Čo treba zvážiť pri využívaní nehnuteľností na budovanie bohatstva

Investori sú neustále bombardovaní protichodnými informáciami o dlhoch, v malých zvukoch bez veľkého dodatočného kontextu. Ak prehľadáte na internete pohľady influencerov na dlhy, uvidíte dva hlavné myšlienkové prúdy:

1. Dlh je zlo. Musíte urobiť všetko pre to, aby ste odstránili dlh a vymanili sa spod veriteľov.

2. Dlh je jediný spôsob, ako vytvárať bohatstvo. Získajte čo najviac peňazí z mnohých zdrojov pôžičiek na vybudovanie svojho majetku.

Problémy sú s oboma názormi. Ako väčšina vecí v živote, dlh nie je binárny. Niektoré druhy dlhov môžu určite podporiť vytváranie bohatstva, zatiaľ čo iné môžu viesť k zničeniu bohatstva. Tieto veci závisia od niektorých kľúčových faktorov. Tento článok sa zameriava na dlhy priamo súvisiace s bývaním.

hypotéky

Úrokové sadzby hypoték sa za posledný rok plošne zvýšili. Po rokoch v podstate voľných peňazí a neustále rastúcej hodnoty domov si ľudia zrazu nemôžu dovoliť mesačné splátky hypoték, ktoré si predtým mohli dovoliť. Posledných 10 rokov sa index S&P/Case Schiller US National Home Price Index tešil z historicky vynikajúcich výnosov s cenami domov zvýšenie v priemere o 7.7 % ročne, čo spôsobuje, že mnohí sa chcú ponáhľať na trh s bývaním.

Tu je dvojsečná zbraň dlhu na bývanie: Požičiavanie umožňuje ľuďom získať pákový efekt. Ak vložíte zálohu vo výške 200,000 1,000,000 USD na dom v hodnote 20 1,200,000 200,000 USD a táto hodnota domu vzrastie o 100 % na XNUMX XNUMX XNUMX USD, získate zisk XNUMX XNUMX USD alebo XNUMX % návratnosť svojej investície (ak ste v ten deň predali, bez ohľadu na úroky z úveru ste zaplatili alebo ste sprostredkovali provízie).

Pákový efekt však funguje oboma smermi. V roku 2008 malo veľa ľudí podvodné hypotéky, čo znamená, že dlhovali viac, ako mali vlastný kapitál. Použime rovnaký príklad 200,000 1,000,000 dolárov nadol na dom za 25 750,000 50,000 dolárov. Tentoraz sa hodnota domu znížila o 200,000 % na 50,000 XNUMX dolárov. Váš majetok v domácnosti by potom bol -XNUMX XNUMX dolárov. Ak by ste predali svoj dom, prišli by ste nielen o XNUMX XNUMX dolárov, ale ešte by ste banke dlhovali XNUMX XNUMX dolárov. Dôkladne zvážte nákupy s využitím pákového efektu, najmä ak sa vám možno nepodarí vydržať výkyvy v oblasti bývania alebo sa budete chcieť presťahovať do piatich rokov.

Poznám veľa ľudí, ktorí sa v poslednej dobe tešili z rastu nehnuteľností a majú hypotéky s nízkym úrokom. Niekedy sa investori v týchto prípadoch ponáhľajú splatiť svoje hypotéky. Ak máte dostatok vlastného kapitálu vo svojom dome (povedzme 40%), existuje dobrý argument na ponechanie tohto dlhu vo vašej súvahe. Jednotlivci získajú daňové výhody a mohli by investovať prebytočné prostriedky, ktoré mohli použiť na úplné splatenie hypotekárneho zostatku, aby získali ďalšie výnosy nad rámec úrokov, ktoré platia. Napríklad S&P 500 má od roku 10 priemerné výnosy za rok viac ako 1926 %. Akciový trh môže byť z roka na rok volatilný, preto by som pre stratégiu, ako je táto, odporučil dlhodobú víziu a vysokú toleranciu rizika. Dokonca aj certifikáty s vkladovými sadzbami môžu priniesť vyššie výnosy ako existujúce hypotéky s nízkym úrokom spred viac ako roka.

Úverové linky pre domáce akcie

Iní investori do nehnuteľností, ktorí si kúpia dom a vyberú si vlastný kapitál vo forme úverovej linky Home Equity. Ak má investor prebytok vlastného kapitálu, môže to byť efektívna stratégia na získanie likvidity, pričom treba mať na pamäti, že osoba musí mať dostatočný peňažný tok na splatenie tohto nového dlhu. Jednou z foriem rady je uzavrieť HELOC na 100 % vlastného imania získaného zo zhodnotenia bývania a zložiť zálohu na ďalšiu hypotéku, aby ste mohli naďalej získavať viac nehnuteľností. Pri tejto stratégii vyzývam na opatrnosť. Na rozdiel od toho, čo môžu naznačovať niektorí influenceri, neexistuje žiadna záruka zvyšovania hodnoty majetku. Nadmerné zadlženie je oveľa väčšie riziko ako výhody diverzifikácie, ktoré by človek získal z tejto stratégie.

záver

Opäť platí, že dlh nie je binárny. Môže to byť užitočný nástroj na vytváranie bohatstva, ale vždy, keď sa zadĺžite, myslite na to, aký dopad to bude mať na vás a vašu finančnú budúcnosť.

Tento článok by sa nemal vykladať ako investičné, daňové alebo právne poradenstvo. Nie je možné priamo investovať do indexu. Všetky ekonomické a výkonnostné údaje sú historické a neindikujú budúce výsledky. Equitable Advisors neponúkajú kreditné karty, hypotéky, HELOC, študentské pôžičky a/alebo podnikateľské pôžičky. Cicely Jones ponúka cenné papiere prostredníctvom Equitable Advisors, LLC (NY, NY 212-314-4600), člena FINRA, SIPC (Equitable Financial Advisors v MI & TN). Anuitné a poistné produkty ponúkané prostredníctvom Equitable Network, LLC. Equitable Network podniká v CA ako Equitable Network Insurance Agency of California, LLC, v UT ako Equitable Network Insurance Agency of Utah, LLC. AGE-5694805.1 (5/23) (Exp. 5/25)