príjem z prenájmu predstavuje všetok príjem, ktorý nehnuteľnosť generuje pred odpočítaním akýchkoľvek výdavkov, vrátane splátok hypotéky. Nájomné je zvyčajne hlavným zdrojom príjmu pri výpočte peňažného toku za nehnuteľnosti na prenájom. Ale v závislosti od toho, čo je zahrnuté vo vašej nájomnej zmluve, môžete príjem získavať aj účtovaním poplatkov nájomcom za domáce zvieratá, poplatkov z omeškania alebo iných poplatkov.
Na strane nákladov zahŕňate všetky náklady, ktoré platíte za vlastníctvo nehnuteľnosti. Takže to môže zahŕňať veci ako:
Poistenie
Poplatky za správu nehnuteľnosti (ak platíte niekomu inému za správu nehnuteľnosti)
utility
Údržba a opravy
reklama
Ak chcete nehnuteľnosť prenajať, môže sa od vás vyžadovať, aby ste ich vlastnili
Právne a profesionálne poplatky (tj výdavky na vysťahovanie)
Tu by ste mali uviesť aj mieru neobsadenosti nehnuteľnosti. Miera neobsadenosti predstavuje, koľko dní v roku je nehnuteľnosť bez nájomcu, čo znamená, že negeneruje vôbec žiadny príjem. Ak chcete zistiť mieru neobsadenosti nehnuteľnosti, spočítali by ste celkový čas, počas ktorého bola nehnuteľnosť voľná v priebehu jedného roka, potom ju vydelili časom, na ktorý mohla byť nehnuteľnosť prenajatá, a vynásobte odpoveď číslom 100. .
Takže ak bola nehnuteľnosť prázdna 16 týždňov, ale mohla sa prenajať na 52 týždňov, má 30.76 % mieru neobsadenosti (16/52 x 100). Miera neobsadenosti sa pri prenájme nehnuteľnosti považuje za prevádzkový náklad.
Keď máte svoje hrubé príjmy a výdavky, môžete prejsť k ďalšiemu kroku, ktorým je výpočet netto prevádzkový príjem (NOI). Ak chcete nájsť NOI pre nehnuteľnosť s peňažným tokom, jednoducho odpočítate výdavky od príjmu. Výsledné číslo je množstvo peňažných tokov vyprodukovaných prevádzkou. Nezohľadňuje žiadne dlhy, ktoré môžu byť spojené s nehnuteľnosťou. Ak chcete nájsť čistý peňažný tok po započítaní dlhovej služby, odpočítajte dlhovú službu od čistého prevádzkového príjmu.
Prečo sú výpočty peňažných tokov v nehnuteľnostiach dôležité?
Výpočet peňažných tokov pre nehnuteľnosti je dôležitý, pretože vám môže pomôcť určiť, aká výnosná bude pravdepodobne investícia do prenájmu nehnuteľností. Pohľad na to, koľko by ste si mohli účtovať nájomné za konkrétnu nehnuteľnosť, nestačí na to, aby ste získali presný obraz. Najprv musíte odstrániť prevádzkové náklady nehnuteľnosti a všetky dlhové platby, ktoré musíte v súvislosti s ňou vykonať, aby ste zistili, koľko peňazí vám zostáva.
Ak máte konkrétnu mieru návratnosti, na ktorú sa zameriavate, výpočet cash flow pre nehnuteľnosť vám môže poskytnúť predstavu o tom, či nehnuteľnosť pravdepodobne splní očakávania, prekročí ich alebo zaostane. Neexistuje žiadna stanovená miera návratnosti, ktorá by sa pri investovaní do nehnuteľností na prenájom považovala za žiaducu. Je to do značnej miery subjektívne, na základe trhu s prenájmom, do ktorého investujete, a vašich individuálnych cieľov.
Spravidla je rozumné zvážiť vlastnosti, ktoré prejdú testom 1 %. Pravidlo 1% naznačuje, že nehnuteľnosť bude pravdepodobne zisková, ak si môžete reálne účtovať 1% z jej kúpnej ceny ako prenájom. Ak si teda kúpite byt za 350,000 3,500 USD na prenájom, musíte si účtovať aspoň XNUMX XNUMX USD mesačne.
