(Bloomberg) – Pre každú vládu by bola generálna oprava celoštátneho trhu s obytnými nehnuteľnosťami za najlepších okolností riskantná. Čínsky prezident Si Ťin-pching sa o to pokúša v čase, keď sa ekonomika spomaľuje, Omicron ohrozuje svoju politiku nulového Covid a vzťahy s vonkajším svetom sú čoraz napätejšie.
Najčítanejšie z Bloombergu
Keďže si táto nebezpečná kombinácia na čínskych finančných trhoch vyberá rastúcu daň, stále sa objavuje jedna otázka: Aký je Xiho koniec?
Vzhľadom na neprehľadnosť komunistickej strany a jej históriu ustupovania od majetkových reforiem nie je možné s istotou vedieť odpoveď. Pozorovatelia Číny však začali načrtávať pravdepodobnú budúcnosť trhu s nehnuteľnosťami, ktorý vyzerá úplne inak ako jeho viac ako dve desaťročia trvajúce preplňovanie ekonomického rastu, bohatstva domácností a vládnych príjmov.
Stručne povedané, dni búrlivého nárastu cien domov a dlhov poháňaných budovateľských magnátov miliardárov sa majú rozplynúť. Nahradí ich oveľa stabilnejší trh, kde úrady rýchlo zastavia špekulatívne šialenstvo a rozvoju dominujú štátne spoločnosti, ktoré dosahujú výnosy podobné úžitku.
„Ak nazveme uplynulé desaťročie zlatým vekom pre realitný priemysel, teraz je uväznený vo veku hrdze,“ povedal Li Kai, zakladajúci partner dlhopisového fondu Shengao Investment so sídlom v Pekingu, ktorý sa špecializuje na problémové dlhy.
Tento prechod sľubuje, že bude obzvlášť bolestivý pre vývojárov v súkromnom vlastníctve, ako je China Evergrande Group, ktorí už medzinárodných akciových a úverových investorov zaťažili stratami v miliardách dolárov. Zároveň by to mohlo viesť k dosiahnutiu dvoch najcennejších cieľov Siho: stabilnejší čínsky finančný systém a užšia priepasť medzi bohatými a chudobnými v krajine.
Xiho výzvou je dotiahnuť transformáciu bez toho, aby vyvolala krízu v predvečer vodcovskej konverzácie, od ktorej sa všeobecne očakáva, že upevní jeho vládu na celý život.
Zatiaľ čo len málo analytikov predpovedá bezprostredný finančný krach, riziká na trhu s nehnuteľnosťami rastú. Slabšie realitné spoločnosti sú pod obrovským stresom, zasiahnuté dvojitým šokom trestuhodne vysokých nákladov na pôžičky a prepadu predaja. Vývojári s nižším hodnotením vrátane Evergrande už rekordne nesplácajú dolárový dlh a nákaza sa šíri aj do silnejších spoločností. Akcie a dlhopisy spoločnosti Country Garden Holdings Co., najväčšieho čínskeho developera podľa tržieb, vo štvrtok klesli po správe, že má problém nájsť dopyt po novom konvertibilnom dlhopise.
Existuje veľa dôvodov, prečo Čína potrebuje pretvoriť svoj trh s nehnuteľnosťami. Sektor je prešpikovaný špekulatívnymi nákupmi a je nadmerne zaťažený, čo predstavuje riziko pre finančný systém v čase poklesu. Cena bývania zaťažuje už aj tak zmenšujúce sa rodiny v Číne. Priemerné náklady na kúpu bytu v Šen-čene boli v roku 44 asi 2020-násobok priemernej ročnej mzdy miestnych obyvateľov. Zhoršuje to nerovnosť, keďže bohatí majitelia hromadia nehnuteľnosti. Milióny domov sú prázdne a niektoré stavebné projekty poškodzujú životné prostredie.
Priemysel má predimenzovaný vplyv na ekonomiku. Keď zahrnieme súvisiace sektory, ako je stavebníctvo a služby v oblasti nehnuteľností, podľa niektorých odhadov predstavujú nehnuteľnosti viac ako štvrtinu produkcie čínskej ekonomiky. Viac ako 70 % bohatstva mestskej Číny je uložených v bývaní.
„Trh s nehnuteľnosťami je symptómom základných problémov v čínskej ekonomike,“ povedal Craig Botham, hlavný čínsky ekonóm z Pantheon Macroeconomics. „Po celé desaťročia to bolo jednoduché riešenie na generovanie príjmov miestnej samosprávy, zvýšenie ekonomického rastu a poskytnutie domácnostiam miesto, kde môžu vložiť svoje peniaze a sledovať ich rast.“
Riešením, ako je to v Si Ťin-pchingovej Číne čoraz častejšie, je prísnejšia kontrola zo strany štátu.
