Prípad budovania bohatstva pomocou akcií, nie domovov

Veľkosť textu

Kedysi dávno si mladá rodina kúpila skromný trojizbový Cape, najhorší dom v najlepšej lokalite prosperujúcej predmestia. O mnoho rokov neskôr, počas bytového šialenstva pred 15 rokmi a potom, čo deti vyrástli a odsťahovali sa, dostali nevyžiadanú ponuku v hotovosti – na 20-násobok toho, čo zaplatili. To sa stalo ich hniezdnym vajcom, ktoré poskytovalo pohodlný dôchodok.

Všetko je to pravda, ale môže to byť aj rozprávka. Takýto eskalácia cien domov je nepravdepodobné, že by sa opakovali, najmä odtiaľto po ich zbesilom stúpaní. Z dlhodobého hľadiska história ukazuje, že akciový trh sa vrátil približne dvakrát toľko ako rezidenčné nehnuteľnosti. A robí sa to s oveľa menšími bolesťami hlavy, ako sú súvisiace výdavky na údržbu, ktoré sa vyskytli šok pre mnohých nedávnych kupcov domov.

Pri pohľade na údaje zhromaždil profesor NYU Stern School of Business Aswath Damodaran, zásoby (merané podľa

S&P 500
) sa od roku 12.47 do roku 1972 každoročne vrátila o 2021 % v porovnaní s 5.41 % pri obytnom bývaní (na základe Case-Shillerovho indexu, do októbra minulého roka), čo je rozpätie, ktoré zahŕňa nárast inflácie po prerušení väzby dolára na zlato. Ak sa pozrieme na roky 2012 – 2021, ktoré sa zotavujú z prepadu bývania, ktorý vyvolal finančnú krízu v rokoch 2007 – 09, akcie sa vrátili v priemere o 16.98 % v porovnaní so 7.38 % pri bývaní.

In nový papier Robert Shiller, tvorca indexu bývania, pripravený pre Brookings Institution, a Anne K. Thompsonová zistili, že 72.4 % respondentov v prieskume uviedlo, že nedávne vojny o ponuky viedli k „panickému nakupovaniu, ktoré spôsobilo, že ceny sa stali irelevantnými“. Bolo to pripísané dnes už známemu príbehu kupujúcich, ktorí chceli viac miesta, najmä pre domácu kanceláriu, na predmestí. Bieli golieri, ktorí mohli pracovať z domu, boli počas najhoršej pandémie väčšinou nepoškodení alebo mali prospech z nižších výdavkov.

Historicky nízke úrokové sadzby hypoték ešte viac zvýšili kúpnu silu uchádzačov. Keď sa priemerná 30-ročná pôžička Freddieho Maca v decembri znížila na 3.05 %, mesačná splátka domu s priemernou cenou 408,100 20 USD v štvrtom štvrťroku, kúpeného s 1,385 % akontáciou, by bola 4.67 31 USD. So skokom v sadzbách hypoték na 1,687 % k XNUMX. marcu by tá istá pôžička stála XNUMX XNUMX dolárov mesačne. Zníženie cenovej dostupnosti určite spomalí zhodnocovanie cien domov.

Shiller a Thompson zistili, že nedávni kupci sú realistickí, pokiaľ ide o krátkodobé trendy cien domov, pričom očakávajú určitú umiernenosť, ale môžu byť „z dlhodobého hľadiska pridelené luxusným letom“. Analýza údajov spoločnosti Damodaran ukázala, že kupujúci na vrchole predchádzajúcej bubliny v roku 2006 sa úplne nezotavili z následného prepadu 10 rokov. Nebolo to prvýkrát, čo kupujúci domov uviazli v stratách. Po prepade z vrcholu v roku 1989 sa ceny úplne zotavili až v roku 1992. A tieto straty nebrali do úvahy transakčné náklady, ktoré sú pri rezidenčných nehnuteľnostiach obrovské.

Je axiomatické, že nákupom s vysokou hodnotou sa znížia budúce výnosy. Z ľudského hľadiska sa dejú veci od lepších pracovných príležitostí inde – najmä vzhľadom na možnosť pracovať odkiaľkoľvek pre vedomostných pracovníkov – až po nešťastné okolnosti, akými sú smrť a rozvod. Schopnosť získať podiely s úplne prenosnými a likvidnými finančnými aktívami môže v blízkej dobe poskytnúť väčšiu slobodu spolu s väčším bohatstvom v dlhšom časovom horizonte.

Napíšte Randall W. Forsyth o [chránené e-mailom]