Čo sa deje s cenami domov? Faktory sú úrokové sadzby hypoték, napätá ponuka

Ceny domov klesajú na väčšine trhov v celej krajine.

Ceny domov sú však v porovnaní s predchádzajúcim rokom stále vyššie a je nepravdepodobné, že klesnú príliš prudko.

Prudký nárast hypotekárnych sadzieb za posledných niekoľko mesiacov predražil bývanie pre každého, kto potrebuje úver. Aj keď sa niektorí kupujúci sťahujú späť a niektorí predajcovia znižujú to, čo požadujú, silný dopyt a obmedzené dodávky podporujú ceny.

Nedávne správy používajú mesačné porovnania z dôvodu prudkého obratu v kedysi horúcom boome bývania vyvolanom pandémiou. Takže zmeny môžu vyzerať dramaticky.

Black Knight, realitná softvérová, dátová a analytická firma, ohlásila v auguste druhý mesiac po sebe pokles, pričom ceny oproti júlu klesli o 0.98 %. Vykázala revidovanú smerom nahor o 1.05 % mesačný pokles v júli. Dohromady ide o najväčší mesačný pokles za viac ako 13 rokov a ôsmy najväčší aspoň od začiatku 1990. rokov, povedal Black Knight.

„Každá z nich by bola najväčším jednomesačným poklesom cien od januára 2009 – spolu predstavujú dva po sebe nasledujúce mesiace výrazného poklesu po viac ako dvoch rokoch rekordného rastu,“ Ben Graboske, prezident pre dáta a analytiku Black Knight. , napísal v správe.

" len mesiace s podstatne vyšším jednomesačným poklesom cien, ako sme videli v júli a auguste, boli v zime 2008, po bankrote Lehman Brothers a následnej finančnej kríze,“ dodal.

Napriek všetkým týmto faktorom je dôležité mať na pamäti, že na nehnuteľnosti majú veľký vplyv aj miestne ekonomické sily. Je to tiež sezónne. Rodiny majú tendenciu kupovať väčšie a drahšie domy na jar av lete, takže sa môžu medzi školskými rokmi sťahovať. To posúva ceny vyššie. Menšie, menej drahé domy majú tendenciu sa predávať na jeseň av zime, čo znižuje ceny. To je dôvod, prečo sa ceny domov zvyčajne porovnávajú medziročne, aby sa získali čo najpresnejšie údaje.

Priemerná cena bývania je teraz o 2 %, čiže 8,800 438,000 USD, oproti júnovému vrcholu 97 100 USD. Black Knight uvádza, že ceny sú mimo svojich vrcholov na 40 zo 2019 najväčších amerických trhov, no stále sú zhruba o XNUMX % vyššie ako v roku XNUMX, pred pandémiou.

Ale tempo rastu sa ochladzuje. Tento týždeň CoreLogic oznámil, že ceny domov boli v auguste o 13.5 % vyššie ako v rovnakom mesiaci minulého roka. To je podľa správy najnižšia ročná miera zhodnotenia od apríla 2021. Čiastočne to odráža ochladzujúci sa dopyt kupujúcich v dôsledku vyšších sadzieb hypoték. CoreLogic očakáva, že tieto ročné nárasty sa budú naďalej zmenšovať, no do augusta budúceho roka budú stále vykazovať nárast o 3.2 %.

Národná asociácia realitných kancelárií vo svojom Augustová správa o predaji domov, ukázal, že stredná cena existujúceho domu vzrástla medziročne o 7.7 %. Porovnajte to s 15 % medziročným ziskom len vlani v máji. Medián je často skreslený typmi predávaných domov. Po boome predaja luxusných domov počas pandémie predaj domov s vyššími cenami v auguste klesol. To môže predstavovať aspoň časť menšieho ročného zisku.

Realitní makléri si však všimli, že zatiaľ čo ceny domov tradične klesajú od júla do augusta, tento rok klesli trojnásobne oproti bežnému tempu.

Niektoré trhy sa zmierňujú rýchlejšie ako iné. Niektoré z trhov, ktoré zaznamenali najväčší pokles, sú niektoré z predtým najdrahších, ako napríklad San Jose, San Francisco a Seattle, podľa Black Knight. Tieto trhy sú najviac zasiahnuté rastúcimi úrokovými sadzbami hypoték, pretože na začiatku boli také nedostupné.

Ďalšie trhy, ktoré zaznamenali veľký pokles, sú tie, ktoré zaznamenali počas pandémie najväčší skok v dopyte, ako napríklad Phoenix a Las Vegas. Vďaka možnosti pracovať odkiaľkoľvek sa ľudia hrnuli na tieto porovnateľne dostupnejšie trhy, kde mohla byť klíma priaznivejšia. Tento nárast dopytu poháňal ceny.

Veľké cenové zisky sa držia na floridských trhoch, ktoré naďalej zaznamenávajú silný dopyt v dôsledku presunu mnohých technologických pracovníkov zo Silicon Valley do Sun Belt počas pandémie.

Je nepravdepodobné, že ceny domov dramaticky klesnú tak, ako to bolo počas Veľkej recesie spôsobenej finančnou krízou, pretože dopyt je oveľa väčší ako ponuka.

Pred pandémiou boli zásoby nízke kvôli desaťročiu nedostatočného budovania po Veľkej recesii. Zúrivé kupovanie domov počas pandémie tento nedostatok len prehĺbilo. Táto nerovnováha medzi ponukou a dopytom spôsobila, že ceny domov sa za dva roky zvýšili o viac ako 40 %.

Aj predajcov je menej. Vidia, že trh oslabuje a niektorí nechcú za svoj domov dostať menej, ako si myslia, že si zaslúži.

„Práve teraz sa potenciálni predajcovia nielen stretávajú s klesajúcim dopytom a klesajúcimi cenami v dôsledku výrazne vyšších úrokových sadzieb, ale v tomto prostredí ich čoraz viac odrádza, aby sa vzdali svojich vlastných hypoték s historicky nízkou úrokovou sadzbou. Niektorí možno čakajú na trh, či sa dopyt – a ceny – vrátia na jar,“ povedal Graboske.

Na existujúcom domácom trhu je ponuka približne na tri mesiace, čo je asi polovica toho, čo sa považuje za vyvážený trh. Na trhu nových domov je väčšia ponuka, ale nová výstavba je drahšia a kupujúci dnes zápasia s vyššími sadzbami hypoték. Cenová dostupnosť je stále na jednej z najhorších úrovní v histórii, a to aj napriek miernemu zmierneniu cien.

Zdá sa, že väčšina odborníkov sa zhoduje na tom, že nejde o „normálny“ trh s bývaním a dokonca ani o normálnu korekciu cien. Inflácia, globálna ekonomická neistota, rastúce úrokové sadzby hypoték a stále napätá ponuka domov na predaj, to všetko zaťažuje potenciálnych kupcov. Uvidí sa, ako ďaleko sa stiahnu a do akej miery toto stiahnutie zníži ceny.