Nepotrebujete Ph.D. v ekonómii z Chicagskej univerzity, aby som tomu porozumel 7% sadzby hypoték sú hrozbou pre americký trh s bývaním.
Už to vidíme. V utorok sme sa dozvedeli, že žiadosti o kúpu hypotéky minulý týždeň klesli o 13 %. To je výrazne prudšie ako pokles o 1.1 %, ktorý sme videli v predchádzajúcom týždni. Rozdiel? Minulotýždňový pokles žiadosti o kúpu hypotéky o 13 % sa zhodoval s prvé týždenné 7 % hypotekárne sadzby od roku 2002.
Iste, historicky vzaté, nie je nič abnormálne na 6% alebo 7% hypotekárnych sadzbách. Ale číselná sadzba prehliada vplyv prebiehajúci šok hypotekárnych sadzieb: Tieto sadzby spolu s penivými cenami domov posúvajú nové mesačné platby na vrchol histórie. Pri účtovaní príjmov je teraz nákup drahší, ako to bolo na vrchole bubliny na trhu nehnuteľností z 00. storočia.
Časť zvýšená cenová kríza už má ekonómov a analytikov v oblasti bývania, ktorí znižujú svoje vyhliadky cien domov v USA. Nehľadajte ďalej ako Moody je Analytics.
V auguste, Moody's Analytics očakáva, že ceny domov v USA klesnú o 0 % až 5 %. V septembri, Moody's Analytics znížila svoj výhľad na celoštátny pokles o 5 % až 10 %.. V stredu však túto prognózu opäť znížila. Moody's Analytics teraz očakáva pokles cien domov v USA od vrcholu po najnižšie o 10 %.
„Cenová dostupnosť sa vyparila a s ňou aj dopyt po bývaní,“ hovorí Mark Zandi, hlavný ekonóm Moody's Analytics. šťastie. „Ceny sa cítia oveľa menej lepkavé [momentálne] ako v minulosti. Vracia sa to k skutočnosti, že sa tak rýchlo rozbehli [počas pandémie] a predajcovia sú tu ochotní rýchlo znížiť svoju cenu, aby sa pokúsili uzavrieť obchod.“
Tu je vec: Základná prognóza Moody's Analytics nepredpokladá žiadnu recesiu. Ak sa recesia prejaví, Moody's Analytics teraz očakáva pokles cien domov v USA medzi 15 % a 20 %. To nie je príliš ďaleko pokles cien domov v USA o 27 % zaznamenaný v rokoch 2006 až 2012.
Pozrite si tento interaktívny graf na Fortune.com
Keď skupina ako Moody's Analytics povie „americký trh s bývaním“ alebo „americké ceny domov“, hovorí o súhrnnom pohľade na krajinu. Regionálne sa výsledky vždy líšia. V očiach Moody's Analytics to bude platiť najmä v budúcnosti.
In „výrazne nadhodnotené“ trhy s bývaním, Moody's Analytics teraz predpovedá, že ceny domov klesnú o 15 % až 20 %. Ak zasiahne recesia, Moody's Analytics očakáva, že pokles cien domov v USA sa rozšíri na 25 % až 30 % na „výrazne nadhodnotených“ trhoch s nehnuteľnosťami.
Tieto takzvané „výrazne nadhodnotené“ trhy nie sú izolované len na niekoľkých častiach krajiny – sú všadeprítomné.
Moody's Analytics každý štvrťrok posudzuje, či miestne fundamenty, vrátane úrovne miestnych príjmov, môžu podporiť miestne ceny nehnuteľností.* Ak je regionálny trh s bývaním „nadhodnotený“ o viac ako 25 %, Moody's Analytics ho považuje za „výrazne nadhodnotený“. Cez druhý štvrťrok roka210 trhov s bývaním, vrátane Boise („nadhodnotené“ o 77 %) a Las Vegas („nadhodnotené“ o 60 %), spadlo do tohto „výrazne nadhodnoteného“ tábora.
Pozrite si tento interaktívny graf na Fortune.com
Keď trh s bývaním sa dostáva do útlmu—obdobie poklesu predaja domov a úrovne výstavby domov — to je zvyčajne penivé alebo bublinkové trhy s bývaním ktoré sú vystavené najvyššiemu riziku poklesu cien domov.
To vysvetľuje, prečo tento pokračujúci pokles bývania tak rýchlo spustil a korekcia ceny domu: Počas toho sa veci veľmi spenili pandemický boom bývania. Dôkaz? Ešte v druhom štvrťroku 2019 agentúra Moody's Analytics považovala len tri regionálne trhy s bývaním za „výrazne nadhodnotené“.
