Máte obavy z úrokových sadzieb hypoték? Tu je to, čo znamená zvýšenie sadzieb Fedu

Ak zvažujete novú hypotéku alebo ak máte hypotéku s nastaviteľnou úrokovou sadzbou, môžete sa obávať, že Úsilie Federálneho rezervného systému udusiť infláciu zvýšia vaše náklady na bývanie.

Ekonómovia tvrdia, že existuje súvislosť medzi krokmi Fedu a úrokovými sadzbami hypoték, ale je zavádzajúce zamerať sa na zvyšovanie krátkodobých úrokových sadzieb Fedu. Priemerná úroková sadzba pri hypotéke s fixáciou na 30 rokov bola skutočne nižšia streda ako pred týždňom, aj keď bol Fed pripravený zvýšiť krátkodobé sadzby už štvrtýkrát za niečo viac ako štyri mesiace.

Federálny výbor pre voľný trh to urobil v stredu, zvýšenie jeho cieľ pre sadzbu federálnych fondov — suma, ktorú si banky navzájom účtujú za jednodňové pôžičky — na rozpätie od 2.25 % do 2.5 %, teda od 1.5 % do 1.75 %. Jeho cieľom bolo do marca 0 % až 0.25 %.

Ide o výrazný skok, no analytici neočakávajú, že úrokové sadzby hypoték budú reagovať výrazne, ak vôbec. Je to preto, že pohyby úrokových sadzieb Fedu majú len nepriamy vplyv na hypotéky a iné dlhodobé pôžičky. Sú len jednou z viacerých síl, ktoré hrajú pri úrokových sadzbách hypoték.

Úloha Fedu

Zvýšenie sadzby federálnych fondov má tendenciu prechádzať cez úverové trhy vrátane dlhodobých pôžičiek, ako sú hypotéky. Ak sa pozriete na úroková sadzba pre 10-ročné štátne pokladničné poukážky — ktorý má tendenciu sa pohybovať rovnakým smerom ako úrok z hypoték — uvidíte, že pomaly rástol, keď inflácia koncom roka 2021 a začiatkom roku 2022 vzrástla, a potom vyskočila, keď Fed začal v marci zvyšovať sadzbu federálnych fondov.

Úroková sadzba na 10-ročných štátnych dlhopisoch, podobne ako priemerná sadzba pre 30-ročné hypotéky, však vyvrcholila v polovici júna a opäť sa znížila, a to aj napriek deklarovanému plánu Fedu zvýšiť sadzbu federálnych fondov. ešte niekoľkokrát tento rok. Toto odpojenie poukazuje na inú silu v hre: Fed narába s aktívami súvisiacimi s hypotékami vo svojej súvahe.

Fed pokračoval v nakupovaní dlhopisov počas recesie v rokoch 2007-09 a opäť počas pandémie, pričom skúpil cenné papiere kryté hypotékami a štátne pokladničné poukážky. Zvyšujúci sa dopyt po týchto cenných papieroch zvýšil ich ceny, čo sa premietlo do nižších úrokových sadzieb, povedal Paul Single, výkonný riaditeľ a hlavný ekonóm City National Rochdale. Tieto pohyby v kombinácii s nízkou infláciou a ďalšími faktormi pomohli stlačiť úrokové sadzby hypoték pod 3 %.

Príbeh pokračuje

Teraz ide Fed opačným smerom. Do svojej súvahy prestal pridávať v marci a začala zmenšovať svoj podiel prostredníctvom opotrebovania: Keďže dlhopisy, ktoré už vlastní, sú splatné alebo sú splatené ich emitentmi, Fed nakúpi menej nových dlhopisov, aby ich nahradil. Do septembra plánuje zmenšiť svoj podiel každý mesiac o 35 miliárd USD v cenných papieroch krytých hypotékami a 60 miliárd USD v štátnych pokladniciach.

Inými slovami, povedal Single, Fed prešiel od nákupu cenných papierov v hodnote 120 miliárd dolárov mesačne k tomu, že nechal 95 miliárd dolárov mesačne stiahnuť svoje účtovné knihy. To je viac ako 2.5 bilióna dolárov ročne v dlhopisoch, ktoré „by musel kúpiť niekto iný“, povedal Single.

Robert Heck, viceprezident hypoték pre online hypotekárneho makléra Morty, povedal, že Fed bol „za posledných 15 rokov zďaleka najväčším nákupcom cenných papierov krytých hypotékami“. Jeho rozhodnutie stiahnuť sa z tohto trhu výrazne zvýši ponuku týchto cenných papierov, zníži ceny a zvýši úrokové sadzby, povedal Heck.

Fed sa však k svojim plánom vyjadril explicitne a ceny cenných papierov teraz odrážajú očakávané účinky na ponuku a dopyt, povedal Heck. Napriek tomu povedal, že akákoľvek zmena v tom, ako lídri Fedu hovoria o svojich plánoch na cenné papiere kryté hypotékami, by mohla spôsobiť ďalšie posuny v úrokových sadzbách.

A ak by Fed začal aktívne predávať svoje cenné papiere kryté hypotékami, namiesto toho, aby len nechal svoje portfólio prirodzene zmenšiť, „pravdepodobne by to malo dosť veľký negatívny vplyv na sadzby,“ povedal Heck, čo znamená, že úrokové sadzby hypoték by sa zvýšili.

Ako je to s infláciou?

Potom je tu X faktor inflácie, a najmä to, akú infláciu veritelia a investori očakávajú v budúcnosti.

Najnovšie zvýšenie Fedu posunulo sadzbu federálnych fondov na to, čo ekonómovia považujú za neutrálne, ekonomiku nestimulovalo ani nespomalilo, povedal Single. Ale niekoľko ďalších zvýšení, ktoré plánuje Fed, posunie sadzbu „až do obmedzujúceho územia“, povedal Single, a „to všetko bude mať vplyv na celú ekonomiku“.

Fed sa snaží prelomiť inflačnú horúčku ekonomiky bez toho, aby sa krajina dostala do recesie, ale obvyklé ukazovatele ekonomického zdravia sú zmätene zmätené. Hrubý domáci produkt klesá a spotrebiteľská dôvera klesá, ale nezamestnanosť zostáva nízka, zisky podnikov sú prevažne pevné a spotrebiteľské výdavky naďalej rastie, aj keď pomaly.

Ak sa Fedu podarí zbaviť infláciu, malo by to znížiť úrokové sadzby hypoték, povedal Heck. V skutočnosti, dodal, investori vykazujú známky toho, že veria, že inflácia mohla dosiahnuť svoj vrchol.

Ale aj keď zatočíme s infláciou, nečakajte, že úrokové sadzby hneď klesnú. "Trhu trvá veľmi dlho, kým úplne odpustí takýto veľký krok," povedal Heck.

Tento príbeh sa pôvodne objavil v Los Angeles Times.