Keďže predseda Federálneho rezervného systému Jerome Powell má v piatok predniesť dôležitý prejav, investori ho možno konečne začnú brať za slovo: Centrálna banka si zachová jastrabí postoj, aby kontrolovala najvyššiu infláciu za štyri desaťročia. To znamená, že finančné trhy zostanú volatilné aj napriek nedávnemu oživeniu akciového trhu.
Existuje veľa dôvodov, prečo považovať realitné investičné trusty alebo REIT za relatívne bezpečné útočisko na poskytovanie stabilného príjmu, keď inflácia zostáva vysoká a pred pravdepodobným ekonomickým spomalením.
Nižšie je uvedená obrazovka akciových REIT, od ktorých sa očakáva, že budú produkovať množstvo peňažných tokov, ktoré umožnia zvýšenie dividend v roku 2023.
V Potreba vedieť stĺpec 24. augusta zhrnul Steve Goldstein predpovede nového „supercyklus inflácie a úrokových sadzieb“ od Daria Perkinsa, generálneho riaditeľa pre globálnu makroekonomiku v TS Lombard.
Perkins očakáva, že dlhodobé úrokové sadzby sa budú naďalej pohybovať vyššie, a navrhuje, že roky 2020 budú od investorov vyžadovať „názornejší prístup k alokácii aktív“.
Odklon od poskytovateľov služieb, ktorí do roku 2021 dominovali na býčom trhu, verí, že najlepšie bude alokácia do hmotných aktív vrátane nehnuteľností.
Rozdelenie sektora REIT
Investičné fondy do nehnuteľností prichádzajú v mnohých variantoch, ale kľúčovým prvkom je, že prenášajú väčšinu výnosov akcionárom, aby si zachovali daňovo zvýhodnenú štruktúru REIT.
Existujú dve široké kategórie REIT: Hypotekárne REIT, ktoré požičiavajú peniaze komerčným alebo rezidenčným dlžníkom a/alebo investujú do cenných papierov krytých hypotékou, a akciové REIT, ktoré vlastnia komerčné alebo rezidenčné nehnuteľnosti a prenajímajú ich.
REIT sú cyklické a ich ocenenie je pod tlakom stúpajúcich úrokových sadzieb. Tento efekt môže byť obzvlášť výrazný pri hypotekárnych REIT, pretože podnikanie v oblasti hypotekárnych úverov sa spomaľuje s rastom úrokových sadzieb.
Zatiaľ tento rok, do 24. augusta, realitný sektor S&P 500 klesol o 15 %, zatiaľ čo celý index S&P 500
SPX
je nižšia o 12 %, obe s reinvestovanými dividendami.
Dlhší pohľad vás môže prekvapiť. Indexy S&P Dow Jones oddelili sektor nehnuteľností od finančného sektora v roku 2016. Ak sa však zúžime na priemyselnú skupinu S&P 500 REIT z hľadiska dlhodobejšieho merania výkonnosti, 20-ročný priemerný ročný výnos bol 9.9 %, čo je o niečo viac z 500-ročného priemerného výnosu S&P 20 9.8 %.
REIT podľa kategórie
Rôzne typy REIT prechádzajú rôznymi ekonomickými cyklami. Napríklad hotelové REIT a ich nájomníci strašne trpeli v počiatočných štádiách pandémie koronavírusu, počnúc virtuálnym odstavením cestovného ruchu v prvej polovici roka 2020.
Mnoho REIT sa zameriava na skladové a logistické priestory, ktoré v posledných rokoch ťažili z dvojciferného ročného nárastu nájomného, tvrdí Vikram Malhotra, výkonný riaditeľ pre nehnuteľnosti v Mizuho.
Ale Amazon.com Inc.
AMZN
povedal vo svojom finančná tlačová správa za prvý štvrťrok v apríli, že po zdvojnásobení veľkosti svojej siete na doručovanie len za dva roky, už „nenaháňala fyzickú ani personálnu kapacitu“ a vo svojej doručovacej infraštruktúre sa „zamerala priamo na zlepšovanie produktivity a efektívnosti nákladov“.
Počas rozhovoru Malhotra povedal, že po oznámení Amazonu on a jeho kolegovia „spozorovali a počuli na trhu, že Amazon umiestňuje sklady na trh s podnájmom“.
"Takže najväčší hráč v elektronickom obchode povedal trhu, že má príliš veľa a racionalizuje, čo spôsobilo zníženie cien logistických zásob," povedal.
