Čo sa deje s cenami domov, keď úrokové sadzby hypoték klesajú

Americký trh s bývaním vychladené dosť dramaticky v minulom roku, po tom, čo sa hypotekárne sadzby viac ako zdvojnásobili z historických miním. Ceny domov však boli priliehavejšie.

Ceny začali klesať vlani v júni, no stále sú vyššie ako pred rokom. Teraz, keď sa zdá, že dopyt sa vracia na trh kvôli miernemu pokles úrokových sadzieb hypoték, ceny sa tlačia späť.

V decembri, najnovšie čítanie, ceny domov v USA boli o 6.9 % vyššie medziročne, podľa CoreLogic. To bola najnižšia ročná miera zhodnotenia od konca leta 2020. V apríli minulého roka ročné zhodnotenie ceny dosiahlo maximum 20 %.

Odzrkadľovali sa klesajúce ceny domov slabší dopyt po bývaní, keďže inflácia, znižovanie počtu pracovných miest a neistota v ekonomike sa hromadili na prekážku, ktorú vytvorili vyššie úrokové sadzby hypoték. No hypotekárne sadzby začali v decembri klesať a ceny okamžite zareagovali. Ochladzovanie pokračovalo, ale už nie v takom rozsahu ako v predošlých mesiacoch.

„Zatiaľ čo ceny od novembra naďalej klesali, miera poklesu bola nižšia ako v lete a stále predstavuje iba 3 % kumulatívny pokles cien od maxima z minulej jari,“ povedala Selma Hepp, hlavná ekonómka CoreLogic.

Hepp poznamenáva, že niektoré predmestské oblasti, ktoré sa stali populárnymi počas prvých rokov pandémie a zaznamenali prudký nárast cien, teraz zaznamenávajú väčšie korekcie. Nečaká však, že to bude trvať dlho.

„Zatiaľ čo spomalenie cien bude pravdepodobne pretrvávať až do jari 2023, keď trh pravdepodobne zaznamená medziročný pokles, nedávny pokles hypotekárnych sadzieb stimuloval dopyt kupujúcich a mohol by viesť k optimistickejšej sezóne nákupov domov, ako mnohí očakávali. “ Povedal Hepp.

Mesačník prieskum nálady pri kupovaní domov od Fannie Mae vykázala v januári nárast už tretí mesiac po sebe. Spotrebitelia, ktorí sa zúčastnili prieskumu, uviedli, že stále očakávajú, že ceny v priebehu budúceho roka buď klesnú, alebo sa vyrovnajú, ale podiel tých, ktorí si myslia, že je vhodný čas na predaj domu, sa zvýšil na 59 % z 51 %.

Viac zásob na trhu by pomohlo priviesť viac kupujúcich späť na trh. Anekdoticky, realitní makléri hlásia skorší nárast na jarnom trhu ako zvyčajne, pričom dni otvorených dverí zaznamenali v posledných týždňoch väčšiu návštevnosť. Niektorí tiež hlásili návrat ponukových vojen.

Zvýšený dopyt hlásia aj domáci stavitelia domov. Nálada staviteľov bytov v januári vzrástla prvýkrát za 12 mesiacov, uviedla Národná asociácia staviteľov domov. Stavitelia oznámili zvýšenie súčasného predaja, návštevnosti kupujúcich a očakávaní predaja počas nasledujúcich šiestich mesiacov. Nižšie sadzby hypoték poháňajú nový dopyt.

„Vzhľadom na to, že hypotekárne sadzby budú v priebehu tohto roka naďalej klesať, očakáva sa, že podmienky dostupnosti sa zlepšia, čo zvýši dopyt a privedie viac kupujúcich späť na trh,“ povedal hlavný ekonóm NAHB Robert Dietz.

Index cenovej dostupnosti domácností NAHB začal tento rok na najnižšej úrovni od začiatku sledovania metriky pred desiatimi rokmi. Nižšie sadzby to však začínajú otáčať.

Ak budú ceny domov naďalej klesať priemerným tempom, ktoré mali za posledných šesť mesiacov, podľa novej správy od Black Knight by ročný rast cien domov mohol byť konečne záporný niekedy v priebehu nasledujúcich troch mesiacov. Teraz trvá mesačná splátka hypotéky na dom s priemernou cenou o 600 % nižšiu 41-ročnú úrokovú sadzbu viac ako v rovnakom období minulého roka.

Žiadosti o hypotéku na kúpu domu, najaktuálnejší ukazovateľ dopytu, rástli počas januára a prvého februárového týždňa, aj keď sú stále nižšie ako v rovnakom období pred rokom, keď boli sadzby takmer polovičné v porovnaní so súčasnými.

„Môžeme vidieť jasné známky januárového nárastu nákupných pôžičiek pri nižších sadzbách a o niečo nižších cenách domov,“ povedal Ben Graboske, prezident Black Knight Data and Analytics. "Cenová dostupnosť je však stále obmedzená na veľkú časť trhu."