Predaj existujúcich domov, ktoré tvoria väčšinu trhu, nečakane klesol o 7 % vo februári v porovnaní s predchádzajúcim mesiacom, keďže priemerná 30-ročná hypotekárna sadzba vzrástla vo februári na približne 4.1 % z 3.6 % v januári, podľa Bankrate. Ekonómovia varujú, že je to len začiatok, pretože Federálny rezervný systém začína sprísňovať menovú politiku. Dopyt po bývaní zaostáva za hypotekárnymi sadzbami o dva až tri mesiace, hovorí hlavná ekonómka Jefferies Aneta Markowska.
„Sčítané a podčiarknuté, toto je sektor ekonomiky, ktorý je najviac citlivý na úrokové sadzby, a pravdepodobne bude mať problémy“ v prvej polovici roka, hovorí Markowska. Ian Shepherdson, hlavný ekonóm spoločnosti Pantheon Macroeconomics, poukazuje na to, že žiadosti o hypotéky už klesli o viac ako 10 % od svojho vrcholu; hovorí, že počet takýchto žiadostí bude v druhom štvrťroku pravdepodobne ešte klesať. „Trh klesá; očakávať trvalé oslabenie,“ hovorí Shepherdson.
Ekonomika
Najnovšie stĺpčeky a spravodajstvo od Lisy Beilfussovej
Varovania Wall Street sú oprávnené vzhľadom na problém inflácie, ktorý Fed len začal riešiť. Šéf Fedu Jerome Powell navrhol v prejave v pondelok že centrálna banka je pripravená zvýšiť úrokové sadzby v polovičných prírastkoch – možno hneď na svojom májovom zasadnutí a možno vysoko nad takzvanú neutrálnu sadzbu, ktorá predstavuje správne hospodárenie. Aj keď bývanie nepochybne zmäkne, keď sa úrokové sadzby zvýšia, existuje niekoľko dôvodov, okrem demografie a trendu práce z domu, aby sme sa stavili, že tentoraz obstojí lepšie v porovnaní s minulými sprísňovacími cyklami.
Najprv sa zamyslite nad tým, čo Roberto Perli, vedúci globálnej politiky
Piper sandler
,
hovorí o Powellovom „nezameniteľne jastrabšom“ tóne napriek akýmkoľvek novým ekonomickým údajom v čase, keď verejne hovoril. Voliči všetkých vrstiev nemajú radi infláciu a politici to zrejme dávajú Powellovi najavo, hovorí Perli. „Politické vetry sa môžu rýchlo zmeniť, ak sprísnenie Fedu spomalí ekonomiku,“ dodáva. "Nepochybujeme, že by Powell reagoval na túto situáciu, rovnako ako teraz reaguje na opak." Inými slovami, Powellova kôra môže byť horšia ako jeho uhryznutie.
To neznamená, že v prípade bývania je prudké spomalenie ekonomiky dobrým kompromisom za nižšie sadzby hypoték. Jednoducho povedané, Fed sa môže rozhodnúť chrániť rast na úkor toho, že infláciu spotrebiteľských cien, ktorá teraz dosahuje 7.9 %, sa priblíži k svojmu 2-percentnému cieľu.
To je stávka mnohých. Investori neustále pchajú peniaze do bývania napriek rastúcim makrorizikám, hovorí Rick Palacios, riaditeľ alebo výskum v John Burns Real Estate Consulting. V poslednom štvrťroku vzrástli nákupy investorov o 42 % v porovnaní s predchádzajúcim rokom a spoločnosť tvrdí, že investori v súčasnosti predstavujú 33 % nákupov domov v USA – asi o päť percentuálnych bodov viac ako priemerný podiel za posledné desaťročie.
Zatiaľ čo niektorí tradiční kupujúci domov určite urýchlili svoje nákupy predtým, ako Fed tento mesiac zvýšil sadzby, investori často kupujú domy v hotovosti a úrokové sadzby hypoték ich priamo neovplyvňujú, hovorí Palacios. Veľkí investori rýchlo preberajú podiely od mom-and-pop investorov, ktorí už dlho tvoria veľkú väčšinu investorov do bývania, a odhaduje, že v súčasnosti smeruje do priestoru zhruba 60 miliárd dolárov v inštitucionálnych peniazoch. „Aktivita investorov bola minulý rok šialená. Teraz je to ešte šialenejšie,“ hovorí.
