Prečo na trhu s bývaním praskajú bubliny

Na rozdiel od akciového trhu, kde ľudia chápu a akceptujú riziko, že ceny môžu z času na čas klesnúť – niekedy aj výrazne –, mnohí ľudia, ktorí si kúpia dom, si v skutočnosti nemyslia, že hodnota ich domu sa niekedy zníži o toľko.

Trh s nehnuteľnosťami na bývanie historicky v porovnaní s inými triedami aktív skutočne neovplyvnili cenové bubliny. To by mohlo byť čiastočne spôsobené veľkými transakčnými nákladmi spojenými s kúpou domu, nehovoriac o nákladoch na vlastníctvo a údržbu domu – to všetko odrádza od špekulatívneho správania. Trhy s nehnuteľnosťami však niekedy prechádzajú obdobiami iracionálnej bujarosti a ceny rýchlo rastú, kým sa vrátia späť do radu.

V tomto článku budeme diskutovať o príčinách bublín cien nehnuteľností, spúšťačoch, ktoré spôsobujú prasknutie bublín na trhu s nehnuteľnosťami, a o tom, prečo by kupujúci nehnuteľností mali pri rozhodovaní o kritickom bývaní hľadieť na dlhodobé priemery.

Čo je to bytová bublina?

Predtým, ako sa začneme zaoberať príčinami bublín na trhu s nehnuteľnosťami a ich príčinami, je dôležité porozumieť bubline na trhu nehnuteľností ako takej. Tie vo všeobecnosti začínajú skokovým nárastom dopytu po bývaní, a to aj napriek obmedzenému množstvu dostupného inventára.

Dopyt sa ďalej zvyšuje, keď na trh vstupujú špekulanti, čím sa bublina zväčšuje, keďže získavajú investičné nehnuteľnosti a preklápajú fixátor. Pri obmedzenej ponuke a toľkom novom dopyte ceny prirodzene rastú.

Bubliny v oblasti bývania majú priamy dopad na realitný priemysel, ale aj na majiteľov domov a ich osobné financie. Vplyv, ktorý môže mať bublina na ekonomiku (napr. na úrokové sadzby, úverové štandardy a sekuritizačné praktiky), môže ľudí prinútiť nájsť spôsoby, ako držať krok so splátkami hypoték, keď sa časy náhle obrátia a začnú byť ťažké. Niektorí možno budú musieť siahnuť hlbšie do vrecka a použiť úspory a dôchodkové fondy, len aby si udržali svoje domovy. Iní zbankrotujú a zabavia.

Akákoľvek bublina je zvyčajne len dočasná udalosť. Aj keď sa bubliny na akciových trhoch môžu vyskytnúť častejšie, bubliny na trhu nehnuteľností môžu podľa Medzinárodného menového fondu (MMF) pretrvávať oveľa dlhšie a môžu trvať niekoľko rokov.

Príčiny bublín na trhu s bývaním

Cena bývania, podobne ako cena akéhokoľvek tovaru alebo služby na voľnom trhu, sa riadi zákonom ponuky a dopytu. Keď sa dopyt zvýši alebo ponuka zníži, ceny stúpajú. Ak nedôjde k nejakej prírodnej katastrofe, ktorá môže znížiť okamžitú ponuku domov, ceny stúpajú, keď má dopyt tendenciu prevyšovať trendy ponuky. Ponuka bývania môže tiež pomaly reagovať na nárast dopytu, pretože výstavba alebo oprava domu trvá dlho a vo vysoko rozvinutých oblastiach už jednoducho nie je žiadny pozemok na výstavbu. Ak teda dôjde k náhlemu alebo dlhšiemu nárastu dopytu, ceny sa určite zvýšia.

Keď sa zistí, že nadpriemerný rast cien bývania je spočiatku spôsobený dopytovým šokom, musíme si položiť otázku, aké sú príčiny tohto nárastu dopytu. Existuje niekoľko možností:

