Čo nás čaká v oblasti bývania v roku 2023: Spomalenie a zastavenie jednej rodiny

V januári 2020 som sa oddával predpovedi nielen o roku 2020, ale na celé desaťročie. Nejako mi unikla globálna pandémia a vypnutie, ktoré malo nastať len o niekoľko týždňov neskôr. Takže s istým strachom opäť skočím s myšlienkami na budúci rok s pomocou článku z Wall Street Journal, v ktorom sa hodnotia údaje z tretieho štvrťroka 2022. Jednoducho povedané, trh s bývaním už začal spomaľovať a zabrzdí na zastavenie v prvej polovici roku 2023. Čo bude nasledovať, bude závisieť od toho, čo kupujúci v hotovosti urobia so svojimi peniazmi a či vlády urobia rozumné rozhodnutia alebo situáciu zhoršia.

Príbeh The Wall Street Journal (The Journal). má titulok o správaní veľkých investorov na trhu s bývaním, ale nakoniec pokrýva kľúčové dátové body relevantné pre vytvorenie obrazu o hospodárení s bývaním, najmä o vlastníctve a prenájme jednotlivých rodín. Vlastníctvo sa medzi niektorými zástancami stalo niečo ako posadnutosť najmä prístav Cincinnati ktorý má otvoril kampaň proti tomu, čo nazýva „inštitucionálni investori“ alebo „korporátni investori“.

Poukázal som na to, že je to bizarné úsilie, snažiť sa zastaviť investície do nájomného bývania kúpou bývania za peniaze z predaja dlhopisov investorom. Príbeh Journal poukazuje na to, že „nákup nehnuteľností investormi sa v treťom štvrťroku prepadol o 30 %, čo je znak toho, že nárast úrokové sadzby pôžičiek a vysoké ceny domov, ktoré odsunuli tradičných kupcov na vedľajšiu koľaj, spôsobujú, že aj tieto firmy sa sťahujú.“ Možno to ochladí aj regulačné nadšenie okolo tejto záležitosti.

Údaje však naznačujú, že celkovo došlo k „poklesu celkového predaja domov, ktorý sa prepadol s rýchlym rastom hypotekárnych úrokových sadzieb“. Nadobudnutie rodinných domov investormi je často za účelom ich sanácie a následnej premeny na nájomné bývanie. Príbeh denníka zistil, že Rast nájomného sa tiež začal spomaľovať. Nájomné za rodinné domy vzrástlo v septembri medziročne o 10.1 %, z 13.9 % v apríli, podľa údajov spoločnosti CoreLogic v oblasti bývania.CLGX
.“ To je stále „silnejšie ako na trhu s bytmi“. Príbeh predpokladá, že trh s prenájmom rodinných domov sa udržal, pretože nájomcovia tejto typológie majú viac peňazí. Nemusí to tak byť. Menší investori často získavajú domy rovnakým spôsobom ako väčší a často slúžia väčším rodinám s menšími peniazmi.

Ale je tiež pravda, že títo poskytovatelia bytov "čelia protivetru z rastúcich daní z nehnuteľností, ktoré prišli spolu s enormným nárastom zhodnotenia cien domov." Minuloročné nákupné šialenstvo zvýšilo hodnotu majetku, čím vytvorilo tlak na vlastníkov nielen s vyšším hodnotením, ale aby predali vlastníkom, ktorí chceli kúpiť, nie prenajímať.

Toto všetko sa deje v čase, keď sa podobne ako v Cincinnati „veľkí prenajímatelia dostávajú pod väčší drobnohľad federálnych a miestnych vlád." Problémom vlastníctva som sa už venoval inde, ale tu je miesto, kde všetko toto pozadie pomáha tvoriť základ mojich odhadov o tom, čo nás tento rok čaká. Keď kupujúci zistia, že si nemôžu dovoliť nakupovať kvôli vysokým úrokovým sadzbám, a predajcovia nevedia nájsť kupujúcich, ktorí by mohli dostatočne zaplatiť, bude veľa vlastníkov v núdzi, najmä ak sa prejaví recesia a ľudia začnú strácať prácu.

Rovnako ako v rokoch 2008 a 2009 sa ľudia s hotovosťou ocitnú v pozícii, aby tento problém vyriešili kúpou veľkého množstva pozemkov a bytov, a dokonca aj projektov, ktoré sú dnes vo výstavbe alebo vo financovaní. Príbeh časopisu Journal to potvrdzuje pre väčších investorov, ktorí naznačujú, že „pripravujú veľké prostriedky na kúpu domov. Oddelenie správy aktív spoločnosti JP Morgan tento mesiac oznámilo, že vytvorilo spoločný podnik s majiteľom prenájmu Haven Realty Capital na nákup a výstavbu domov v hodnote 1 miliardy dolárov. To by spôsobilo, že by bolo pre tradičných kupujúcich ťažké využiť túto výhodu. Môžeš to zopakovať!

Keďže lacné peniaze vyschnú a ľudia prídu o prácu, mnohí – vrátane developerov a staviteľov – sa budú zúfalo snažiť zachraňovať. Poukázal som na inom miestetrh s bývaním nebude v roku 2023 produkovať veľa bytov; bude jednoducho príliš riskantné začať akékoľvek projekty v prostredí, ktoré je opísané v príbehu Journal. Keď sa výroba zastavuje a tí, ktorí majú hotovosť, skupujú pozemky, bývanie a projekty, najmä mestá budú pripravené na obrovský nárast cien, keď sa dopyt vráti buď neskôr v roku alebo v roku 2024.

Miestne samosprávy pravdepodobne urobia dve veci. Po prvé, ako v Cincinnati, budú v pokušení potrestať investorov alebo iných, ktorí kupujú nehnuteľnosti v hotovosti. To nepomôže, ale urobí budúcnosť temnejšou. Odháňanie investorov bude jednoducho znamenať zabavenie a bankroty pre rozsiahle podniky a vlastníkov, čo ešte viac poškodí ponuku. Banky tiež nebudú mať veľa šťastia s premiestňovaním nehnuteľností. Druhá vec, ktorú niektoré mestá urobia, je nič. Aj keď to nezhorší budúcu situáciu, jednoducho to pripraví pôdu pre paniku neskôr, keď ceny stúpnu, pretože ponuka je napätá.

To, čo mestá môžu a mali by teraz urobiť, je pozastaviť všetky regulácie, ktoré nie sú relevantné pre zdravie a bezpečnosť, urýchliť povoľovanie dramatickým spôsobom a použiť akékoľvek zdroje, ktoré musia investovať do dokončenia projektov v núdzi. Miestne samosprávy by tiež mohli kúpiť pozemky za výhodnú cenu a potom sa neskôr obrátiť, čím by sa pozemky previedli Community Land Trust, keď sa trh vráti.

Mestá, ktoré majú určitý prehľad a umožňujú si flexibilitu, vyhrajú budúce oživenie, čo im umožní poukázať na cenovú dostupnosť ako na kľúč k prilákaniu nových pracovných miest. Tí, ktorí nič nerobia alebo trvajú na útoku na investorov alebo na zavedení ďalších pravidiel, sa podľa očakávania ocitnú v inflácii na trhu s bývaním. Neublíži to investorom, ktorí budú zarábať peniaze, ale poškodí to ľudí, ktorí sa snažia vyjsť s peniazmi a uvidia, ako ich bohatstvo zaostáva, keď ostatní rastú.