Nová politika FHFA v oblasti poplatkov vyvinie ešte väčší tlak na zvyšovanie cien domov

V januári Federálna agentúra pre financovanie bývania (FHFA) oznámila, že zvýši poplatky vopred že Fannie MaeFNMA
a Freddie Mac si účtujú hypotéky na druhé bývanie. V októbri, agentúra oznámila, že bude implementovať "cielené zvýšenie počiatočných poplatkov pre väčšinu refinančných úverov s hotovosťou."

Oba kroky sú dobré pre federálnu politiku financovania bývania. Federálna vláda by sa nemala snažiť zlacniť ľuďom nákup druhý domy a federálne dotácie na pôžičky by sa nemali ďalej odmeňovať ľahším výberom vlastného kapitálu.

Napriek tomu lobisti v oblasti bývania – ktorí, samozrejme, protichodný tieto zmeny- môže byť pokojný. Bidenova administratíva nie je na pokraji vypnutia federálneho čapu.

V skutočnosti, ako súčasť prebiehajúceho preskúmania rámca záručných poplatkov Fannie's a Freddie (ich g-poplatky), FHFA je tiež eliminácia poplatky vopred za niekoľko programov rodinných domov. Tieto zmeny sú zlou politikou financovania bývania. Tu je rýchly prehľad poplatkov, ktoré FHFA odstráni.

• Tí, ktorí si kúpia nehnuteľnosti prvýkrát, na úrovni alebo pod priemerným príjmom oblasti (AMI) vo väčšine Spojených štátov (a pod 120 percentami AMI v oblastiach s vysokými nákladmi).
• HomeReady a Home Možné pôžičky (vlajkové lode Fannie's a Freddie's, dostupné hypotekárne programy).
• HFA Advantage a HFA Preferované pôžičky (Fannie's a Freddie's pôžičky s nízkou akontáciou dostupné pre oprávnené agentúry na financovanie bývania).
• Pôžičky pre jednu rodinu podporujúce program Povinnosť slúžiť.

Podľa FHFA, agentúra tieto poplatky odstraňuje "podporovať udržateľný a spravodlivý prístup k cenovo dostupnému bývaniu." Načasovanie je však zvláštne, vzhľadom na údajný záväzok administratívy bojovať proti inflácii.

Odstránením týchto poplatkov sa bývanie nestane dostupnejším. Mohli by urobiť hypotéky ľahšie získať, ale budú vyvíjať tlak na zvyšovanie cien domov, najmä tých na nižšej úrovni trhu.

Tieto zmeny tiež ukazujú, ako málo sa americký systém financovania bývania podobá voľnému trhu.

Pre perspektívu sa spojili Fannie a Freddie mal nie menej než 50-percentný podiel na všetkých hypotekárnych úveroch od roku 2007. A ich podiel v súčasnosti stojí na 62 percent. Ich podiel na celkový trh cenných papierov krytých hypotékou (MBS)., podľa Asociácie cenných papierov a finančných trhov (SIFMA), v priemere 70 percent od roku 2009 do roku 2020. (Na okraj, ak zarátame cenné papiere Ginnie Mae– tie, ktoré sú podporované FHA hypotéky–The federálnej podiel na trhu MBS bol v priemere 92 percent ročne.)

Takže FHFA, vládna agentúra, môže jednostranne zmeniť poplatky – súčasť celkovej ceny –, ktoré dlžníci platia na väčšine hypotekárneho trhu. Američania by mali na túto situáciu myslieť, keď sa rozčúlia ceny domov sú tak vysoká. Systém financovania bývania založený na slobodnom podnikaní by nevyzeral ako americký systém.

Bez ohľadu na to, detaily ukazujú, aké kontraproduktívne bude toto posledné zrušenie poplatkov pre americkú takzvanú politiku cenovo dostupného bývania.

Po prvé, zmeny odstránia poplatky vopred pre tých, ktorí kupujú nehnuteľnosti prvýkrát priemerný príjem v ich geografickom regióne. Okrem úplného odstránenia akéhokoľvek predstierania, že zmeny pomáhajú kupujúcim s nízkymi príjmami, výraz „prvý kupujúci domu“ naozaj neznamená prvý-čas kupca domov. Toto odstránenie poplatkov poskytuje masívny nákupný stimul.

Oddelene, Program Fannie's HomeReady „uspokojuje ľudí kupujúcich domy s nižšími príjmami, ktorí nemajú nasporenú veľkú zálohu.“ Aby boli oprávnení, „první“ dlžníci sa kvalifikujú, ak zarábajú nie viac ako 80 percent AMI, majú kreditné skóre aspoň 620 a majú 3-percentnú akontáciu. (Tie 3 percentá môžu kupujúci, samozrejme, získať z grantov alebo ľubovoľný počet programy pomoci pri zálohových platbách). Freddieho Home Možné úvery majú podobné požiadavky, hoci sú dostupné aj ľuďom, ktorí nemajú žiadne kreditné skóre.

Ak by to nestačilo, svoje majú aj Fannie a Freddie HFA Advantage a HFA Preferovaný úver programy. Ide o špeciálne programy pôžičiek s nízkymi platbami, ktoré sú k dispozícii len oprávneným agentúram na financovanie bývania (HFA). Tieto HFA sú, samozrejme, štátne vládne agentúry, súčasť štátno-federálneho systému, ktorý bol vytvorený pomáhať kupcom domov so všetkým, od poradenstva až po granty. (Podľa Národnej rady štátnych agentúr pre bývanie, vydanie 2021 Štátna kniha digitálnej histórie HFA s označením a "Polstoročie štátnej HFA spolupráce, inovácií a vplyvu." Nerobte si starosti s pretrvávajúcim problémom s cenovou dostupnosťou, HFA majú dlhú históriu inovácií a vplyvu.)

Nakoniec, Fannie aj Freddie majú samostatné úverové programy pre pôžičky pre jednu rodinu v rámci svojich programov Povinnosti slúžiť. Tieto programy sú zamerané hlavne na kupujúcich s nižšími príjmami na takzvaných nedostatočne obsluhovaných trhoch vrátane vidieckych oblastí a priemyselného bývania.

Takže na internete toto posledné kolo zmien poplatkov nepredstavuje žiadny zásadný posun v politike. Spojené štáty stále majú vládou dominovaný systém financovania bývania, ktorý je výrazne zameraný na uľahčenie získania pôžičiek s čo najmenším množstvom peňazí.

Nielen tento prístup kockatá ponuka pre veriteľov a kupujúci, ale aj to tlačí ceny nahor. Je to smutné, ale vysoko pravdepodobné, že vládni úradníci budú potrebovať ešte aspoň 50 rokov, aby sa naučili tieto lekcie.

Ako som už viackrát zdôraznil, všetko typický Američan musí preukázať existujúci systém financovania bývania je nadmerný dlh, vysoké náklady na bývanie, volatilné ceny domov, nadmerná regulácia a stopa federálnych záchranných balíkov. Miera vlastníctva domu je takmer presne tam, kde to bolo pred rozšíreným spoliehaním sa na Fannie a Freddieho; zhodnotenie ceny domov má neustále prevyšuje príjem a daňoví poplatníci boli nútení zaplatiť stámiliardy dolárov na záchranu.

Administratíva môže predstierať, že robí niečo pre to, aby bolo bývanie dostupnejšie, ale dosiahnuť tento cieľ by znamenalo odklon od súčasného systému.