Spoločnosť Prologis Inc.
PLD
je najväčším verejne obchodovaným US REIT v skladových a logistických priestoroch. Spoločnosť kótovala Amazon, FedEx Corp.
FDX,
Home Depot Inc.
HD,
Geodis a Walmart Inc.
WMT
ako svojich piatich najväčších zákazníkov na konci roka 2021, pričom Amazon si prenajíma 24 miliónov štvorcových stôp alebo 7 % z celkového počtu.
Akcie Prologis klesli o 21 % za rok 2022 do 24. augusta s reinvestovanými dividendami. Dividendový výnos akcie je približne 2.5 %. Prologis sa chystá získať Duke Realty Corp.
DRE
cez obchod so všetkými akciami v hodnote 26 miliárd dolárov keď to bolo oznámené v júni.
Mizuho má neutrálne hodnotenie na Prologis, o ktorom Malhotra povedal, že je „mimo konsenzu“. Určite áno – spomedzi 17 analytikov oslovených spoločnosťou FactSet 13 ohodnotilo akcie ako „kúpu“ alebo ekvivalent. Zvyšok sú neutrálne hodnotenia.
Pokračoval, že Mizuho monitoruje logistických operátorov tretích strán, ako je XPO Logistics Inc.
XPO,
FedEx a United Parcel Service Inc.
UPS
pre známky spomalenia dopytu, ak ekonomika výrazne poklesne.
So všetkým, čo bolo povedané, môže byť pre skladové/logistické REIT strieborná hranica: Malhotra očakáva, že rast nájomného v priestore sa spomalí na „stredné až vysoké jednociferné čísla“ zo súčasného rozsahu nad 10 %. Informovalo o tom ministerstvo práce Index spotrebiteľských cien v júli vykázal nárast o 8.5 %. spred roka. To sa zlepšilo z 9.1 % v predchádzajúcom mesiaci. Očakávať, že prevádzkovatelia skladov REIT budú môcť svoje nájomné zvyšovať, aby zodpovedali alebo prekonali tempo inflácie, nemusí byť príliš náročné.
Tu vstupuje do hry váš vlastný názor, založený na vašom vlastnom výskume. Umožní pokračujúci trend nakupovania online a dopyt po rýchlom doručení Prologis a jeho konkurenti prekonať v priebehu nasledujúcich piatich až 10 rokov? Celková päťročná návratnosť Prologisu aj keď 24. augusta bola 138 % (v porovnaní s 85 % pre S&P 500), a to aj s tohtoročným veľkým poklesom.
Skríning akciových REIT
Aby sme sa zoširoka pozreli na investičné investičné fondy kótované v USA, začali sme s číslom 185 zahrnutým do indexu Russell 3000
CESTA.
Tento index predstavuje podľa FactSet približne 98 % amerických akcií.
Potom sme sa pozreli na investičné koncentrácie každého REIT a odstránili sme všetky hypotekárne REIT, aby sme zoznam znížili na 158 spoločností. Ďalej sme znížili počet 112 spoločností, pre ktoré boli k dispozícii konsenzuálne odhady medzi najmenej piatimi analytikmi oslovenými spoločnosťou FactSet pre upravené finančné prostriedky z operácií v roku 2023.
Spôsob, ako merať schopnosť spoločnosti vyplácať dividendy, je pozrieť sa na jej odhadovaný voľný peňažný tok – zostávajúci peňažný tok po očakávaných kapitálových výdavkoch. V prípade REIT sa bežne používajú finančné prostriedky z operácií (FFO) – non-GAAP opatrenie. FFO pridáva amortizáciu a odpisy (nepeňažné položky) späť k zisku, pričom vylučuje zisky z predaja majetku. Upravené finančné prostriedky z operácií (AFFO) idú ešte ďalej, keď odpočítavajú očakávané kapitálové výdavky na udržanie kvality investícií do nehnuteľností.
Ak vydelíme odhadovaný AFFO spoločnosti aktuálnou cenou akcií, máme odhadovaný výnos AFFO. To možno porovnať so súčasným dividendovým výnosom, aby sme zistili, či existuje „priestor“ na ďalšie zvyšovanie – dúfajme, že dostatok priestoru.
Spomedzi 112 zostávajúcich REIT, 104 vypláca dividendy a odhaduje sa, že v roku 2023 je rezerva najmenej 1.00 % – to je náš konečný škrt.