Či je to reálne alebo nie, môže závisieť od toho trhu s bývaním a prenájmom Účtovať si 3,500 1 dolárov za prenájom napríklad v San Franciscu alebo New Yorku nie je až také pritažené za vlasy. Ale účtovať rovnakú sumu za rodinný dom v malom meste v Iowe asi nebude lietať. Preto je pri uplatňovaní pravidla XNUMX % dôležité zvážiť celkový trh, ako aj životné náklady a príjmy pre danú oblasť.
Dane môžu ovplyvniť peňažný tok nehnuteľností
Investície do nehnuteľností sa môžu časom vyplatiť, ale IRS bude chcieť svoj spravodlivý podiel na príjmoch z prenájmu, ktoré prinášate. Pri výpočtoch peňažných tokov pre nehnuteľnosti nezabudnite vziať do úvahy, aké dane budete musieť zaplatiť ten príjem. Vo všeobecnosti sa čistý príjem z prenájmu zdaňuje vašou bežnou sadzbou dane z príjmu. Takže ak ste vo vyššom daňovom pásme, môže to znamenať, že budete platiť viac daní z príjmu z prenájmu.
Môžete však kompenzovať časť toho, čo dlhujete odpočítaní nákladov na prenájom nehnuteľnosti. Niektoré z výdavkov, ktoré si môžete odpočítať, zahŕňajú:
Náklady na údržbu a čistenie
Výmena spotrebiča alebo HVAC
Úrok z hypotéky
Poistenie majetku
Majetkové dane
Poplatky za reklamu
Poplatky za správu nehnuteľnosti
utility
Ďalšie služby, ako je kontrola škodcov alebo terénne úpravy
Právne a profesionálne poplatky (napríklad, ak musíte zaplatiť za vysťahovanie nájomníka)
Náklady na voľné pracovné miesta
Môžete si tiež odpočítať náklady na odpisy majetku. Odpočítaním týchto výdavkov si môžete znížiť zdaniteľné príjmy z prenájmu. Pochopenie toho, koľko budete pravdepodobne dlžiť na daniach za vlastníctvo nehnuteľnosti na prenájom, vám môže poskytnúť lepšiu predstavu o tom, koľko zo svojich ziskov si na konci dňa skutočne ponecháte.
Bottom Line
Pri zvažovaní nových investičných príležitostí je dôležité pochopiť peňažný tok v oblasti nehnuteľností. Posledná vec, ktorú chcete, je investovať do prenájmu nehnuteľnosti len preto, aby sa ukázalo, že je to jama na peniaze. Vedieť, ako vypočítať peňažný tok pre nehnuteľnosť by mohol vám pomôže pri zostavovaní investičného plánu a vyhnúť sa zlej investícii.
Investičné tipy
Ak by ste chceli vlastniť nehnuteľnosť na prenájom bez toho, aby ste museli robiť všetku ťažkú prácu ako vlastník nehnuteľnosti, existujú jednoduchšie spôsoby, ako investovať. Platformy na crowdfunding v oblasti nehnuteľností napríklad umožňujú investovať do komerčných a rezidenčných nehnuteľností bez toho, aby ste museli vlastniť samotnú nehnuteľnosť. Realitné investičné fondy (REIT) sú ďalšou možnosťou investovania do nehnuteľností bez kúpy nehnuteľnosti. REIT sú povinní vyplatiť 90 % zdaniteľného príjmu investorom každý rok ako dividendy, čo vám poskytne konzistentný tok príjmov s malým úsilím z vašej strany.
Zvážte rozhovor s finančným poradcom o tom, či by nehnuteľnosť s cash flow mohla byť dobrým doplnkom vášho portfólia. Nájsť kvalifikovaného finančného poradcu nemusí byť ťažké. SmartAsset's bezplatný nástroj spojí vás až s tromi finančnými poradcami, ktorí slúžia vašej oblasti, a môžete sa bezplatne porozprávať so svojimi poradcami, aby ste sa rozhodli, ktorý z nich je pre vás ten pravý. Ak ste pripravení nájsť poradcu, ktorý vám môže pomôcť dosiahnuť vaše finančné ciele, začni teraz.
Fotografický kredit: ©iStock.com/Feverpitched, ©iStock.com/Feverpitched, ©iStock.com/dcsliminky
Príspevok Ako vypočítať peňažný tok v nehnuteľnostiach sa objavil najprv na Blog SmartAsset.
Zdroj: https://finance.yahoo.com/news/calculate-cash-flow-real-estate-140445211.html