Trh s bývaním sa rozprúdi. Dokáže ho Fed ochladiť skôr, než sa zrúti?

Federálny rezervný systém chce teraz vyššie úrokové sadzby, potenciálne rýchloa prísnejšie finančné podmienky, keď sa zdá, že USA sa dostanú z pandémie, no s najvyššími životnými nákladmi za posledných 40 rokov. Mzdy stúpli, ale aj ceny benzínu, potravín, áut, bývania a ďalších.

Zápisnica z marcového zasadnutia Fedu v stredu odrážalo sprísňujúce sa stanovisko centrálnej banky voči inflácii, vrátane jej plánov zmenšiť svoju bilanciu takmer 9 biliónov dolárov svojím najrýchlejším tempom vôbec.

Prekvapením zostali minúty otvorené aj priamym predajom centrálnej banky 2.7 bilióna $ držba cenných papierov krytých hypotékou, potenciálne rušivý proces požadovať od ostatných investorov, aby zaplnili toto prázdno.

„Je zrejmé, že Fed sa veľmi zameriava na znižovanie inflácie,“ povedal Greg Handler, vedúci hypotekárneho a spotrebiteľského úveru vo Western Asset Management, pričom poznamenal, že bývanie tvorí približne tretina nadpisu index spotrebiteľských cien, kľúčový ukazovateľ inflácie, ktorý vo februári dosiahol ročnú mieru 7.9 %.

Nové údaje sa očakávajú v utorok, pričom ekonómovia Credit Suisse očakávajú, že celkový CPI za marec vzrastie až na 8.6 %.

"Je to trochu ich zámer hodiť trochu studenej vody na trh s bývaním," povedal Handler do telefónu. „Skutočne vidíte opravu alebo prehnanú opravu? Myslím si, že v tom očividne existuje určité riziko."

Čo je príliš vysoké

Predseda Fed Jerome Powell minulé leto zanikol akékoľvek priame spojenie medzi jej rozsiahlymi pandemickými nákupmi štátnych pokladníc a hypotekárnych záložných listov s rastúcimi cenami domov.

Fed je však už roky kľúčovým kupcom takéhoto dlhu a ako povedal Gross počas podcastu, centrálna banka má značný vplyv na úrokové sadzby. Od recesie v rokoch 2007 – 09 a následnej krízy uzavretia trhu je vláda kľúčovým kolieskom na trhu s dlhom na bývanie v USA v hodnote zhruba 12 biliónov dolárov.

Mnoho Američanov sa spolieha na financovanie nákupu domov, s ohľadom na budovanie generačného bohatstva. Bývanie tiež zostáva kritickým segmentom ekonomiky, čo znamená, že stávky sú vysoké pre to, čo príde ďalej.

„Zaznamenávame, že významný podiel čistého bohatstva domácností tvorí domáci majetok,“ povedal Mike Reynolds, viceprezident pre investičnú stratégiu v Glenmede, a dodal, že veľké množstvo akcií vlastní baby boomers. odhaduje sa na 142 miliónov Akcie rodinných domov v USA.

"Je to časť ekonomiky, ktorá má potenciál na oslabenie na budúcej báze," povedal MarketWatch.

Nízke úrokové sadzby – a nedostatočné zásoby – viedli počas pandémie k raketovému nárastu cien nehnuteľností na nové rekordy 19 % ročne v januári. Zatiaľ čo niektoré z dynamika rastu cien mohol zmierniť ako hypotéky s fixnou úrokovou sadzbou na 30 rokov sa náhle priblížili k 5 %, mesačné hypotekárne účty ako časť príjmu sa už priblížili k úrovniam z éry bublín.

Prečítajte si: Ako vysoko sa musia úrokové sadzby hypoték vyšplhať, kým príde čas na obavy? Nad 5.75 %, hovorí UBS.

Tu je mapa znázorňujúca účinky cenových ziskov v USA od ratingovej spoločnosti S&P Global, ktorá v súčasnosti považuje 88 % všetkých regiónov za nadhodnotených.

"Prichádza na trh jasný a bezprostredný krach?" spýtal sa Reynolds. "Zdá sa to nepravdepodobné práve vzhľadom na interakciu dopytu a ponuky."

Stratégovia BofA Global začiatkom apríla uviedli, že očakávajú zhodnotenie cien domov o 10 % v tomto roku a o 5 % v roku 2023, čo je volanie zakorenené v nedostatočnej výstavbe domov v ére po roku 2008.

Handler, hypotekárny veterán, varoval, že „rozsah prognóz je najširší od krízy v roku 2008“.

Zároveň časti „agentúrneho“ trhu hypotekárnych záložných listov, kde Fed nakupuje, už precenili, odkedy centrálna banka začala signalizovať potenciálne rýchlejšie zníženie svojej súvahy.

„Hypotéky s nižšou úrokovou sadzbou v rozmedzí 2 % a 4 %, tie boli pred začiatkom roka pod značným tlakom, keďže trh predpokladal, že Fed v lete alebo v druhej polovici roka stiahne podporu,“ Povedal Handler.

Na druhej strane, jeho tím má rád dlhopisy na bývanie s vyššími kupónmi, teda oblasti, kde Fed nebol aktívny, najmä preto, že ťažia z rýchleho rastu cien domov.

"Bohužiaľ pre Fed, trh s nehnuteľnosťami je horúci," povedal Handler. Ale pokiaľ ide o kriticky nízku ponuku bytového fondu, „v tomto bode Fed nemôže urobiť veľa“.

Dow Jones Industrial Average
DJIA,
+ 0.40%
v piatok dosiahol zisk, ale tri hlavné akciové benchmarky
SPX,
-0.27%

COMP,
-1.34%
skončil týždeň o 0.2 % až 3.9 % nižšie po tom, čo minúty Fedu posilnili očakávania hroziacich prísnejších finančných podmienok. 10-ročný výnos štátnej pokladnice
TMUBMUSD10Y,
2.715%
dosiahla v piatok 2.713 %, čo je najviac od 5. marca 2019, podľa Dow Jones Market Data.

Budúci týždeň budú investori počuť z radu predstaviteľov Fedu, počnúc pondelkom s prezidentom chicagského Fedu Charlesom Evansom. ale veľká položka v USA ekonomický kalendár prichádza utorok s údajmi CPI za marec, po ktorých nasledujú žiadosti o podporu v nezamestnanosti a maloobchodné tržby vo štvrtok a správy o výrobe a priemysle v piatok.