(Bloomberg) — Dokonca aj vo Švédsku málokto vedel veľa o Castellum AB. Unáhlený predaj 40 miliónov akcií realitnej spoločnosti začiatkom tohto mesiaca však teraz niektorí považujú za predzvesť vecí, ktoré prídu na európskom trhu s nehnuteľnosťami.
Najčítanejšie z Bloombergu
Predajca, spoločnosť M2 Asset Management AB, pri rozhodnutí uviedol klesajúce trhové ceny, ktoré ovplyvnili jeho „schopnosť plniť svoje finančné záväzky“. Zrušenie podielu hlavným akcionárom je len poslednou epizódou v búrlivom roku, v ktorom švédske realitné spoločnosti zaznamenali zníženie hodnoty akciového trhu na polovicu.
Očakáva sa len malý oddych. Sektor čelí budúcim splátkam dlhu vo výške 10 miliárd USD, pričom požiadavky na refinancovanie budú do konca roka 41 dosahovať približne 2026 miliárd USD, podľa údajov zostavených agentúrou Bloomberg.
Útlm financovania, ktorému čelia švédske realitné spoločnosti, pramení z ich dlhopisov s pohyblivou sadzbou a krátkodobých splatností v prostredí s rastúcimi úrokovými sadzbami. Hoci to robí trh s nehnuteľnosťami v severskej krajine zraniteľnejším ako ostatné v regióne, je to pozorne sledované ako možný lakmusový papierik pre zvyšok sektora v Európe.
Niektorým spoločnostiam v oblasti nehnuteľností by nezostávala iná možnosť, ako získať finančné prostriedky na akciovom trhu.
„V prípade zlého scenára bez rozmrazovania na úverových trhoch by Švédsko mohlo byť prvým v rade v rade problémov s právami na záchranu od spoločností kótovaných na burze nehnuteľností v Európe,“ povedal Peter Papadakos, výkonný riaditeľ Green Street. "To by malo značné dôsledky pre európsky kótovaný sektor nehnuteľností."
Švédska centrálna banka a Úrad pre dohľad nad finančným trhom opakovane varovali, že riziká vyplývajúce z dlhu na komerčných nehnuteľnostiach predstavujú hrozbu pre finančnú stabilitu krajiny. Hlavným problémom je efekt prelievania pre švédske banky: úvery na nehnuteľnosti v minulom roku predstavovali približne dve tretiny celkového objemu úverov v severskej krajine v porovnaní s menej ako jednou tretinou v mnohých väčších ekonomikách eurozóny.
Anders Kvist, hlavný poradca riaditeľa švédskeho FSA, uviedol, že dozorný orgán varuje pred vysokými úrovňami dlhu v komerčných realitných spoločnostiach už najmenej štyri roky.
"Pokles hodnoty nehnuteľností by mohol spustiť dominový efekt," povedal Kvist. „Ak hodnota nehnuteľnosti klesá, znižuje sa dostupné zabezpečenie úveru. To môže viesť k dopytu po väčšom kolaterále a následne si vynútiť predaj v núdzi.“
Komerční prenajímatelia ako Fastighets AB Balder, SBB a Castellum – ktorý vo štvrtok hlási výsledky za tretí štvrťrok – strávili posledné desaťročie presadzovaním stratégie rastu vo Švédsku, ktorá sa spoliehala na získavanie miliárd dolárov lacných peňazí od investorov do dlhopisov hladných po výnosoch. Je to kniha hry, ktorá bola prijatá na európskych trhoch podporovaných veľmi nízkymi úrokovými sadzbami a prekvitajúcim oceňovaním nehnuteľností.
Prudká inflácia a následné agresívne sprísňovanie menovej politiky centrálnymi bankami zvrátili ich osudy. Vplyv na švédsky trh s nehnuteľnosťami s pákovým efektom, ktorý minulý rok patril medzi najpenivejšie na svete, bol rýchly a brutálny. Akcie SBB v roku 81 klesli o 2022 %. Dlhopisy v dĺžke a šírke sektora klesli na kritickú úroveň. Spoločnosť Moody's Investors Service nechala Balderovi v stredu preskúmať úverový rating investičného stupňa, aby ho znížila na vysoký výnos.
Stalo sa to „pochmúrnou kombináciou pre mnohé spoločnosti na trhu, kde ľahké peniaze odmeňujú tých, ktorí majú agresívnu rastovú agendu,“ povedal Martin Edemalm, manažér portfólia dlhopisov v SEB Investment Management v Štokholme. "Teraz sa však trh zásadne zmenil."
Švédske realitné spoločnosti musia v priebehu nasledujúcich piatich rokov previesť splatný dlhopisový dlh vo výške 40.8 miliardy USD, pričom štvrtina z nich je splatná v roku 2023. Spôsob, akým sa riadia týmito splátkami, sa považuje za rozhodujúci pre širší európsky sektor.