104 REIT sme zaradili do ôsmich širokých kategórií. Nie je to vždy jednoduché, pretože REIT môže byť vysoko diverzifikovaný. Takže kategórie sú pokusom umiestniť každý REIT do skupiny podľa jeho najväčšej obchodnej koncentrácie. Potom sme trochu ďalej konsolidovali do deviatich širokých kategórií a zoradili sme ich podľa očakávaného výnosu AFFO v roku 2023.
Napríklad skladové/logistické spoločnosti patria do kategórie „priemyselné“. Začneme s tým.
Priemyselné REIT
Tu je 10 priemyselných REIT, ktoré prešli testom, s najvyššími očakávanými výnosmi AFFO pre rok 2023:
| Spoločnosť | Ticker | Odhadovaný výnos AFFO v roku 2023 | Aktuálny dividendový výnos | Odhadovaná „svetlá výška“ | Tržná kapitalizácia (mil. USD) |
| Trust pre priemyselné logistické vlastnosti | ILPT | 14.65% | 0.49% | 14.16% | $536 |
| Spoločnosť Global Net Lease Inc. | LNG | 12.66% | 11.30% | 1.36% | $1,468 |
| Plymouth Industrial REIT Inc. | PLYM | 7.76% | 4.24% | 3.53% | $833 |
| Spoločnosť Broadstone Net Lease Inc. | BNL | 7.12% | 5.35% | 1.77% | $3,497 |
| Stag Industrial Inc. | STAG | 6.31% | 4.49% | 1.82% | $5,823 |
| WP Carey Inc. | WPC | 6.28% | 4.93% | 1.35% | $16,563 |
| Spoločnosť PotlatchDeltic Corp. | PCH | 5.75% | 3.72% | 2.03% | $3,281 |
| CatchMark Timber Trust Inc. Trieda A | CTT | 4.43% | 2.77% | 1.66% | $534 |
| Americold Realty Trust Inc. | CHLADNÝ | 3.92% | 2.88% | 1.04% | $8,232 |
| Spoločnosť Prologis Inc. | PLD | 3.88% | 2.41% | 1.47% | $97,078 |
| Zdroj: FactSet |
Kliknutím na symboly získate viac informácií o každej spoločnosti vrátane obchodných profilov. Potom čítať Tomi Kilgore je podrobný sprievodca množstvom informácií dostupných zadarmo na stránkach s cenovými ponukami MarketWatch.
Zdravotná starostlivosť
Tu je všetkých deväť REIT, ktoré prenajímajú nehnuteľnosti pre zdravotnú starostlivosť a prešli testom. Táto skupina nezahŕňa spoločnosti zamerané na seniorské bývanie:
| Spoločnosť | Ticker | Odhadovaný výnos AFFO v roku 2023 | Aktuálny dividendový výnos | Odhadovaná „svetlá výška“ | Tržná kapitalizácia (mil. USD) |
| Spoločnosť Medical Properties Trust Inc. | MPW | 9.94% | 7.63% | 2.31% | $9,111 |
| Spoločnosť Global Medical REIT Inc. | GMRE | 9.86% | 7.41% | 2.44% | $742 |
| Sabra Health Care REIT Inc. | SBRA | 9.82% | 7.74% | 2.08% | $3,582 |
| Innovative Industrial Properties Inc. | IIRP | 9.50% | 7.22% | 2.27% | $2,710 |
| CareTrust REIT Inc. | CTRE | 7.71% | 5.08% | 2.62% | $2,101 |
| Community Healthcare Trust Inc. | CHCT | 6.73% | 4.53% | 2.21% | $973 |
| Spoločnosť Healthpeak Properties Inc. | PEAK | 5.79% | 4.43% | 1.36% | $14,617 |
| Healthcare Realty Trust Inc. Trieda A | HR | 5.50% | 1.69% | 3.81% | $9,826 |
| Spoločnosť Welltower Inc. | WELL | 4.43% | 3.15% | 1.28% | $35,916 |
| Zdroj: FactSet |
Obytný
Táto kategória zahŕňa REIT, ktoré vlastnia rodinné alebo viacrodinné obytné nehnuteľnosti, ako aj spoločenstvá vyrobeného bývania a bývanie pre seniorov. Tu je 10 rezidenčných REIT, ktoré prešli obrazovkou:
| Spoločnosť | Ticker | Odhadovaný výnos AFFO v roku 2023 | Aktuálny dividendový výnos | Odhadovaná „svetlá výška“ | Tržná kapitalizácia (mil. USD) |
| National Health Investors Inc. | NHI | 6.90% | 5.41% | 1.49% | $2,971 |
| LTC Properties Inc. | LTC | 6.71% | 5.14% | 1.57% | $1,797 |
| BRT Apartments Corp. | BRT | 6.22% | 4.07% | 2.15% | $464 |
| Spoločnosť UMH Properties Inc. | HMU | 5.88% | 4.35% | 1.52% | $1,005 |