• Nárast všeobecnej ekonomickej aktivity a zvýšená prosperita, ktorá dáva väčší disponibilný príjem do vreciek spotrebiteľov a podporuje vlastníctvo domov
• Zvýšenie počtu obyvateľov alebo demografického segmentu obyvateľstva vstupujúceho na trh s bývaním
• Nízka, všeobecná úroveň úrokových sadzieb, najmä krátkodobých úrokových sadzieb, vďaka ktorým sú domy dostupnejšie
• Inovatívne alebo nové hypotekárne produkty s nízkymi počiatočnými mesačnými splátkami, vďaka ktorým sú domy dostupnejšie pre nové demografické segmenty
• Ľahký prístup k úveru – často s nižšími štandardmi upisovania – ktorý tiež privádza na trh viac kupujúcich
• Vysoko výnosné štruktúrované hypotekárne cenné papiere (MBS), ako to požadujú investori z Wall Street, ktoré sprístupňujú dlžníkom viac hypotekárnych úverov
• Možné nesprávne oceňovanie rizika zo strany hypotekárnych veriteľov a investorov do hypotekárnych záložných listov, ktoré rozširuje dostupnosť úverov pre dlžníkov
• Krátkodobý vzťah medzi hypotekárnym maklérom a dlžníkom, v rámci ktorého sú dlžníci niekedy nabádaní k nadmernému riziku
• Nedostatok finančnej gramotnosti a nadmerné riskovanie zo strany hypotekárnych dlžníkov.
• Špekulatívne a riskantné správanie kupujúcich domov a investorov do nehnuteľností poháňané nerealistickými a neudržateľnými odhadmi zhodnocovania cien domov.
• Zvýšenie domáceho preklápania.

Každá z týchto premenných sa môže navzájom kombinovať a spôsobiť naštartovanie bubliny na trhu s nehnuteľnosťami. V skutočnosti majú tieto faktory tendenciu sa navzájom dopĺňať. Podrobná diskusia o každom je mimo rozsahu tohto článku. Jednoducho poukazujeme na to, že vo všeobecnosti, ako pri všetkých bublinách, nárast aktivity a cien predchádza nadmernému riskovaniu a špekulatívnemu správaniu všetkých účastníkov trhu – kupujúcich, dlžníkov, veriteľov, staviteľov a investorov.

Sily, ktoré prasknú bublinu

Bublina nakoniec praskne, keď sa nadmerné riskovanie stane všadeprítomným v celom systéme bývania a ceny už neodrážajú nič, čo by sa blížilo základom. Stane sa tak, kým sa ponuka bývania stále zvyšuje v reakcii na predchádzajúci prudký nárast dopytu. Inými slovami, dopyt klesá, zatiaľ čo ponuka stále rastie, čo vedie k prudkému poklesu cien, keďže nikto nezostane na to, aby zaplatil ešte viac domov a ešte vyššie ceny.

Toto uvedomenie si rizika v celom systéme je vyvolané stratami, ktoré utrpia majitelia domov, poskytovatelia hypotekárnych úverov, hypotekárny investori a investori do nehnuteľností. Tieto zistenia by mohlo urýchliť množstvo vecí:

• Zvýšenie úrokových sadzieb, ktoré stavia vlastníctvo domu mimo dosahu niektorých kupujúcich a v niektorých prípadoch robí dom, ktorý osoba v súčasnosti vlastní, nedostupným. To často vedie k platobnej neschopnosti a uzavretiu trhu, čo nakoniec zvyšuje aktuálnu ponuku dostupnú na trhu.
• Pokles všeobecnej ekonomickej aktivity, ktorý vedie k nižšiemu disponibilnému príjmu, strate zamestnania alebo menšiemu počtu dostupných pracovných miest, čo znižuje dopyt po bývaní. Recesia je obzvlášť nebezpečná.
• Dopyt je vyčerpaný, čím sa dostáva ponuka a dopyt do rovnováhy a spomaľuje sa rýchle tempo zhodnocovania cien domov, na ktoré niektorí majitelia domov, najmä špekulanti, počítajú, aby ich nákupy boli cenovo dostupné alebo ziskové. Keď rýchle zhodnocovanie cien stagnuje, tí, ktorí sa spoliehajú na to, že si budú môcť dovoliť svoje domovy, môžu o svoje domovy prísť, čím sa na trh dostane viac ponuky.

Pointa je, že keď straty narastú, úverové štandardy sa sprísnia, jednoduché hypotekárne pôžičky už nie sú dostupné, dopyt klesá, ponuka sa zvyšuje, špekulanti opúšťajú trh a ceny klesajú.

Krach na trhu s bývaním v rokoch 2007 – 08

V polovici roku 2000 zažila americká ekonomika rozsiahlu bublinu na trhu s nehnuteľnosťami, ktorá mala priamy vplyv na vyvolanie veľkej recesie. Po bubline dotcom sa hodnoty v oblasti nehnuteľností začali plaziť hore, čo podporilo nárast vlastníctva domov medzi špekulatívnymi kupujúcimi, investormi a inými spotrebiteľmi. Nízke úrokové sadzby, uvoľnené štandardy pôžičiek – vrátane extrémne nízkych požiadaviek na zálohové platby – umožnili ľuďom, ktorí by si inak nikdy nemohli kúpiť dom, stať sa vlastníkmi domu. To zvýšilo ceny domov ešte viac.

