Sekcia 1031 amerického daňového zákonníka umožňuje ľuďom, ktorí majú kapitálové zisky z predaja nehnuteľností, odložiť daňovú expozíciu na tieto zisky. Aby tak urobili, musia tieto zisky použiť na kúpu podobnej nehnuteľnosti do 180 dní od pôvodného predaja a sami sa peňazí nikdy nemôžu dotknúť. Tento proces je známy ako a 1031 výmena titulov. Z pochopiteľných dôvodov sú obľúbené u investorov do nehnuteľností.
Zákon existuje na to, aby povzbudil investorov, aby vrátili svoje peniaze späť do obehu, namiesto toho, aby len uložili svoje zisky do banky, z ktorej profituje iba investor. Preto môžete vykonať 1031 výmen toľkokrát, koľkokrát chcete. Kľúčovým prvkom však je, že sa žiadneho zisku nemôžete fyzicky dotknúť. Ak si ich čo i len jeden deň vložíte do svojej banky, zisky podliehajú zdaneniu.
Investori prekonávajú túto prekážku tak, že svoje zisky prevedú na to, čo je známe ako kvalifikovaný sprostredkovateľ.“ Kvalifikovaný sprostredkovateľ je spoločnosť, ktorá drží vaše zisky a potom ich na váš príkaz uvoľní, keď nájdete novú nehnuteľnosť. Znie to jednoducho, ale veľká regulačná diera v procese znamená, že musíte byť opatrní pri výbere kvalifikovaného sprostredkovateľa.
Hľadáte spôsoby, ako zvýšiť svoje výnosy? Pozrite si pokrytie spoločnosti Benzinga o alternatívnych investíciách do nehnuteľností:
Alebo si prezrite aktuálne investičné možnosti na základe vašich kritérií pomocou Screener ponuky spoločnosti Benzinga.
Kvalifikovaní sprostredkovatelia sú veľmi voľne regulovaní
Keď odovzdáte svoje peniaze realitnému maklérovi alebo právnikovi, silný regulačný dohľad určuje, ako môžu nakladať s finančnými prostriedkami klienta. Tieto nariadenia sú navrhnuté tak, aby im sťažili nesprávne konanie alebo krádež vašich peňazí.
Peniaze svojich klientov musia viesť na zvereneckých účtoch oddelene od prevádzkového účtu pre svoju právnickú kanceláriu alebo realitné maklérstvo. Je im zo zákona zakázané miešať finančné prostriedky alebo používať peniaze klienta na akýkoľvek iný účel, ako je transakcia alebo právne služby, na ktoré sú peniaze viazané. Tiež sa od nich vyžaduje, aby mesačne odsúhlasili všetky svoje zverenecké účty.
Tieto subjekty musia zostaviť účtovnú knihu, ktorá katalogizuje dátumy a dôvody vkladov a výberov z ich zvereneckých účtov. Sú povinní vyrovnať túto účtovnú knihu s mesačnými bankovými výpismi a uchovávať záznamy o svojich vyrovnaniach, ktoré môžu zástupcovia štátu kedykoľvek počas bežnej pracovnej doby nahliadnuť. Ak tak neurobia, môže to viesť k strate licencie, aj keď im nezobrali žiadne peniaze.
Problém pre investorov do nehnuteľností je, že žiadny rovnocenný regulačný orgán na federálnej úrovni nie je zodpovedný za dohľad nad kvalifikovanými sprostredkovateľmi. The IRS dokonca má na svojej webovej stránke varovanie o týchto subjektoch. Na štátnej úrovni iba osem štátov reguluje alebo dohliada na správanie kvalifikovaných sprostredkovateľov. Oni sú:
New Hampshire
Virginie
Washington
Maine
Kalifornia
Idaho
Colorado
Nevada
To znamená, že kvalifikovaný sprostredkovateľ v ostatných 42 neregulovaných štátoch by sa teoreticky mohol vyblázniť s vašimi 1031 výmennými peniazmi, a pokiaľ ich uvoľní na vašu žiadosť, keď ste dokončili výmenu, neboli by ste o nič múdrejší. To je desivá myšlienka a samotná definícia ducha v stroji.
Čo ak váš kvalifikovaný sprostredkovateľ utečie s vašimi peniazmi?
Napriek nedostatočnej federálnej a štátnej regulácii kvalifikovaných sprostredkovateľských spoločností je pre nich stále zločinom spreneveriť vaše peniaze. Ak utečú s vašimi peniazmi a nezaplatia ich, keď ich požadujete, mohli by byť stíhaní a uväznení. To však nerieši váš problém ako investora.
Pamätajte, že na výmenu máte len 180 dní. Tie hodiny neprestanú tikať za žiadnych okolností. Ak teda váš kvalifikovaný sprostredkovateľ nemá vaše peniaze, keď potrebujete vykonať výmenu, a nemôžete ju dokončiť do 180 dní, podliehate dani z kapitálových výnosov z vašich ukradnutých peňazí.