| NexPoint Residential Trust Inc. | NXRT | 5.82% | 2.64% | 3.18% | $1,477 |
| Byt Inc.ome REIT Corp | AIRC | 5.60% | 4.16% | 1.44% | $6,672 |
| Ventas Inc. | VTR | 5.56% | 3.73% | 1.83% | $19,282 |
| Independence Realty Trust Inc. | IRT | 5.33% | 2.74% | 2.59% | $4,541 |
| Stredový priestor | CSR | 5.26% | 3.70% | 1.56% | $1,215 |
| Washington Real Estate Investment Trust | WRE | 5.02% | 3.39% | 1.63% | $1,753 |
| Zdroj: FactSet |
Hotely a rekreačné zariadenia
Tu je osem REIT, ktoré prenajímajú hotely a/alebo rekreačné nehnuteľnosti a prešli obrazovkou:
| Spoločnosť | Ticker | Odhadovaný výnos AFFO v roku 2023 | Aktuálny dividendový výnos | Odhadovaná „svetlá výška“ | Tržná kapitalizácia (mil. USD) |
| Vlastnosti EPR | EPR | 10.80% | 7.13% | 3.67% | $3,470 |
| RLJ Lodging Trust | RLJ | 10.75% | 1.56% | 9.19% | $2,085 |
| Park Hotels & Resorts Inc. | PK | 10.48% | 0.27% | 10.21% | $3,287 |
| Trust hotela Pebblebrook | PEB | 10.12% | 0.21% | 9.91% | $2,511 |
| Apple Hospitality REIT Inc. | JABLKO | 9.62% | 5.03% | 4.58% | $3,820 |
| Hostiteľská spoločnosť Hotels & Resorts Inc. | HST | 8.47% | 2.57% | 5.90% | $13,366 |
| Gaming and Leisure Properties Inc. | GLPI | 7.36% | 5.53% | 1.83% | $13,090 |
| Spoločnosť VICI Properties Inc. | VICI | 5.98% | 4.24% | 1.74% | $32,736 |
| Zdroj: FactSet |
Kancelárie
Tu je 10 REIT, ktoré držia kancelárske budovy, ktoré prešli obrazovkou:
| Spoločnosť | Ticker | Odhadovaný výnos AFFO v roku 2023 | Aktuálny dividendový výnos | Odhadovaná „svetlá výška“ | Tržná kapitalizácia (mil. USD) |
| Dôvera k nehnuteľnosti Brandywine | BDN | 10.88% | 9.27% | 1.61% | $1,407 |
| Hudson Pacific Properties Inc. | HPP | 9.91% | 7.28% | 2.62% | $1,945 |
| SL Green Realty Corp. | SLG | 9.85% | 8.11% | 1.74% | $2,957 |
| Douglas Emmett Inc. | DEI | 9.25% | 5.48% | 3.77% | $3,595 |
| Highwoods Properties Inc. | Ahoj | 8.51% | 6.27% | 2.24% | $3,358 |
| Paramount Group Inc. | PGRE | 8.25% | 4.30% | 3.95% | $1,625 |
| Cousins Properties Inc. | CUZ | 7.38% | 4.52% | 2.86% | $4,290 |
| Firemné Office Properties Trust | OFC | 7.17% | 4.18% | 2.99% | $2,959 |
| Spoločnosť Easterly Government Properties Inc. | DEA | 6.95% | 5.75% | 1.19% | $1,673 |
| Mestský úrad REIT Inc. | CIO | 6.94% | 6.45% | 0.50% | $516 |
| Zdroj: FactSet |
Maloobchod
Tu je 10 REIT, ktoré prenajímajú najmä maloobchodné nehnuteľnosti, ktoré prešli testom:
| Spoločnosť | Ticker | Odhadovaný výnos AFFO v roku 2023 | Aktuálny dividendový výnos | Odhadovaná „svetlá výška“ | Tržná kapitalizácia (mil. USD) |
| Macerich Co. | MAC | 14.68% | 6.02% | 8.65% | $2,139 |
| Simon Property Group Inc. | SPG | 10.53% | 6.56% | 3.97% | $34,922 |
| Tanger Factory Outlet Centers Inc. | SKT | 9.21% | 4.93% | 4.28% | $1,694 |
| Spoločnosť Spirit Realty Capital Inc. | SRC | 8.69% | 6.27% | 2.42% | $5,763 |
| Whitestone REIT | ESC | 8.51% | 4.59% | 3.92% | $516 |
| Store Capital Corp. | STOR | 8.35% | 5.58% | 2.77% | $7,802 |
| RPT Realty | RPT | 8.11% | 5.13% | 2.98% | $863 |
| Kite Realty Group Trust | KRG | 7.80% | 4.03% | 3.76% | $4,455 |
| Spoločnosť Getty Realty Corp. | gty | 7.25% | 5.42% | 1.83% | $1,413 |
| Acadia Realty Trust | NAK | 7.22% | 4.33% | 2.89% | $1,577 |
| Zdroj: FactSet |
komunikácia
Tu je všetkých päť spoločností, ktoré prešli obrazovkou o prenajímaní nehnuteľností v oblasti komunikačnej infraštruktúry, alebo v prípade Outfront Media Inc.