Pozrite si tento interaktívny graf na Fortune.com
Spoločnosti ako Moody's Analytics nie sú čoraz medvedejšie len preto, že úrokové sadzby hypoték dosiahli 7 %. Namiesto toho revidujú svoje vyhliadky, pretože finančné trhy signalizujú, že 6% alebo 7% hypotekárne sadzby by mohli byť dlhšie, ako sa očakávalo. Pokiaľ úrokové sadzby hypoték zostanú také vysoké, Zandi hovorí, že bude vyvíjať obrovský tlak na znižovanie týchto spenených cien domov.
Počas nasledujúcich šiestich mesiacov Zandi očakáva, že úrokové sadzby hypoték budú okolo 6.5 %. To je nárast oproti jeho predchádzajúcemu výhľadu 5.5 %.
Čo sa deje na hypotekárnom trhu? No veľa.
Zatiaľ čo Federálny rezervný systém priamo nestanovuje dlhodobé sadzby, ako sú sadzby hypoték, očakávania, kde Fed pravdepodobne stanoví budúce krátkodobé sadzby (tj sadzba federálnych fondov), majú vplyv na to, ako finančné trhy stanovujú sadzby hypoték. Finančné trhy v posledných mesiacoch dospeli k záveru, že je nepravdepodobné, že Fed v blízkej budúcnosti ustúpi zo svojho boja s infláciou. To, samozrejme, znamená vyššie krátkodobé sadzby na dlhšie obdobie. Vyvolajte tlak na zvyšovanie dlhodobých sadzieb, ako sú sadzby hypoték.
To však vysvetľuje len niektoré skokové zmeny hypotekárnych sadzieb. V hre je viac.
V posledných mesiacoch sme boli svedkami toho, čo Zandi nazýva „mimoriadne veľký rozdiel medzi sadzbami hypoték a štátnej pokladnice“. Historicky povedané, 10-ročný výnos zo štátnej pokladnice a úrokové sadzby hypoték sa pohybujú synchronizovane. To je práve teraz zlomené – hypotekárne sadzby sa obchodujú so štyrmi štandardnými odchýlkami nad tým, čo by historicky znamenali výnosy štátnej pokladnice. Zandi hovorí, že sa to znižuje na riziko predčasného splatenia. Investori veria, že v roku 2022 budú hypotekárni dlžníci v budúcnosti refinancovať na nižšie sadzby. Aby sa finančné trhy vyrovnali s takzvaným rizikom predčasného splatenia, vyvíjali tlak na zvyšovanie sadzieb hypoték.
Pozrite si tento interaktívny graf na Fortune.com
Aby bolo jasné: Táto korekcia cien domov začala pred mesiacmi. V niektorých častiach krajiny korekcia je už dosť strmá.
Ktoré trhy s bývaním sa menia najrýchlejšie? Najväčšiu korekciu vidíme v bublinkové trhy ako Austin (kde hodnoty domov medzi májom a augustom klesli o 7.4 %.), Boise (pokles o 5.3 %) a Phoenix (pokles o 4.4 %). Všetky tieto trhy zaznamenali počas pandémie záplavu aktivity investorov a kupujúcich WFH. Tieto miesta tiež videli, že ich ceny domov idú ďaleko za hranice aké by miestne príjmy historicky podporili.
*”Ocenenie bývania podľa Moody's Analytics predstavuje percentuálny rozdiel medzi skutočnými cenami domov a cenami domov historicky konzistentnými so mzdami a platmi na obyvateľa a stavebnými nákladmi. Cena domu je v konečnom dôsledku určená hodnotou pozemku, na ktorom sa nachádza, ktorá je viazaná na alternatívne náklady pozemku merané mzdami a platmi a náklady na výstavbu domu. Na celoštátnej úrovni tvorí približne polovicu hodnoty domu pozemok a druhú polovicu stavba, no v rámci krajiny sa to značne líši. Napríklad v San Franciscu je pozemok zďaleka najväčšou časťou hodnoty domu, zatiaľ čo v Des Moines v Iowe je to naopak. Naše ocenenie bývania zohľadňuje tieto rozdiely,“ píše hlavný ekonóm Moody's Analytics Mark Zandi.
Tento príbeh bol pôvodne uvedený na fortune.com
Zdroj: https://finance.yahoo.com/news/210-bubbly-housing-markets-could-140222165.html