Čo je to „zombie dlh“? Prečo vlastníkom bytov hrozí exekúcia na staré hypotéky.

Rose Prophete si myslela, že druhý hypotekárny úver na jej dom v Brooklyne bol vyriešený asi pred desiatimi rokmi – kým nedostala papiere s tvrdením, že dlhuje viac ako 130,000 XNUMX dolárov.

„Bola som šokovaná,“ povedala Prophete, ktorá v roku 2006, šesť rokov po príchode z Haiti, refinancovala svoj dom s dvoma rodinami. „Tých ľudí ani nepoznám, pretože ma nikdy nekontaktovali. Nikdy sa mi neozvali."

Prophete je súčasťou vlny vlastníkov domov, ktorí tvrdia, že boli zaslepení začatím exekúcie na ich domy v súvislosti s druhými pôžičkami, ktoré boli prijaté pred viac ako desiatimi rokmi. Trusty a správcovia hypotekárnych úverov za týmito akciami tvrdia, že pôžičky boli pred rokmi nesplatené.

Niektorí z týchto majiteľov domov tvrdia, že ani nevedeli, že majú druhú hypotéku, kvôli mätúcej štruktúre úverov. Iní verili, že ich druhá pôžička bola poskytnutá spolu s prvou splátkou hypotéky alebo bola odpustená. Zvyčajne hovoria, že nedostali výpisy o svojich druhých úveroch už roky, keď splácali svoje prvé hypotéky.

Teraz sa im hovorí, že pôžičky napokon neboli mŕtve. Namiesto toho sú to, čo kritici nazývajú „zombie dlh“ – staré pôžičky s novými inkasnými akciami.

Trh s bývaním: Čakajúce predaje domov klesajú už štvrtý mesiac po sebe

Novinky o sadzbách hypoték: Najnovšie zvýšenie sadzieb Fedu prinútilo odborníkov uvažovať o tom, či hypotekárne sadzby klesnú o „ďalší rok alebo dva“

Prvýkrát na trhu s bývaním?: 15+ podmienok v oblasti nehnuteľností, ktoré by ste mali poznať, od FICO po úschovu

Mám zaplatiť zombie dlh?

Zatiaľ čo žiadna federálna vládna agentúra nesleduje počet exekučných akcií na druhé hypotéky, právnici pomáhajúci majiteľom domov tvrdia, že v posledných rokoch prudko vzrástli. Advokáti tvrdia, že mnohé z pôžičiek vlastnia kupujúci problémových hypoték a teraz sa o nich usiluje, pretože hodnoty domov vzrástli a je v nich viac vlastného imania.

„Držia ich, nekomunikujú s dlžníkmi,“ povedala Andrea Bopp Stark, právnička Národného centra spotrebiteľského práva so sídlom v Bostone. „A potom zrazu vychádzajú z dreva a hrozia zabavením, pretože teraz má majetok hodnotu. Po splatení prvých hypoték môžu zabaviť nehnuteľnosť a niečo skutočne získať.“

Príbeh pokračuje

Advokáti vlastníkov pôžičiek a spoločnosti, ktoré ich obsluhujú, tvrdia, že sledujú legitímne dlžný dlh bez ohľadu na to, čomu dlžník veril. A tvrdia, že konajú legálne, aby si to nárokovali.

Ako sa to stalo?

Súdne žaloby teraz možno vysledovať na koniec boomu v oblasti bývania začiatkom tohto storočia. Niektoré zahŕňajú domáce kapitálové úverové linky. Iné pramenia z pôžičiek „80/20“, v ktorých si kupujúci mohli vziať prvý úver pokrývajúci približne 80 % kúpnej ceny a druhý úver pokrývajúci zvyšných 20 %.

Rozdelenie pôžičiek umožnilo dlžníkom vyhnúť sa veľkým zálohám. Ale druhá pôžička by mohla mať úrokové sadzby 9% alebo viac a balónové platby. Zástancovia spotrebiteľov tvrdia, že pôžičky – mnohé pochádzajúce od odvtedy zdiskreditovaných veriteľov – zahŕňali predátorské podmienky a predávali sa v farebných komunitách a štvrtiach s nižšími príjmami.

Prudký nárast počtu ľudí zaostávajúcich v splácaní hypoték po začiatku veľkej recesie zahŕňal majiteľov domov s druhými úvermi. Patrili medzi ľudí, ktorí využili programy úpravy federálnych pôžičiek, refinancovali alebo vyhlásili bankrot, aby si pomohli udržať svoje domovy.

V niektorých prípadoch boli prvé pôžičky upravené, ale druhé nie.

Koľko rokov do odpustenia dlhu?

Niektoré druhé hypotéky v tom čase boli „odúčtované“, čo znamená, že veriteľ prestal hľadať platbu. To neznamená, že pôžička bola odpustená. Ale to bol dojem mnohých majiteľov domov, z ktorých niektorí zjavne nepochopili štruktúru úverov 80/20.

