Naposledy, keď v roku 2006 došlo na trhu s nehnuteľnosťami k veľkému kolapsu, vzal so sebou celú ekonomiku USA. História však nikdy nenasleduje dvakrát presne ten istý scenár.
Oslabujúci trh s bývaním nepochybne poškodí ekonomiku. Výstavba rodinných domov v máji klesla na 1 milión ročného tempa z 15-ročného maxima 1.31 milióna v decembri. Zrútili sa aj povolenia na výstavbu ďalších domov.
Zrejme sa to tiež zhorší.
Ceny domov už vyskočili na rekordnú výšku, keď Federálny rezervný systém v marci začal rýchlo rásť zvýšiť úrokové sadzby v boji proti vysokej inflácii. Agresívny krok centrálnej banky posunul 30-ročnú fixnú hypotéku na viac ako 6 % z iba 2.75 % minulú jeseň.
Kombinácia drahších hypoték a ultra vysokých cien to dokázala pre väčšinu kupujúcich je ťažké kúpiť dom. Cenová dostupnosť klesla na najnižšiu úroveň za posledných 16 rokov, uviedla Národná asociácia realitných kancelárií.
Podľa starého príslovia ide s bývaním aj s ekonomikou USA. Výsledné spomalenie v stavebníctve má v druhom štvrťroku odpočítať od hrubého domáceho produktu veľkú časť rastu. A menej predajov znamená menej nových majiteľov míňajúcich peniaze na zariadenie svojich domovov.
Trh s bývaním je však teraz úplne iný ako v roku 2006 a sám o sebe je nepravdepodobné, že by zahnal ekonomiku do priekopy. Ekonómovia hovoria, že USA sa môžu v nasledujúcom roku alebo dvoch veľmi dobre ponoriť do recesie, ale bývanie nebude hlavnou príčinou.
"Očakávame, že predaje budú v nasledujúcich mesiacoch ďalej klesať, ale neočakávame opakovanie kolapsu z roku 2000," povedal Alex Pelle, americký ekonóm z Mizuho Securities.
Malý náznak bubliny
Dnešný trh s bývaním sa veľmi málo podobá na začiatok 2000. storočia.
Po prvé, typický kupujúci má vysoké kreditné skóre a je menej pravdepodobné, že nesplatí. Len asi 2 % všetkých nových hypoték sú poskytnuté takzvaným subprime kupujúcim alebo tým, ktorí majú slabšie úverové skóre.
Na rozdiel od toho asi 15 % dlžníkov malo na vrchole bubliny na trhu nehnuteľností pred takmer dvoma desaťročiami hypotekárne úvery, ukazuje výskum firmy Jefferies z Wall Street.
Mnohí z týchto dlžníkov prišli o svoje domovy počas recesie v rokoch 2007-2009 a hodnoty nehnuteľností prudko klesli, čím milióny Američanov okradli o papierové bohatstvo a cítili sa chudobnejší. K ich problémom sa pridal aj masívny výpredaj na burze.
Negatívny „efekt bohatstva“ prispel k prudkému poklesu spotrebiteľských výdavkov, ktorý prehĺbil recesiu. Spotrebitelia tvoria takmer 70 % všetkého, čo sa deje v ekonomike.
Súčasné spomalenie v oblasti bývania však pravdepodobne nepovedie k poklesu cien a zníženiu hodnoty domov.
Pre začiatok, USA roky trpeli nedostatkom bytov, aj keď počet nových rodín, ktoré sa tvoria, posunul dopyt do nových výšin. Pandémia tiež dramaticky zvýšila počet ľudí pracujúcich z domu a dopyt po väčšom bývaní.
Dopyt po bývaní je silný čiastočne „kvôli nárastu práce na diaľku a zmenám v životnom štýle,“ povedal hlavný ekonóm Bill Adams z Comerica Bank.
Staviteľ sa snažil uspokojiť väčšinu tohto dopytu. Výstavba nových domov a nájomných jednotiek vzrástla v apríli na ročné tempo 1.8 milióna – čo je 16-ročné maximum – predtým, ako sa skutočne rozbehli vyššie úrokové sadzby hypoték. Stále je to však menej ako rekordných 2.2 milióna zo začiatku roka 2006, keď bol počet obyvateľov 11 %. menšie.
Ani to sa čoskoro nezlepší. Stavebníctvo v máji výrazne kleslo a pravdepodobne bude pokračovať v spomaľovaní, čím sa ďalej zníži ponuka domov na predaj a udrží sa tlak na rast cien.
Strieborné obloženie
Vysoké ceny domov však nie sú úplne zlou vecou, najmä pre tých, ktorí už svoje vlastné domy vlastnia. Stabilné hodnoty domov môžu čiastočne izolovať ekonomiku od recesie.
Ako to? Majitelia domov sa pravdepodobne budú cítiť finančne lepšie ako v roku 2006, pretože ich hlavné hniezdo sa stále zhodnocuje.
A čo viac, milióny majiteľov domov využili rekordne nízke úrokové sadzby počas pandémie na refinancovanie a ušetrili si balík. Väčšina z nich si zvolila aj fixné hypotéky, čím zostali imúnni voči zvyšovaniu sadzieb.
V polovici roku 2000 to tak nebolo, keď bola polovica všetkých hypoték regulovateľná. Nárast úrokových sadzieb núti milióny majiteľov domov platiť vysoké mesačné hypotekárne výdavky a mnohí, ktorí si to nemohli dovoliť, sa dostali do omeškania.
Teraz je nastaviteľných len asi 10 % všetkých hypoték. Navyše, percento príjmov, ktoré majitelia domov musia venovať svojim hypotékam, je rekordne nízke.
„Väzby medzi bývaním a spotrebou budú pravdepodobne slabšie ako v minulosti,“ povedala Aneta Markowska, hlavná ekonómka spoločnosti Jefferies.
To, čo by mohlo spôsobiť väčšiu priehlbinu na trhu s bývaním, je veľký nárast nezamestnanosti, ktorý spôsobuje platobnú neschopnosť väčšieho počtu ľudí.
Napriek tomu, že miera nezamestnanosti je len 3.6 % a nedostatok pracovných síl bude podľa očakávaní pretrvávať roky, niektorí ekonómovia sa pýtajú, či sa podniky uchýlia k hromadnému prepúšťaniu, ak USA vstúpia do recesie.
Trh s bývaním sa medzitým drží relatívne dobre aj napriek stúpajúcim úrokovým sadzbám a vysokým cenám. Predaje a výdavky na novú výstavbu sa pohybujú blízko úrovne pred pandémiou, čo naznačuje, že dno neklesne ako v roku 2006.
Samozrejme, to isté tvrdili niektorí odborníci pred 15 rokmi. „Výskumníci tvrdia, že nedávny pokles bývania nemusí nutne znamenať koniec ekonomického rastu,“ uviedol vtedy článok v The Christian Science Monitor.
Nasledovala najhoršia recesia za posledné desaťročia.
Zdroj: https://www.marketwatch.com/story/the-us-housing-market-is-teetering-on-recession-will-the-economy-soon-follow-11655922549?siteid=yhoof2&yptr=yahoo