Chcete vedieť, kam smerujú ceny domov v roku 2023? Sledujte sadzby hypoték

Mnohé predpovede očakávajú, že rok 2023 bude negatívnym rokom pre bývanie, ale konečný smer, ktorým sa trh vydá, bude závisieť od nákladov na hypotéky. V roku 2022 sa hypotekárne sadzby od začiatku roka do konca októbra zdvojnásobili z 3.5 % na viac ako 7 %. To dramaticky zvýšilo efektívne náklady na vlastníctvo domu pre mnohých Američanov.

Je to preto, že väčšina kupujúcich financuje kúpu domu hypotékou, a tak náklady na hypotéku určujú dom, ktorý si kupujúci môže dovoliť. Ak hypotéka stojí dvojnásobok, potom sa dom, ktorý si kupujúci môže pohodlne dovoliť, môže znížiť približne na polovicu, všetko ostatné je rovnaké.

30-ročné náklady na hypotéku v USA, 2022

Od prekročenia 7 % v októbri náklady na 30-ročné hypotéky mierne klesli na takmer 6 %. To do značnej miery odzrkadľuje pohyby dlhodobých úrokových sadzieb v širšom zmysle, ktoré sa v roku 2022 tiež výrazne zvýšili, ale z najvyšších úrovní dosiahnutých na jeseň sa znížili.

Dostupnosť bývania

Napriek tomu, aj keď náklady na hypotéky klesli z najvyšších úrovní, Federálna rezervná banka v Atlante odhaduje, že dostupnosť bývania dosahuje minimá ktoré sme nevideli celé desaťročia. Čiastočne je to odrazom vyšších nákladov na hypotéky, no okrem toho dostupnosť bývania v roku 2021 klesala ešte pred zvýšením úrokových sadzieb, keďže ceny nehnuteľností rástli rýchlejšie ako príjmy počas pandémie a jej následkov, čo stláčalo potenciálnych kupcov.

Americká centrálna banka (Fed) stanovila krátkodobé úrokové sadzby, ktoré môžu následne ovplyvniť dlhodobejšie náklady na pôžičky. Fed plánuje pokračovať vo zvyšovaní sadzieb aj v roku 2023. Zatiaľ čo súčasné plány Fedu sú z veľkej časti ocenené hypotekárnym trhom, ktorý má veľmi dlhodobý pohľad, naznačuje to, že hypotekárne náklady môžu zostať na určitý čas zvýšené. V skutočnosti predseda Fedu Jerome Powell povedal, že americký trh s nehnuteľnosťami vníma ako “veľmi prehriate” vlani v novembri. Ceny domov od tohto vyhlásenia príliš neklesli.

Regionálne trendy

Je tiež dôležité mať na pamäti, že bývanie v USA je regionálny trh. Opatrenia cenovej dostupnosti naznačujú, že ceny domov na západnom pobreží môžu byť relatívne menej dostupné, zatiaľ čo v iných častiach krajiny, najmä na Stredozápade, je cenová dostupnosť menším problémom. To môže ovplyvniť cenové trendy a v súčasnosti sa zdá, že západné pobrežie USA zaznamenáva na mnohých trhoch relatívne slabšie ceny nehnuteľností. Situáciu komplikuje aj sezónnosť, keďže zimné mesiace sú pre trh s bývaním zvyčajne pomalším obdobím v porovnaní s letom, čo sťažuje interpretáciu údajov.

Čo očakávať

S prudkým nárastom nákladov na hypotéky v poslednom čase a zníženou dostupnosťou je pravdepodobné, že ceny nehnuteľností sa zmiernia. To je to, čo mnohí predpovedajú a čo naznačujú súčasné trendy, sa deje.

V mnohých regiónoch však ceny domov zatiaľ vrátili len niektoré z nedávnych hier z roku 2022 a zatiaľ v absolútnom vyjadrení na medziročnej báze neklesli. Rok 2023 to môže zmeniť, ak bude pokračovať súčasná stagnácia na trhu s bývaním.

Dôležitá je však aj šanca na recesiu, ak ľudia prídu o prácu, čo môže následne ovplyvniť trh s bývaním. Je tu niekoľko pozitívnych správ, pretože trh práce je zatiaľ robustnejší, než sa očakávalo. Pozadie vývoja cien nehnuteľností v roku 2023 sa však javí ako relatívne negatívne.