Iní dlžníci tvrdia, že mali problém získať odpovede na svoje druhé úvery.

Pastor Carlos Mendez a jeho manželka Lisset Garcia v oblasti Miami podpísali úpravu svojej prvej hypotéky v roku 2012 po tom, čo finančné ťažkosti viedli k zmeškaným platbám a vyhláseniu bankrotu. Pár kúpil dom v Hialeah v roku 2006, dva roky po príchode z Kuby, a vychoval tam svoje dve dcéry.

Mendez povedal, že od banky nedokázali získať odpovede na stav svojej druhej hypotéky a nakoniec im povedali, že dlh bol zrušený alebo bude zrušený.

Potom v roku 2020 dostali exekučné papiere od iného majiteľa dlhu.

Ich právny zástupca Ricardo M. Corona povedal, že im povedali, že dlhujú 70,000 47,000 dolárov v omeškaných splátkach plus 2013 XNUMX dolárov v istine. Povedal však, že záznamy ukazujú, že pôžička bola účtovaná v roku XNUMX a že držitelia pôžičky nemajú nárok na úrokové platby z rokov, keď pár nedostával pravidelné výpisy. Prípad je v štádiu riešenia.

„Napriek všetkému bojujeme a dôverujeme spravodlivosti, zachovávame si vieru v Boha, aby sme to mohli vyriešiť a udržať si dom,“ povedal Mendez v španielčine.

Druhé pôžičky boli zabalené a predané, niektoré viackrát. Strany stojace za súdnymi žalobami, ktoré sa teraz začali s cieľom získať peniaze, sú často investori, ktorí kupujú takzvané núdzové hypotekárne úvery s výraznými zľavami, hovoria obhajcovia. Mnohí kupujúci dlhu sú spoločnosti s ručením obmedzeným, ktoré nie sú regulované tak, ako sú regulované veľké banky.

Žalobca v žalobe na dom Mendez a Garcia je uvedený ako Wilmington Savings Fund Society, FSB, „nie ako jednotlivec, ale výlučne ako správca BCMB1 Trust“.

Hovorkyňa Wilmingtonu uviedla, že vystupuje ako správca v mene mnohých trustov a nemá „žiadnu právomoc, pokiaľ ide o správu nehnuteľností v portfóliu“. Úsilie nájsť niekoho spojeného s BCMB1 Trust, aby odpovedal na otázky, nebolo úspešné.

Niektorí ľudia, ktorí čelia vylúčeniu z trhu, podali svoje vlastné žaloby s odvolaním sa na federálne požiadavky týkajúce sa pravidelných vyhlásení alebo iných zákonov na ochranu spotrebiteľa. V Gruzínsku žena, ktorá čelí exekúcii, na federálnom súde tvrdila, že nikdy nedostávala pravidelné oznámenia o svojej druhej hypotéke alebo oznámenia, keď bola prevedená na nových vlastníkov, ako to vyžaduje federálny zákon. Prípad bol podľa súdnych podaní vyriešený v júni za dôverných podmienok.

Ako sa zbavím zombie dlhu?

V New Yorku je Prophete jedným z 13 žalobcov vo federálnom súdnom spore, ktorý tvrdí, že hypotekárny dlh sa požaduje po šesťročnej premlčacej lehote v New Yorku, čo vedie k porušovaniu federálnych a štátnych zákonov.

„Myslím si, že je to také zhubné, že sú to majitelia domov, ktorí veľmi tvrdo pracovali na tom, aby sa stali aktuálnymi vo svojich pôžičkách,“ povedala Rachel Geballe, zástupkyňa riaditeľa Brooklyn Legal Services, ktorá vedie súdny spor so spoločnosťou The Legal Aid Society. "Mysleli si, že sa starajú o svoj dlh."

Obžalovaní v tomto prípade sú poskytovateľ úverov SN Servicing a právnická kancelária Richland and Falkowski, ktorá zastupovala hypotekárne trusty zapojené do súdnych konaní, vrátane BCMB1 Trust, podľa sťažnosti. Žalovaní v podaní na súd spochybňujú výklad premlčania žalobcom, tvrdia, že postupovali správne a žiadajú žalobu zamietnuť.

"Obvinenia v rôznych žalobách na zabavenie hypotéky sú pravdivé a nie sú zavádzajúce ani klamlivé," napísal v liste sudcovi advokát Daniel Richland. "Naopak, tvrdenia žalobcu sú nepravdepodobné, a preto si vyžadujú prepustenie."

Prispela spisovateľka Associated Press Claudia Torrens a výskumníčka Jennifer Farrar.

Tento článok sa pôvodne objavil v USA DNES: Čo je to „zombie dlh“? Majitelia bytov čelia exekúcii na staré hypotéky.