Mnoho špekulatívnych investorov však prestalo nakupovať, pretože riziko bolo príliš vysoké, čo viedlo ostatných kupujúcich k odchodu z trhu. V skutočnosti sa ukázalo, že keď sa ekonomika zhoršila, množstvo rizikových dlžníkov zistilo, že nie sú schopní splácať svoje mesačné hypotéky. To následne spôsobilo pokles cien. Cenné papiere kryté hypotékou sa predávali vo veľkom množstve, zatiaľ čo nesplácanie hypoték a zabavenie hypoték narástli na bezprecedentnú úroveň.

Priemerná reverzia

Majitelia domov sa príliš často dopúšťajú škodlivej chyby, keď predpokladajú, že nedávny cenový výkon bude pokračovať aj v budúcnosti bez toho, aby najprv zvážili dlhodobé miery zhodnocovania cien a potenciál pre priemerný obrat.

Fyzikálne zákony stanovujú, že keď je akýkoľvek objekt, ktorý má hustotu väčšiu ako vzduch, poháňaný smerom nahor, nakoniec sa vráti na zem, pretože naň pôsobia gravitačné sily. Finančné zákony podobne stanovujú, že trhy, ktoré prechádzajú obdobiami rýchleho zhodnocovania alebo znehodnocovania cien, sa časom vrátia k cenovému bodu, ktorý ich zosúladí s tým, kde by ich dlhodobé priemerné miery zhodnocovania mali byť. Toto je známe ako návrat k priemeru.

Ceny na trhu s bývaním tiež sledujú túto tendenciu k priemernej reverzii. Po obdobiach rýchleho zhodnocovania ceny alebo v niektorých prípadoch znehodnotenia sa vrátia tam, kde by ich dlhodobé priemerné miery zhodnocovania mali byť. Ceny domov znamenajú, že návrat môže byť rýchly alebo postupný. Ceny domov sa môžu rýchlo pohybovať do bodu, ktorý ich vráti späť na úroveň dlhodobého priemeru, alebo môžu zostať konštantné, kým ich nedobehne dlhodobý priemer.

Index cien bývania v USA

Vyššie uvedená teoretická hodnota bola odvodená výpočtom priemerného štvrťročného percentuálneho nárastu Indexu cien bývania od prvého štvrťroka 1985 do štvrtého štvrťroka 1998 – približný bod, v ktorom ceny domov začali rýchlo rásť nad dlhodobý trend. . Vypočítaný priemerný štvrťročný percentuálny nárast sa potom aplikoval na počiatočnú hodnotu zobrazenú v grafe a každú nasledujúcu hodnotu, aby sa odvodila teoretická hodnota indexu cien bývania.

Odhady zhodnotenia ceny

Príliš veľa kupujúcich domov používa iba nedávny cenový výkon ako referenčné hodnoty toho, čo očakávajú v priebehu niekoľkých nasledujúcich rokov. Na základe svojich nereálnych odhadov príliš riskujú. Toto nadmerné riskovanie je zvyčajne spojené s výberom hypotéky a veľkosťou alebo cenou domu, ktorý si spotrebiteľ kupuje.

Existuje niekoľko hypotekárnych produktov, ktoré sa vo veľkej miere predávajú spotrebiteľom a sú navrhnuté ako relatívne krátkodobé pôžičky. Dlžníci si vyberajú tieto hypotéky na základe očakávania, že budú schopní refinancovať z tejto hypotéky v priebehu určitého počtu rokov, a budú tak môcť urobiť z dôvodu vlastného imania, ktoré budú mať v tom čase vo svojich domoch.

Nedávny vývoj cien domov však vo všeobecnosti nie je dobrou predpoveďou budúceho vývoja cien domov. Kupujúci by sa mali pri dôležitých rozhodnutiach o financovaní pozerať na dlhodobé miery zhodnocovania cien domov a zvážiť finančný princíp priemernej návratnosti. Špekulanti by mali urobiť to isté.

Hoci riskovanie nie je vo svojej podstate zlé a v skutočnosti je riskovanie niekedy nevyhnutné a odporúčané, kľúčom k dobrému rozhodnutiu založenému na riziku je pochopiť a zmerať riziká pomocou finančne správnych odhadov. Týka sa to najmä najväčšieho a najdôležitejšieho finančného rozhodnutia, ktoré väčšina ľudí robí – kúpy a financovania domu.

Bottom Line

Jednoduchý a dôležitý princíp financií je stredná reverzia. Aj keď trhy s nehnuteľnosťami nie sú tak vystavené bublinám ako niektoré trhy, bubliny s nehnuteľnosťami existujú. Dlhodobé priemery sú dobrým ukazovateľom toho, kde nakoniec skončia ceny nehnuteľností v obdobiach rýchleho zhodnocovania, po ktorom budú nasledovať stagnujúce alebo klesajúce ceny. To isté platí pre obdobia podpriemerného zhodnocovania cien.