„Európske realitné firmy majú vo všeobecnosti nižšiu zadlženosť a dlhšiu splatnosť dlhu ako ich švédski kolegovia,“ povedal Edemalm, ktorého firma spravuje dlhopisy v hodnote približne 300 miliárd korún (26.5 miliardy dolárov). „Rastúce úrokové sadzby sú však jasným negatívom pre triedu aktív, takže je rozumné predpokladať, že požiadavky na výnosy v prípade európskych nehnuteľností sa zvýšia a budú vyvíjať tlak na oceňovanie.“
Prečo Adlerov temný príbeh podnecuje obavy z nehnuteľností: QuickTake
S výnosmi dlhopisov – a teda nákladmi na pôžičky – sa obchodovanie na nedostupne vysokých úrovniach stalo pre niektoré spoločnosti príliš drahé. V minulom štvrťroku sa predaje majetkových dlhopisov znížili na 6.3 miliardy korún, čo je najnižšia hodnota od posledných troch mesiacov roku 2018. Táto kríza spôsobuje, že emitenti sa snažia zabezpečiť bankové pôžičky, pretože ich súvahy škrípu pod ťarchou vysokej finančnej páky a klesajúceho ocenenia nehnuteľností.
Jens Andersson, finančný riaditeľ Castellum, uviedol, že spoločnosť okrem tradičných hypotekárnych úverov od severských bánk skúma aj iné trhy financovania. Uviedol príklad súkromných umiestnení v USA z dôvodu ich dlhého trvania a konkurenčných cien. Ale aj tento sektor má svoje prekážky, ktoré musí prekonať po nedávnych turbulenciách na trhu s pozlátenými platňami v Spojenom kráľovstve.
Alternatívnou možnosťou, ako pomôcť zmierniť stláčanie financovania, bol predaj aktív. SBB preložila nehnuteľnosti v celkovej hodnote 6.7 miliardy korún počas druhého štvrťroka a nedávno oznámila ďalšie tržby vo výške najmenej 10.5 miliardy korún. V júli Standard & Poor's varovala, že existuje „pravdepodobnosť jedna ku trom“, že by mohla znížiť rating prenajímateľa na neinvestičný stupeň.
Tieto predaje upriamili pozornosť investorov na ďalšie obavy: nezvyčajne vysoké úrovne krížového vlastníctva vo Švédsku, ktoré predtým vyvolali varovania ratingových agentúr pred rizikami riadenia a potenciálnymi konfliktmi záujmov. M2 Asset Management predal svoj podiel v Castellum inému prenajímateľovi, Akelius Residential Property AB.
Majetkový magnát Rutger Arnhult zdvihol obočie, keď bol vymenovaný za výkonného riaditeľa Castellum po prvom zvolení za jej predsedu. Arnhult ovláda aj M2 a je najväčším vlastníkom Corem Property Group, ktorá sa minulý rok pripojila k ďalšiemu z jeho holdingov, Klovern AB, fúziou za 1.7 miliardy dolárov. Castellum zase vlastní tretinu nórskeho majiteľa pozemku Entra ASA, v ktorej je akcionárom aj Balder.
V správe o finančnom systéme krajiny v máji FSA uviedol, že rast dlhu v sektore nehnuteľností znamená, že tento sektor je naďalej „významnou zraniteľnosťou pre finančnú stabilitu“. Strážny pes dodal, že pozorne sleduje dlh komerčných spoločností, pretože tie „často zohrávali dôležitú úlohu vo finančných krízach“.
Maria Gillholm, realitná analytička spoločnosti Moody's, hovorí, že zložité vlastnícke siete medzi švédskymi spoločnosťami zaoberajúcimi sa nehnuteľnosťami „ďalšie obmedzujú ich prístup ku kapitálu, pretože spoločnosti sa v období poklesu zvyčajne zameriavajú na ochranu vlastnej likvidity“.
„Dobrým príkladom je Entra, kde Castellum a Balder spolu vlastnia väčšinový podiel,“ povedala. "V čase poklesu, keď sa musíte postarať o svoju vlastnú likviditu a možno predávať aktíva, môže byť ťažšie prinútiť všetkých, aby podporili kapitálovú injekciu."
Strieborným bodom pre peňažných manažérov, akým je Edemalm, je, že výpredaj bol taký vážny, že teraz existujú výhodné ponuky, keď preniknete do rôznych podsegmentov sektora, ako sú napríklad nehnuteľnosti s vyšším výnosom v kanceláriách, priemyselných alebo logistické priestory.
Portfólio manažér poukazuje na hybridný dlh v eurách predávaný spoločnosťami Balder, Castellum a Heimstaden Bostad AB ako príklady najlepších tipov.
Tieto segmenty sú „menej citlivé na zvyšujúce sa úrokové náklady a budú mať prospech zo zmlúv spojených s CPI,“ povedal manažér portfólia. "Ale najdôležitejšie sú momentálne solídne súvahy a silní podporní vlastníci."
Najčítanejšie z Bloomberg Businessweek
© 2022 Bloomberg LP
Zdroj: https://finance.yahoo.com/news/why-sweden-41-billion-property-090403875.html