Spoločnosť vlastníkov bytov bola chyba

Atlantický práve zverejnené nový článok z toho vyplýva niekoľko rovnakých bodov o vlastníctve domu ako u mňa novo vydaná kapitola in Posilnenie postavenia New American Worker. V skutočnosti to robí niektoré z rovnaké argumenty robil som roky.

Názov článku hovorí asi za všetko: Spoločnosť vlastníkov bytov bola chyba. Autor Jerusalem Demsas sa domnieva, že „K nehnuteľnostiam by sa malo pristupovať ako k spotrebe, nie ako investícia“, predpoklad, ktorý by mnohí Američania mali múdro nasledovať.

Demsas poukazuje na to „Nakupovať lacno a predávať draho“, keď aktívum, o ktorom hovoríme, je miesto, kde žijete, je dosť absurdná rada. Ľudia chcú bývať v blízkosti rodiny, v blízkosti dobrých škôl, v blízkosti parkov alebo vo štvrtiach s typom vybavenia, ktoré si želajú, a nie obchodovať so svojou polohou ako s cennými papiermi.“ Ona tiež konštatuje, že "Dom je viazaný na konkrétnu geografickú polohu, zraniteľný voči miestnym ekonomickým a environmentálnym šokom, ktoré by mohli zničiť hodnotu pozemku alebo samotnej stavby práve vtedy, keď to potrebujete."

To všetko sú dobré body a skvelé dôvody, prečo sa vyhnúť tomu, aby ste svoj domov považovali za investíciu.

Demsas je tiež argument, ktorý som uviedol moje svedectvo senátneho bankovníctva z októbra 2021:

Hoci vlastné imanie často predstavuje veľkú časť bohatstva mnohých Američanov, kúpa domu môže byť riskantnou investíciou, ktorá úplne závisí od zhodnotenia ceny bývania, čo je atribút, ktorý je v zásade v rozpore s cenovo dostupnejším bývaním.

Hoci sa do toho Demsas neponára, táto závislosť od zhodnocovania cien bývania je ešte väčším problémom vzhľadom na to, že federálna politika bývania je zameraná na vyvolávanie čoraz väčšieho hypotekárneho dlhu s nízkym kapitálom. To robí nákup domu obzvlášť riskantným pre tých, ktorí sa snažia získať stabilnejší príjem.

Vážne pochybujem, že by senátorka Elizabeth Warren (D-MA) podporovala federálne podporované investovanie na akciovom trhu pre všetkých Američanov, ale to je v skutočnosti to, čo robí federálna politika bývania. (Áno, je jednoznačne ochotný podporovať „Wall Street“ a „veľké banky“, keď sa jej to hodí, ale to nechajme na iný stĺpec.)

V skutočnosti najmenej za posledných 20 rokov ceny domov vykazovali podobnú volatilitu ako akciové trhy. Nie je to tak, že by tieto skutočnosti zostali nepovšimnuté, dokonca ani inými spisovatelia v Atlantiku. Stále však nie je úplne jasné, aký druh alternatívnych politík Demsas podporuje.

Určite súhlasíme s tým, že politika propagácie vlastníctva domu a znevažovania prenájmu je škodlivá. A zdá sa, že súhlasíme s tým, že je pokrytecké, aby federálni úradníci podporovali takzvané programy dostupného bývania a zároveň podporovali politiky, ktoré zvyšujú ceny domov.

Čo sa týka konkrétnych zmien federálnej politiky, nie som si istý. Dúfajme, že Demsas nahliadne do mojej kapitoly a napíše nový článok. (Aj keď so mnou nesúhlasí.)

Široká myšlienka, ktorú uvádzam v Catovej novej kniheAko vo väčšine článkov, ktoré píšem o financovaní bývania, je federálna politika takmer výlučne zameraná na zvýšenie dopytu. To je problém, pretože trhy s bývaním sú vždy obmedzené ponukou v porovnaní s mnohými inými druhmi spotrebného tovaru. Faktom tiež je, že tieto obmedzenia dodávok sú často riadené štátnymi a miestnymi pravidlami a nariadeniami. To znamená, že mnohé žiadané lokality sú už „plné“ bývaním a iba zmeny miestnej správy s tým môžu niečo urobiť, hoci aj ty zmeny pravdepodobne nebudú mať veľké krátkodobé účinky.

Vzhľadom na túto realitu najlepšie, čo môže federálna vláda urobiť, je prestať obmedzovať dopyt. Ale to je opak toho federálna vláda urobila (aspoň) posledných 50 rokov.

Celá federálna angažovanosť sa skutočne začala rozbiehať v tridsiatych rokoch minulého storočia, najmä v snahe zvýšiť pracovné miesta. Ale niekde na ceste všetci realitní makléri, stavitelia a finančníci prišli na to, že je lepšie pracovať s politikov. Teraz máme úplný neporiadok, ktorá jednoznačne znížila dostupnosť bývania, obzvlášť ľudia s nižšími príjmami.

Federálny daňový zákonník podporuje hypotekárny dlh. Bazilejské kapitálové požiadavky podporujú držbu vládou zabezpečených cenných papierov krytých hypotékou (MBS). A Fannie Mae a Freddie Mac sa už dlho tešia špeciálnemu postaveniu v porovnaní so súkromnými spoločnosťami. Pre súkromný sektor je nemožné konkurovať federálnej vláde, takže poskytovanie vládneho hypotekárneho poistenia a (aj implicitných) federálnych záruk pre MBS malo predvídateľný účinok.

Od roku 2009 do roku 2020 ročný podiel Fannie a Freddieho celkový trh MBS bol v priemere 70 percent, aj keď ich charty výslovne zakazujú nadmerné používanie svojich zariadení. Vrátane cenných papierov Ginnie Mae, tých, ktoré sú kryté hypotékami FHA, federálny podiel trh MBS dosahoval v priemere 92 percent ročne.

Málokto si však pamätá, že pred krízou v roku 2008 sa situácia príliš nelíšila. Od 1996 na 2007Ročný podiel Fannie a Freddieho na celkovom trhu MBS bol v priemere 60 percent, čo je len asi o 10 percentuálnych bodov menej ako podiel po kríze.

Nemá zmysel žiadať viac federálnej pomoci, pretože príliš veľa federálnej pomoci je presne to, čo nás sem dostalo. Federálne politiky neustále zvyšujú dopyt tým, že uľahčujú získavanie hypoték na bývanie. Zdá sa, že v Kongrese neexistuje impulz na zvrátenie tohto trendu a len hlupák by povedal, že to nemá nič spoločné so špeciálnymi záujmami.

Ak sa v tom mýlim, tak nový kongres môže začať s najnižším z nízko visiacich plodov. Môže zakázať Fannie a Freddiemu financovať pôžičky na dovolenkové domy a môže presadzovať ustanovenia ich charty o nadmernom používaní. Potom im môže zakázať financovanie domy, ktoré stoja viac ako 1 milión dolárov a vyžadujú, aby skutočne boli „kupcami nehnuteľností po prvýkrát“. tí, ktorí nikdy nevlastnili domy.

Nechystám sa zadržať dych.