Zvýšenie sadzieb Federálneho rezervného systému ochladzuje trh s bývaním, ale stále sú potrebné reformy využívania pôdy

Od jari 2022 sa cieľová sadzba federálnych fondov Fedu – čo je úroková sadzba, ktorú si banky účtujú navzájom za jednodňové pôžičky – zvýšila. na 2.5 %, z 0.25 % vo februári. Kroky Fedu zvýšili úrokové sadzby na všetko od kreditných kariet až po hypotéky. Vyššie sadzby hypoték začínajú znižovať ceny, ale nižšie ceny budú dočasné bez zvýšenia ponuky, ktorá je potrebná na to, aby bolo bývanie dostupnejšie.

Priemerné 30- a 15-ročné hypotekárne sadzby sú na najvyšších úrovniach od roku 2009, ako ukazuje obrázok nižšie z najnovšieho Amerického akčného fóra. katalóg bytov od Thomasa Wadea. 30-ročná sadzba je takmer dvojnásobná v porovnaní s rokom 2021, zatiaľ čo 15-ročná sadzba sa už viac ako zdvojnásobila.

Napriek týmto nárastom sú obe sadzby stále blízko historického minima a sú pod úrovňou 6 % až 7 %, ktorá bola normou v rokoch 2001 až 2009.

Hoci úrokové sadzby nemusia byť podľa historických štandardov vysoké, nedávne zvýšenia stále spôsobujú pokles cien. Indexy cien nehnuteľností Case-Shiller a FHFA sa začali vyrovnávať, ako je znázornené na dvoch obrázkoch nižšie.

Medziročné zmeny cien oboch indexov tiež klesli na 15 % pre zložený index Case-Shiller 20-city a na 16 % pre index FHFA. Obe boli v roku 19 2021 %.

Nálada stavebníkov klesá v reakcii na nižšie ceny a pomalší rast cien. NAHB/Wells FargoMS
Index trhu s bývaním – vytvorený na základe prieskumu staviteľov, ktorí hodnotia predaj a očakávania bývania – klesol na najnižšiu úroveň od pred pandémiou, ako je uvedené nižšie.

Slabší dopyt a sentiment staviteľov sa prejavujú pri začatí výstavby bývania. Obrázok nižšie ukazuje, že začiatky sa spomaľujú vo všetkých štyroch regiónoch krajiny.

Menej začatých bytov udrží ponuku nových domov na nízkej úrovni a môže spomaliť pokles cien bývania, keďže ponuka sa prispôsobuje nižšiemu dopytu spôsobenému rastúcimi úrokovými sadzbami. Aj keď to môže byť dobré pre súčasných majiteľov domov, ktorí v krátkodobom horizonte zaznamenajú menšie poklesy vlastného imania, je to zlé pre dlhodobú dostupnosť bývania. Krajina má významné nedostatok bytov— medzi 6 miliónmi a 10 miliónmi jednotiek — že pokles začatých bytov sa len prehĺbi. Napätý trh s bývaním sa prejavuje v mierach neobsadenosti domov a prenájmov, ktoré sú na najnižších úrovniach za posledných 10 rokov.

V Amerike potrebujeme viac bytov všetkých typov, aby bolo bývanie z dlhodobého hľadiska dostupnejšie. Je sklamaním, hoci nie prekvapivým, že začaté bývanie klesá v reakcii na slabší dopyt a nižšie ceny.

Bolo by však chybou viniť Fed za problémy trhu s nehnuteľnosťami. Fed robí, čo je potrebné, aby obmedzil nekontrolovaná inflácia spôsobené príliš vysokými vládnymi výdavkami a svoju vlastnú nadmernú tvorbu peňazí počas pandémie. Akékoľvek ďalšie vplyvy, ktoré má zvýšenie úrokových sadzieb na ekonomiku, sú druhoradé.

Hlavným vinníkom nesúladu ponuky a dopytu na trhu s bývaním je prílišná vládna regulácia. Federálna vláda sa už dlho zaoberá zvyšovaním dopytu po bývaní prostredníctvom tzv kvázi vládne agentúry Fannie MaeFNMA
a Freddie Mac a ďalší vládne programy.

Fannie aj Freddie kupujú hypotéky od veriteľov a majú implicitnú vládnu podporu. Keďže veritelia vedia, že môžu ľahko preniesť hypotéky na Fannie a Freddieho, menej sa obávajú dlhodobých rizík nesplácania, a tak môžu udržiavať náklady na pôžičky umelo nízke.

Umelé stimulovanie dopytu je samo o sebe dosť zlé – pamätajte bytovú krízu? — čo je však v kontexte trhu s bývaním ešte horšie, je to, že miestne vlády súčasne znižujú ponuku prostredníctvom predpisov o využívaní pôdy. Minimálna veľkosť pozemku, požiadavky na parkovanie, komplikované povoľovacie procesy, požiadavky na hustotu a ďalšie miestne predpisy v celej krajine obmedzujú množstvo bytov, ktoré možno postaviť. Keď sa obmedzenia ponuky skombinujú s dotáciami na dopyt, výsledkom sú vyššie ceny, ktoré držia primerané bývanie mimo dosahu mnohých domácností s nižšími a strednými príjmami.

Zvýšenie sadzieb Fedu ochladzuje trh s nehnuteľnosťami a ešte viac nadchádzajúce túry mali by sme očakávať, že to bude pokračovať aj v blízkej budúcnosti. Vplyv Fedu je však malý v porovnaní s nepriaznivými vplyvmi súčasných federálnych a miestnych vládnych politík v oblasti bývania, ktoré zvyšujú dopyt a obmedzujú ponuku. Kroky Fedu by nás nemali odvádzať od vykonávania dlhodobých zmien, ktoré potrebujeme, aby sme uviedli trh s bývaním do rovnováhy – väčšiu ponuku na miestnej úrovni a menej dotácií na federálnej úrovni.