VON,
billboardy:
| Spoločnosť | Ticker | Odhadovaný výnos AFFO v roku 2023 | Aktuálny dividendový výnos | Odhadovaná „svetlá výška“ | Tržná kapitalizácia (mil. USD) |
| Uniti Group Inc. | UNIT | 18.95% | 6.24% | 12.72% | $2,282 |
| Spoločnosť Outfront Media Inc. | VON | 11.73% | 6.40% | 5.33% | $3,078 |
| Spoločnosť Crown Castle Inc. | CCI | 4.39% | 3.36% | 1.02% | $75,713 |
| Spoločnosť American Tower Corp. | AMT | 4.11% | 2.09% | 2.02% | $123,138 |
| SBA Communications Corp. Trieda A | SBAC | 3.99% | 0.85% | 3.1 s 3 % | $35,920 |
| Zdroj: FactSet |
dátové centrá
Tieto tri REIT dátových centier prešli obrazovkou:
| Spoločnosť | Ticker | Odhadovaný výnos AFFO v roku 2023 | Aktuálny dividendový výnos | Odhadovaná „svetlá výška“ | Tržná kapitalizácia (mil. USD) |
| Spoločnosť Iron Mountain Inc. | IRM | 7.62% | 4.54% | 3.08% | $15,828 |
| Digital Realty Trust Inc. | DLR | 5.56% | 3.88% | 1.67% | $36,110 |
| Spoločnosť Equinix Inc. | EQIX | 4.74% | 1.85% | 2.89% | $61,154 |
| Zdroj: FactSet |
Vlastné skladovanie
Pre našu poslednú kategóriu prešlo obrazovkou päť samoskladovacích REIT:
| Spoločnosť | Ticker | Odhadovaný výnos AFFO v roku 2023 | Aktuálny dividendový výnos | Odhadovaná „svetlá výška“ | Tržná kapitalizácia (mil. USD) |
| Trust pre národné úložiská | NSA | 5.35% | 4.03% | 1.31% | $5,007 |
| CubeSmart | CUBE | 5.27% | 3.52% | 1.75% | $10,958 |
| Spoločnosť Life Storage Inc. | LSI | 4.83% | 3.21% | 1.62% | $11,340 |
| Verejné úložisko | PSA | 4.64% | 2.33% | 2.31% | $60,213 |
| Extra Space Storage Inc. | EXR | 4.27% | 2.89% | 1.38% | $27,811 |
| Zdroj: FactSet |
Ak máte záujem o priestor REIT, musíte si urobiť vlastný prieskum a mať na pamäti svoje investičné ciele – rast, príjem alebo oboje – a pripraviť sa na to, že zostanete odhodlaní dlhodobo, čo znamená niekoľko rokov.
Spomedzi REIT uvedených v tabuľkách vyššie má Malhotra hodnotenie „kúpiť“ na Ventas Inc.
VTR,
Spoločnosť Welltower Inc.
WELL,
Spoločnosť Medical Properties Trust Inc.
MPW,
Paramount Group Inc.
PGRE
a Duke Realty (ktorá teraz obchoduje v súlade s Prologis, v očakávaní dokončenia fúzie).
Na otázku, čo majú REIT s nákupným hodnotením spoločné, Malhotra povedal: „Sú to spoločnosti ako jednotlivci, u ktorých veríme, že cenová sila pretrvá.“
Uviedol tiež, že všetci profitujú z tematických trendov, vrátane starnutia populácie v prípade zdravotníckych REIT.
