Keď vlastník nehnuteľnosti a developer (alebo investor) vstúpia do dlhodobého prenájmu pozemku, nájomca a jeho veritelia budú trvať na tom, že vlastník nehnuteľnosti nemôže jednoducho ukončiť nájom pozemku pre neplnenie. Nájomca bude mať rozsiahle práva „liečiť“ svoje zlyhania. Ak nájomca nelieči, potom má veriteľ nájomcu dodatočné práva na liečenie. Tak či onak, nájomca a jeho veriteľ by mali byť schopní zachovať nájomnú zmluvu. Výsledkom je, že vlastníci nehnuteľností nemôžu takmer nikdy ukončiť nájomné zmluvy, akokoľvek by to chceli.
Jeden nedávny prípad v New Yorku znamenal dramatickú odchýlku od tohto princípu. Začalo sa to tým, že nájomca prestal platiť nájomné. Vlastník nehnuteľnosti dal nájomcovi a jeho veriteľovi rôzne oznámenia o tomto nesplatení, ale stále nikto nezaplatil nájomné.
Ako ďalší krok sa vlastník nehnuteľnosti rozhodol nepostupovať podľa postupu ukončenia nájmu zabudovaného do nájmu, ktorý by si vyžadoval oznámenie veriteľovi. Namiesto toho vlastník nehnuteľnosti podal žalobu o nezaplatenie nájomného podľa newyorského zákona, ktorý takéto konanie povoľuje. Vlastník nehnuteľnosti o tomto konaní veriteľa nájomcu neupovedomil, pretože nájomná zmluva ani zákon takéto oznámenie nevyžadujú. Keď nájomca stále neplatil nájomné, majiteľ nehnuteľnosti nakoniec ukončil nájomnú zmluvu ako poslednú udalosť v konaní o neplatení.
V nájomnej zmluve sa uvádzalo, že pri každom ukončení nájmu musí vlastník nehnuteľnosti ponúknuť veriteľovi nájomcu novú nájomnú zmluvu, ktorá nahradí ukončenú nájomnú zmluvu. Veriteľ zrejme neprijal túto ponuku od vlastníka nehnuteľnosti, takže nájomná zmluva bola ukončená prostredníctvom konania o neplatení a veriteľ si nemohol uplatniť náhradnú nájomnú zmluvu.
Ako opatrenie Zdravasy na záchranu svojho kolaterálu sa veriteľ pokúsil spoľahnúť na bizarný newyorský zákon, ktorý umožňuje nájomcovi a jeho veriteľovi priviesť späť k životu ukončenú nájomnú zmluvu zaplatením všetkého, čo bolo splatné v rámci lízingu. Nájomca má rok na to, aby uskutočnil „vykúpenie“ svojej nájomnej zmluvy. Ak nájomca nájomnú zmluvu do tejto doby nevykúpi, má na to právo vypožičiavateľ nájomcu – vo väčšine prípadov však až v deň nasledujúci po uplynutí nájomnej lehoty na odkúpenie, a to len do 2:00 v ten deň.
Tento newyorský zákon tiež hovorí, že nájomca sa môže vzdať svojich práv na spätné odkúpenie. Prakticky každý prenájom v New Yorku zahŕňa takéto vzdanie sa práva, ale veriteľ sa v tomto konkrétnom súdnom spore snažil tvrdiť, že vzdanie sa práva nájomcu sa na veriteľa nevzťahovalo. Súd nesúhlasil. V jednom bode veriteľ oznámil, že zmenil názor a nechce uplatniť žiadne právo na spätné odkúpenie, ale to nezabránilo súdu v tom, aby rozhodol proti veriteľovi v tejto záležitosti. To bol koniec kolaterálu veriteľa.
Každý veriteľ proti pozemnému prenájmu sa môže z tohto prípadu poučiť.
Po prvé, každá nájomná zmluva by mala od vlastníka nehnuteľnosti vyžadovať, aby informoval každého veriteľa o akomkoľvek nezaplatení alebo inom konaní, ktoré má za cieľ ukončiť nájom. Nestačí požadovať od vlastníka nehnuteľnosti, aby veriteľovi oznámil uplatnenie zmluvného práva na ukončenie nájmu zo strany vlastníka nehnuteľnosti.
Po druhé, ak nájomná zmluva dáva veriteľovi práva na nápravu neplnenia povinností nájomcu, veriteľ by mal tieto práva uplatniť a nedovoliť vlastníkovi nehnuteľnosti začať žiadnu cestu k vymáhaniu nájmu.
Po tretie, zložité a starostlivo navrhnuté ustanovenia v nájomnej zmluve (alebo akomkoľvek inom dokumente) niekedy nepokrývajú každý prípad, ktorý by mali pokrývať. Tu sa vlastníkovi nehnuteľnosti podarilo nájsť spôsob, ako obísť proces ukončenia zmluvy zabudovaný do nájmu a dosiahnuť ukončenie spôsobom, ktorý nezahŕňal veriteľa.
Ak by veriteľ konal agresívnejšie a venoval väčšiu pozornosť, možno by si mohol zachovať svoju záruku.
Uvedený prípad je Wells Fargo Bank, NA verzus Joseph E. Marx Co. Inc., Najvyšší súd štátu New York 159999/2019.
Zdroj: https://www.forbes.com/sites/joshuastein/2022/09/26/the-story-of-a-property-owner-that-successfully-terminated-a-ground-lease/