V Guangdongu – domove Evergrande – miestni úradníci podľa Cailianovej správy uľahčujú stretnutia medzi bojujúcimi vývojármi a SOE. Pôžičky od veľkých realitných firiem používané na financovanie fúzií a akvizícií sa nebudú započítavať do metrík, ktoré obmedzujú dlh, povedali minulý týždeň ľudia oboznámení s touto záležitosťou pre Bloomberg.
„Vláda chce podporiť konsolidáciu v sektore bývania – väčší a často štátom vlastnení developeri pravdepodobne prevezmú slabších hráčov,“ povedal Gabriel Wildau, senior viceprezident globálnej obchodnej poradenskej firmy Teneo. "Chcú prelomiť závislosť ekonomiky od majetku."
Čínske úrady sa už predtým zamerali na nadmerný trh s nehnuteľnosťami, ale dôležitosť tohto sektora pre ekonomiku znamenala, že takéto hnacie sily zanikli, keď boli ohrozené ciele rastu. Peking sa snaží znížiť závislosť od nehnuteľností zvýšením investícií do špičkových technológií a priemyslu čistej energie, čo je súčasťou Xiho plánov, aby bol rast udržateľnejší a kvalitnejší. Takýto proces si však bude vyžadovať čas a trpezlivosť.
„Prechod bude dlhý a bolestivý a nie sme si úplne istí, či má vrchol dostatočne silné odhodlanie prečkať náročný proces,“ povedal Hao Hong, hlavný stratég spoločnosti Bocom International Holdings Co.
Odhodlanie úradníkov sa testuje. Pokles nehnuteľností v Číne sa zrýchľuje, čo si dokonca vyžiadalo varovanie od Federálneho rezervného systému. V mestách po celej krajine sa pokles cien nových domov prehlbuje každý mesiac od septembra, keď ceny klesli prvýkrát po šiestich rokoch. Predaj domov naďalej klesá. Pondelkové údaje môžu ukázať, že investície do nehnuteľností vlani vzrástli len o 5.2 %, predpovedajú ekonómovia, najpomalšie od roku 2015.
Čínski vývojári sa uchyľujú k výmenám dlhopisov, oneskoreniam platieb, predajom akcií a ďalším zúfalým opatreniam na splatenie dlhu. Najmenej osem firiem od októbra nesplatilo dolárové dlhopisy. To zahŕňa Evergrande, ktorého kríza chytila do pasce veriteľa China Minsheng Banking Corp., banku s najhoršou výkonnosťou na svete. Index majetkových akcií vlani klesol o 34 %, čo je najhoršie od globálnej finančnej krízy v roku 2008.
Podľa Eswara Prasada, ktorý kedysi viedol čínsky tím Medzinárodného menového fondu a teraz pôsobí na Cornellovej univerzite, sú úrady pripravené prijať riziká pre hospodársky rast a finančnú stabilitu z kampane.
„Zdá sa, že Peking zistil, že ide pravdepodobne o prechodné náklady, ktorým sa už nemožno vyhnúť, aby sa obmedzili budúce kolísanie finančných trhov a ešte väčšia nerovnováha na trhoch s nehnuteľnosťami,“ povedal Prasad.
Takéto náklady sa zvyšujú. Akcie realitných firiem vo štvrtok klesli o 4.3 %, najviac za štyri mesiace, a sú ocenené len na 30 % svojich vykázaných aktív. To sú najlacnejšie údaje siahajúce až do roku 2005. „Iba pár preživších“ bude v budúcnosti dobre fungovať, uviedli akcioví analytici Citigroup Inc. v nedávnej poznámke.
Nápor na čínskom trhu s dolárovými dlhopismi s vysokým výnosom sa zrýchľuje, čo spustili firmy, ktoré sa predtým považovali za finančne zdravšie ako Evergrande – ako Shimao Group Holdings Ltd. a Sunac China Holdings Ltd. Čo je znepokojujúcejšie, šíri sa aj na emitentov vyššej triedy, ako je Country Garden. . Akcie developera sa vo štvrtok prepadli takmer o 8 %, zatiaľ čo jeho dolárový dlhopis splatný v roku 2025 klesol o 4.8 centa na 74.4 centa, čo predstavuje najväčší pokles od 1. novembra.
Nech už má pekingská kampaň za oddlženie trhu s nehnuteľnosťami akúkoľvek formu, je jasné, že éra, ktorá obohacovala realitných magnátov aj majiteľov domov, sa skončila. Ak komunistická strana dokáže udržať kurz a vyhnúť sa finančnej kríze, čaká ju nudnejšia a stabilnejšia budúcnosť.
„Zlatý vek rastúcich cien nehnuteľností a prudkých výnosov pre developerov je pravdepodobne preč,“ povedal Gary Ng, hlavný ekonóm spoločnosti Natixis SA. "Ceny domov budú v budúcnosti rásť len v prísne riadenej zóne, čo znamená, že bývanie bude čoraz viac vyzerať ako komunálne služby."
Najčítanejšie z Bloomberg Businessweek
© 2022 Bloomberg LP
Zdroj: https://finance.yahoo.com/news/xi-reshapes-china-property-market-210000896.html