Vypočujte si Raya Dalia v MarketWatch's Najlepšie nové nápady na festivale peňazí v dňoch 21. a 22. septembra v New Yorku. Priekopník hedžových fondov má silné názory na to, kam smeruje ekonomika.
Zdroj: https://www.marketwatch.com/story/these-dividend-stocks-can-protect-you-as-the-federal-reserve-slows-the-economy-11661443792?siteid=yhoof2&yptr=yahoo
Tieto dividendové akcie vás môžu ochrániť, pretože Federálny rezervný systém spomaľuje ekonomiku
Keďže predseda Federálneho rezervného systému Jerome Powell má v piatok predniesť dôležitý prejav, investori ho možno konečne začnú brať za slovo: Centrálna banka si zachová jastrabí postoj, aby kontrolovala najvyššiu infláciu za štyri desaťročia. To znamená, že finančné trhy zostanú volatilné aj napriek nedávnemu oživeniu akciového trhu.
Existuje veľa dôvodov, prečo považovať realitné investičné trusty alebo REIT za relatívne bezpečné útočisko na poskytovanie stabilného príjmu, keď inflácia zostáva vysoká a pred pravdepodobným ekonomickým spomalením.
Nižšie je uvedená obrazovka akciových REIT, od ktorých sa očakáva, že budú produkovať množstvo peňažných tokov, ktoré umožnia zvýšenie dividend v roku 2023.
V Potreba vedieť stĺpec 24. augusta zhrnul Steve Goldstein predpovede nového „supercyklus inflácie a úrokových sadzieb“ od Daria Perkinsa, generálneho riaditeľa pre globálnu makroekonomiku v TS Lombard.
Perkins očakáva, že dlhodobé úrokové sadzby sa budú naďalej pohybovať vyššie, a navrhuje, že roky 2020 budú od investorov vyžadovať „názornejší prístup k alokácii aktív“.
Odklon od poskytovateľov služieb, ktorí do roku 2021 dominovali na býčom trhu, verí, že najlepšie bude alokácia do hmotných aktív vrátane nehnuteľností.
Rozdelenie sektora REIT
Investičné fondy do nehnuteľností prichádzajú v mnohých variantoch, ale kľúčovým prvkom je, že prenášajú väčšinu výnosov akcionárom, aby si zachovali daňovo zvýhodnenú štruktúru REIT.
Existujú dve široké kategórie REIT: Hypotekárne REIT, ktoré požičiavajú peniaze komerčným alebo rezidenčným dlžníkom a/alebo investujú do cenných papierov krytých hypotékou, a akciové REIT, ktoré vlastnia komerčné alebo rezidenčné nehnuteľnosti a prenajímajú ich.
REIT sú cyklické a ich ocenenie je pod tlakom stúpajúcich úrokových sadzieb. Tento efekt môže byť obzvlášť výrazný pri hypotekárnych REIT, pretože podnikanie v oblasti hypotekárnych úverov sa spomaľuje s rastom úrokových sadzieb.
Zatiaľ tento rok, do 24. augusta, realitný sektor S&P 500 klesol o 15 %, zatiaľ čo celý index S&P 500
SPX
je nižšia o 12 %, obe s reinvestovanými dividendami.
Dlhší pohľad vás môže prekvapiť. Indexy S&P Dow Jones oddelili sektor nehnuteľností od finančného sektora v roku 2016. Ak sa však zúžime na priemyselnú skupinu S&P 500 REIT z hľadiska dlhodobejšieho merania výkonnosti, 20-ročný priemerný ročný výnos bol 9.9 %, čo je o niečo viac z 500-ročného priemerného výnosu S&P 20 9.8 %.
REIT podľa kategórie
Rôzne typy REIT prechádzajú rôznymi ekonomickými cyklami. Napríklad hotelové REIT a ich nájomníci strašne trpeli v počiatočných štádiách pandémie koronavírusu, počnúc virtuálnym odstavením cestovného ruchu v prvej polovici roka 2020.
Mnoho REIT sa zameriava na skladové a logistické priestory, ktoré v posledných rokoch ťažili z dvojciferného ročného nárastu nájomného, tvrdí Vikram Malhotra, výkonný riaditeľ pre nehnuteľnosti v Mizuho.
Ale Amazon.com Inc.