Mánia odráža zvýšené inflačné očakávania investorov. Kupujú nehnuteľnosti ako živé ploty, parkujú v hotovosti na mieste, kde môžu zvyšovať nájomné, keď rastú mzdy a celkové ceny. To znamená, že problémy dodávateľského reťazca sa nezlepšia tak, ako ekonómovia a tvorcovia politík dúfali. Pokiaľ ide o staviteľov domov, Palacios hovorí, že problémy s dodávkami sa zhoršujú, pretože Čína sa opäť uzamyká v reakcii na rastúci počet prípadov Covid-19 a vojna na Ukrajine odoberá z trhu značné množstvo komodít.
To všetko zhoršuje nedostatok bytov, ktorý minulý rok pomohol vytlačiť ceny o 20 % vyššie. Pre perspektívu toho, ako obmedzená ponuka pomáha hodnotám domov, bolo k dispozícii asi milión ďalších domov na predaj, keď hypotekárne sadzby naposledy dosiahli 4.5 %, hovorí Palacios. Jeho firma nedávno zvýšila svoj odhad zhodnotenia cien domov na rok 2022 na 12 % z 8 %.
Ekonómovia tvrdia, že rastúce ceny, najmä spolu s rastúcimi úrokovými sadzbami hypoték, sú protivetrom pre krátkodobé aktivity v oblasti bývania. Ale vzhľadom na to, že bývanie tvorí asi 40 % indexu spotrebiteľských cien, a keďže ceny prenájmu nasledujú ceny domov približne o 12 až 18 mesiacov, investori môžu očakávať, že bývanie bude naďalej tlačiť na rast inflácie. Inflácia by zase mala tlačiť bývanie – takmer pätinu hrubého domáceho produktu – vyššie.
Prihlásenie k odberu
Časopis tohto týždňa
Tento týždenný e-mail ponúka celý zoznam príbehov a ďalších funkcií tohto týždenníka. Sobotné ráno ET.
Jedným zo spôsobov, ako sa môžu investori do akcií zúčastniť, sú investičné fondy nehnuteľností. Lisa Shalett, hlavná investičná riaditeľka v
Správa majetku Morgan Stanley
,
nedávno navrhla prideliť viac do triedy aktív so zameraním na obytné budovy. The
iShares rezidenčné a viacsektorové nehnuteľnosti
fond obchodovaný na burze (ticker: REZ) je fond, ktorý okrem iných investícií ponúka aj byty a rodinné domy.
Napriek dôvodom, aby zostali v otázke bývania pozitívne, investori nemôžu odmietnuť, že kupujúci, ktorí sú obývaní vlastníkmi, a teda citlivejší na úrokové sadzby hypoték, stále tvoria väčšinu trhu s bývaním. A Palacios hovorí, že tak rýchlo, ako investori zvýšili ceny domov, môžu tiež urýchliť pokles nehnuteľností, ak by sa USA dostali do recesie. Ale vzhľadom na počet a horlivosť investorov do bývania a vzhľadom na rekordne nízke zásoby Palacios hovorí, že investori by rýchlo znížili ceny. „Ak vôbec niečo, chcú vidieť príležitosti, ktoré sa objavia, pretože trh je taký horúci,“ hovorí.
Je to dvojsečná zbraň, pretože investori, ktorí kupujú väčší podiel domov, zhoršujú problém s cenovou dostupnosťou, s ktorým sa stretávajú mnohí kupujúci, a premieta sa do vyššieho nájomného pre tých, ktorí nie sú ochotní alebo schopní kúpiť. Nateraz však investori môžu pomôcť chrániť trh s nehnuteľnosťami, súvisiace akcie a celkovú ekonomiku pred bolesťou, ktorú inak spôsobujú rastúce sadzby nevyhnutné.
Napíšte Lisa Beilfussová o [chránené e-mailom]