Kvalifikovaný sprostredkovateľ utečie s vašimi peniazmi a prilepí vám daňový účet? Ou. V niektorých prípadoch poisťovatelia kvalifikovaného sprostredkovateľa vrátia časť peňazí, ale je nepravdepodobné, že sa to stane dostatočne dlho na to, aby ste výmenu dokončili. Výber nesprávneho kvalifikovaného sprostredkovateľa teda môže spôsobiť doslova finančnú nočnú moru, z ktorej sa bude prebúdzať roky.
Stáva sa často krádež kvalifikovaným sprostredkovateľom?
Našťastie nie, nie. Ale keď vezmete do úvahy skutočnosť, že kvalifikovaní sprostredkovatelia môžu držať zisky z desiatok alebo dokonca stoviek predajov nehnuteľností naraz, len jeden kvalifikovaný sprostredkovateľ, ktorý robí nesprávnu vec, môže spôsobiť zmätok v hodnote miliónov dolárov.
Vezmite prípad Edward Okun, ktorý bol bývalým šéfom 1031 Tax Group. Svoju kvalifikovanú sprostredkovateľskú spoločnosť spustil do zeme tým, že použil peniaze od klientov na financovanie luxusného životného štýlu, ktorý zahŕňal sídla vo viacerých štátoch, niekoľko lodí a množstvo šperkov, ktoré hodil na svoju manželku modelku v bikinách.
Keď mu konečne došli peniaze a nemohol zaplatiť svojim klientom, nevedeli, čo bol väčší šok: zistenie, že ich peniaze boli ukradnuté, alebo zistenie, že neexistuje žiadny regulačný rámec alebo dohľad, ktorý by Okunovi zabránil v krádeži. to. V čase svojho zatknutia Okun dokončoval dohodu o kúpe ďalšej kvalifikovanej sprostredkovateľskej spoločnosti s takmer 900 miliónmi dolárov na zálohu.
Bol odsúdený na 100 rokov väzenia a prinútený stratiť majetok vo výške takmer 40 miliónov dolárov. Nakoniec jeho podgurážení klienti skončili s približne 70 % svojich peňazí. Týchto 70 % však nestihlo zaplatiť daň, ktorú museli zaplatiť z vlastného vrecka, a napriek tomu im vznikli právne poplatky, keď od neho žiadali náhradu škody.
Ako sa môžete chrániť pred pochybným kvalifikovaným sprostredkovateľom?
Edward Okun nie je sám, kto využíva kvalifikované sprostredkovateľské spoločnosti na spáchanie finančného nečestného správania. Existujú početné prípady kde boli chytení kvalifikovaní sprostredkovatelia a straty z týchto prípadov dosahujú stovky miliónov dolárov. Napriek tomu stále neexistuje federálny dohľad nad priemyslom. Ako sa teda chrániť pred pochybným kvalifikovaným sprostredkovateľom?
Ak nežijete v štáte, ktorý reguluje kvalifikovaných sprostredkovateľov (a pravdepodobne nie, pretože ich je len osem), pravdepodobne najlepšie urobíte, ak si vyberiete kvalifikovaného sprostredkovateľa, ktorý je zároveň aj advokátom s osvedčením v štátnej advokátskej kancelárii. Aspoň potom budú musieť vykonávať mesačné vyrovnanie účtov.
Nie je to žiadna záruka, ale dá vám pokoj, keď budete vedieť, že vami vybraný kvalifikovaný sprostredkovateľ, ktorému štátna advokátska komora nazerá cez rameno. Po druhé, urobte si prieskum. Pozrite si online recenzie sprostredkovateľa. Majú povesť, že sú pohotoví a proaktívni pri komunikácii s klientmi? Je ich hodnotenie BBB vysoké? Pri pohovoroch s kvalifikovanými sprostredkovateľmi sa pýtajte ťažké otázky. Získajte odpovede, ktoré chcete, alebo prejdite na ďalšiu.
Musíte chrániť svoje vlastné záujmy v 1031 výmenách
Pred boxerským zápasom rozhodca zavolá oboch bojovníkov do ringu a povie im: „držte ruky hore a chráňte sa“. Táto spoľahlivá rada platí pre investorov pracujúcich prostredníctvom burzy titulov 1031. Je vašou zodpovednosťou vybrať si kvalifikovaného sprostredkovateľa opatrne a s mimoriadnou starostlivosťou. Tvrdo ste pracovali, aby ste zo svojej investície získali zisk. Je len na vás, ako si ho ochránite.
Foto Štúdio Prostock na Shutterstock
Pozrite si viac od Benzinga
Nenechajte si ujsť upozornenia o svojich akciách v reálnom čase – pripojte sa Benzing Pro zadarmo! Vyskúšajte nástroj, ktorý vám pomôže investovať inteligentnejšie, rýchlejšie a lepšie.
© 2022 Benzinga.com. Benzinga neposkytuje investičné poradenstvo. Všetky práva vyhradené.
Zdroj: https://finance.yahoo.com/news/ghost-machine-1031-title-exchanges-153416295.html