AMZN
povedal vo svojom finančná tlačová správa za prvý štvrťrok v apríli, že po zdvojnásobení veľkosti svojej siete na doručovanie len za dva roky, už „nenaháňala fyzickú ani personálnu kapacitu“ a vo svojej doručovacej infraštruktúre sa „zamerala priamo na zlepšovanie produktivity a efektívnosti nákladov“.
Počas rozhovoru Malhotra povedal, že po oznámení Amazonu on a jeho kolegovia „spozorovali a počuli na trhu, že Amazon umiestňuje sklady na trh s podnájmom“.
"Takže najväčší hráč v elektronickom obchode povedal trhu, že má príliš veľa a racionalizuje, čo spôsobilo zníženie cien logistických zásob," povedal.
Spoločnosť Prologis Inc.
PLD
je najväčším verejne obchodovaným US REIT v skladových a logistických priestoroch. Spoločnosť kótovala Amazon, FedEx Corp.
FDX,
Home Depot Inc.
HD,
Geodis a Walmart Inc.
WMT
ako svojich piatich najväčších zákazníkov na konci roka 2021, pričom Amazon si prenajíma 24 miliónov štvorcových stôp alebo 7 % z celkového počtu.
Akcie Prologis klesli o 21 % za rok 2022 do 24. augusta s reinvestovanými dividendami. Dividendový výnos akcie je približne 2.5 %. Prologis sa chystá získať Duke Realty Corp.
DRE
cez obchod so všetkými akciami v hodnote 26 miliárd dolárov keď to bolo oznámené v júni.
Mizuho má neutrálne hodnotenie na Prologis, o ktorom Malhotra povedal, že je „mimo konsenzu“. Určite áno – spomedzi 17 analytikov oslovených spoločnosťou FactSet 13 ohodnotilo akcie ako „kúpu“ alebo ekvivalent. Zvyšok sú neutrálne hodnotenia.
Pokračoval, že Mizuho monitoruje logistických operátorov tretích strán, ako je XPO Logistics Inc.
XPO,
FedEx a United Parcel Service Inc.
UPS
pre známky spomalenia dopytu, ak ekonomika výrazne poklesne.
So všetkým, čo bolo povedané, môže byť pre skladové/logistické REIT strieborná hranica: Malhotra očakáva, že rast nájomného v priestore sa spomalí na „stredné až vysoké jednociferné čísla“ zo súčasného rozsahu nad 10 %. Informovalo o tom ministerstvo práce Index spotrebiteľských cien v júli vykázal nárast o 8.5 %. spred roka. To sa zlepšilo z 9.1 % v predchádzajúcom mesiaci. Očakávať, že prevádzkovatelia skladov REIT budú môcť svoje nájomné zvyšovať, aby zodpovedali alebo prekonali tempo inflácie, nemusí byť príliš náročné.
Tu vstupuje do hry váš vlastný názor, založený na vašom vlastnom výskume. Umožní pokračujúci trend nakupovania online a dopyt po rýchlom doručení Prologis a jeho konkurenti prekonať v priebehu nasledujúcich piatich až 10 rokov? Celková päťročná návratnosť Prologisu aj keď 24. augusta bola 138 % (v porovnaní s 85 % pre S&P 500), a to aj s tohtoročným veľkým poklesom.
Skríning akciových REIT
Aby sme sa zoširoka pozreli na investičné investičné fondy kótované v USA, začali sme s číslom 185 zahrnutým do indexu Russell 3000
CESTA.
Tento index predstavuje podľa FactSet približne 98 % amerických akcií.
Potom sme sa pozreli na investičné koncentrácie každého REIT a odstránili sme všetky hypotekárne REIT, aby sme zoznam znížili na 158 spoločností. Ďalej sme znížili počet 112 spoločností, pre ktoré boli k dispozícii konsenzuálne odhady medzi najmenej piatimi analytikmi oslovenými spoločnosťou FactSet pre upravené finančné prostriedky z operácií v roku 2023.
Spôsob, ako merať schopnosť spoločnosti vyplácať dividendy, je pozrieť sa na jej odhadovaný voľný peňažný tok – zostávajúci peňažný tok po očakávaných kapitálových výdavkoch. V prípade REIT sa bežne používajú finančné prostriedky z operácií (FFO) – non-GAAP opatrenie. FFO pridáva amortizáciu a odpisy (nepeňažné položky) späť k zisku, pričom vylučuje zisky z predaja majetku. Upravené finančné prostriedky z operácií (AFFO) idú ešte ďalej, keď odpočítavajú očakávané kapitálové výdavky na udržanie kvality investícií do nehnuteľností.
