Trh s bývaním práve narazil do steny. Čo bude ďalej v oblasti cien, maklérov a staviteľských akcií.

Najnovšie údaje o celoštátnych cenách pochádzajú z marca. Odvtedy sa sadzby hypoték na 30 rokov vyšplhali na takmer 6 % a žiadosti kupujúcich sa spomalili. Minulý týždeň dvojica online maklérov s dobrým čítaním o domových prehliadkach,

ostriež

(ticker: RDFN) a

Kompas

(COMP), oznámila prepúšťanie.

Medzitým akcie Redfin klesli o približne 90% od svojho vrcholu. Stavitelia sa tiež dostali do úzadia. Priatelia nedovolia priateľom vlastniť fondy obchodované na burze s menami ako

Direxion Daily Homebuilders & Supplies Bull 3X Shares
(NAIL), najmä keď úrokové sadzby rastú, ale ak ste zvedaví, práve ten stratil 45 % počas piatich obchodných dní.

Mali by tu investori nakupovať akcie domácich majstrov? makléri? Čo ďalej s cenami domov? A kedy sa vráti akciový trh? Dovoľte mi odpovedať na tieto otázky v poradí klesajúcej dôvery v blízkej budúcnosti, počnúc iffy.

Áno, kúpte si stavače. Radšej

Lennar

(LEN) a

Mýtni bratia

(TOL), hovorí Jade Rahmani, ktorá zastrešuje skupinu pre KBW. Poukazuje na to, že akcie stavebníkov sa obchodujú za 60 % projektovanej účtovnej hodnoty, čo je miesto, kde majú tendenciu klesať počas recesie, ignorujúc finančnú krízu v roku 2008. Lennar bude profitovať z prebiehajúceho predaja jednotky realitnej technológie a Toll sa zameriava na bohatých kupcov, z ktorých približne 30 % platí v hotovosti, a tak ich neodradia vysoké úrokové sadzby hypoték.

Pomery cena/zisk v celej skupine sú prekvapivo nízke, ale ignorujte ich. Vyplývajú z dvoch podmienok, ktoré sa čoskoro nezopakujú: hodnoty pozemkov vyskočili o 30 % alebo viac od času, keď spoločnosti kupovali akry, do času, keď predávali domy, a prudko vyššie tempo transakcií počas pandémie. Staviteľ, ktorý obchoduje so štvornásobným príjmom, by skutočne mohol ísť za osemnásobok za predpokladu normalizovaných podmienok – stále lacné, ale veľký rozdiel.

Ceny domov v marci v porovnaní s predchádzajúcim rokom vyskočili o viac ako 20 %, ale Rahmani očakáva, že táto miera do konca roka klesne na 2 %. Jeho východiskový názor je, že budúci rok prinesie paušálne ceny. Podľa jeho scenára recesie, ktorý vychádza zo štúdie objemov predaja v minulosti, ceny v budúcom roku klesnú o 5 % – možno ešte viac, ak sa sadzby hypoték zvýšia na 7 %. To nemusí znieť ako veľa, ale pre nedávnych kupujúcich s typickými hypotékami môže 5% pokles ceny znížiť vlastný kapitál o 25%.

Väčšina majiteľov domov nemá úrokové sadzby hypoték ani zďaleka blízko tých nedávnych; niektoré dve tretiny sú obmedzené pod 4 %. Je nepravdepodobné, že by sa títo kupujúci presťahovali a vzali si nové pôžičky, ak nemusia, čo je jeden z dôvodov, prečo ponuka môže zostať nízka aj roky. Ďalšou je, že hypotéky sú oveľa kvalitnejšie ako počas poslednej bubliny na trhu s nehnuteľnosťami, takže je nepravdepodobné, že dôjde k vlne nesplácania a panického predaja.

Niečo však musí dať na cenovej dostupnosti. Typické splátky nových hypoték presiahli 23 % disponibilného príjmu, čo je blízko k ich 26 % maximu počas poslednej bubliny. Príjmy však rastú o 6 % ročne, takže dlhá pauza pri cenách nehnuteľností by mohla pomôcť obnoviť cenovú dostupnosť. Pandémia v každom prípade spôsobila, že ľudia trávili viac času vo svojich domovoch, takže by mali byť ochotní zaplatiť o niečo viac za bývanie ako percento zo svojho príjmu, počíta Rahmani.

Neponáhľajte sa s nákupom akcií maklérov, hovorí analytik William Blair Stephen Sheldon. Má hodnotenie Market Perform na troch z nich: Redfin,

Holdings RE/MAX

(RMAX) a

eXp World Holdings

(EXPI). V blogovom príspevku z minulého týždňa generálny riaditeľ Redfin Glenn Kelman napísal, že májový dopyt bol o 17 % nižší ako očakávania a že spoločnosť prepustí 8 % zamestnancov. Redfin najíma agentov priamo, zatiaľ čo mnohí makléri využívajú nezávislých dodávateľov.

Kelman napísal, že pokles predaja môže trvať roky a nie mesiace. Viacerí agenti by mohli odísť sami. Členstvo v Národnej asociácii realitných kancelárií, ktorá je zástupcom počtu ľudí predávajúcich domy, v minulom roku dosiahlo 1.6 milióna, v porovnaní s približne miliónom v roku 2012.

Sheldon v spoločnosti William Blair hovorí, že je prekvapený, ako ďaleko klesli ocenenia maklérov, ale sentiment je zlý a čaká na známky stabilizácie. Spoločnosť Redfin má na začiatku minulého roka menej ako desatinu svojej maximálnej hodnoty na akciovom trhu, hoci tržby sa zhruba zdvojnásobili. To znamená, že akcie predstavujú približne jednu tretinu príjmov. Očakávalo sa, že voľný peňažný tok bude od roku 2024 stabilne pozitívny. Teraz uvidíme.

Čo sa týka burzy, mám dobré aj zlé správy, pričom ani jedna nie je spoľahlivá. Index S&P 500 minulý týždeň klesol pod 15-násobok plánovaného zisku na budúci rok, čo naznačuje, že ceny sa vrátili na historické priemery. Nedá sa však povedať, že by trh na ceste k zlacneniu neprestrelil svoje priemerné ocenenie. A

Goldman Sachs

hovorí, že prognózy 10% rastu ziskov v tomto a budúcom roku vyzerajú príliš vysoké.

Očakávajte pomalší rast, hovorí Goldman, a ak dôjde k recesii, zisky by mohli v budúcom roku klesnúť pod úroveň minulého roka. Podľa odhadov banky v rámci tohto scenára sa index S&P 500 dnes obchoduje za viac ako 18-násobok zisku v budúcom roku. Goldman predpovedá, že index vzrastie do konca roka o 17 % zo štvrtkovej úrovne bez recesie, alebo klesne o 14 % s jednou. Prijmite prosím moje blahoželanie alebo sústrasť.

Nebojte sa, hovorí Credit Suisse. Štatisticky sú jednotlivé predpovede ziskov spoločností tesne zoskupené. To je opak toho, čo sa zvykne diať skôr, než sa zisky vyčerpajú.

Počul som, že ľudia hovoria o akciovom trhu ako o „celkovom klastri“, ale netušil som, že hovoria o rozptyle odhadov.

Napíšte Jack Hough na [chránené e-mailom]. Nasledujte ho na Twitteri a prihlásiť sa na odber jeho Barronov podcast Streetwise.