Ak vydelíme odhadovaný AFFO spoločnosti aktuálnou cenou akcií, máme odhadovaný výnos AFFO. To možno porovnať so súčasným dividendovým výnosom, aby sme zistili, či existuje „priestor“ na ďalšie zvyšovanie – dúfajme, že dostatok priestoru.
Spomedzi 112 zostávajúcich REIT, 104 vypláca dividendy a odhaduje sa, že v roku 2023 je rezerva najmenej 1.00 % – to je náš konečný škrt.
104 REIT sme zaradili do ôsmich širokých kategórií. Nie je to vždy jednoduché, pretože REIT môže byť vysoko diverzifikovaný. Takže kategórie sú pokusom umiestniť každý REIT do skupiny podľa jeho najväčšej obchodnej koncentrácie. Potom sme trochu ďalej konsolidovali do deviatich širokých kategórií a zoradili sme ich podľa očakávaného výnosu AFFO v roku 2023.
Napríklad skladové/logistické spoločnosti patria do kategórie „priemyselné“. Začneme s tým.
Priemyselné REIT
Tu je 10 priemyselných REIT, ktoré prešli testom, s najvyššími očakávanými výnosmi AFFO pre rok 2023:
Kliknutím na symboly získate viac informácií o každej spoločnosti vrátane obchodných profilov. Potom čítať Tomi Kilgore je podrobný sprievodca množstvom informácií dostupných zadarmo na stránkach s cenovými ponukami MarketWatch.
Zdravotná starostlivosť
Tu je všetkých deväť REIT, ktoré prenajímajú nehnuteľnosti pre zdravotnú starostlivosť a prešli testom. Táto skupina nezahŕňa spoločnosti zamerané na seniorské bývanie:
Obytný
Táto kategória zahŕňa REIT, ktoré vlastnia rodinné alebo viacrodinné obytné nehnuteľnosti, ako aj spoločenstvá vyrobeného bývania a bývanie pre seniorov. Tu je 10 rezidenčných REIT, ktoré prešli obrazovkou:
Hotely a rekreačné zariadenia
Tu je osem REIT, ktoré prenajímajú hotely a/alebo rekreačné nehnuteľnosti a prešli obrazovkou:
Kancelárie
Tu je 10 REIT, ktoré držia kancelárske budovy, ktoré prešli obrazovkou:
Maloobchod
Tu je 10 REIT, ktoré prenajímajú najmä maloobchodné nehnuteľnosti, ktoré prešli testom:
komunikácia
Tu je všetkých päť spoločností, ktoré prešli obrazovkou o prenajímaní nehnuteľností v oblasti komunikačnej infraštruktúry, alebo v prípade Outfront Media Inc.
VON,
billboardy:
dátové centrá
Tieto tri REIT dátových centier prešli obrazovkou:
Vlastné skladovanie
Pre našu poslednú kategóriu prešlo obrazovkou päť samoskladovacích REIT:
Ak máte záujem o priestor REIT, musíte si urobiť vlastný prieskum a mať na pamäti svoje investičné ciele – rast, príjem alebo oboje – a pripraviť sa na to, že zostanete odhodlaní dlhodobo, čo znamená niekoľko rokov.
Spomedzi REIT uvedených v tabuľkách vyššie má Malhotra hodnotenie „kúpiť“ na Ventas Inc.
VTR,
Spoločnosť Welltower Inc.
WELL,
Spoločnosť Medical Properties Trust Inc.
MPW,
Paramount Group Inc.
PGRE
a Duke Realty (ktorá teraz obchoduje v súlade s Prologis, v očakávaní dokončenia fúzie).
Na otázku, čo majú REIT s nákupným hodnotením spoločné, Malhotra povedal: „Sú to spoločnosti ako jednotlivci, u ktorých veríme, že cenová sila pretrvá.“
Uviedol tiež, že všetci profitujú z tematických trendov, vrátane starnutia populácie v prípade zdravotníckych REIT.
Vypočujte si Raya Dalia v MarketWatch's Najlepšie nové nápady na festivale peňazí v dňoch 21. a 22. septembra v New Yorku. Priekopník hedžových fondov má silné názory na to, kam smeruje ekonomika.
Zdroj: https://www.marketwatch.com/story/these-dividend-stocks-can-protect-you-as-the-federal-reserve-slows-the-economy-11661443792?siteid=yhoof2&yptr=yahoo