Získanie hypotéky môže byť s pribúdajúcim vekom ťažšie a drahšie. Pre väčšinu Američanov, najmä mladých dospelých, zostáva vlastníctvo domu mimo dosahu, pričom priemerná kúpna cena domu sa za posledných 10 rokov takmer zdvojnásobila a hypotekárne úroky sú najvyššie od polovice 2000. storočia. Stagnujúce mzdy a rastúci dlh tiež vytlačili väčšinu iných foriem míňania a sporenia, čo sťažuje mnohým ľuďom sporenie na zálohu. Ale čakanie na kúpu domu, kým budete starší, vás môže stáť viac. Tu je to, čo potrebujete vedieť.
Finančný poradca vám môže pomôcť vytvoriť finančný plán pre vaše potreby a ciele pri kúpe domu.
Ako môže vek sťažiť získanie hypotéky
Ako poznamenal ekonóm Federálneho rezervného systému Natee Amornsiripanitch v nedávnom stručnom prehľade, starší žiadatelia o hypotéku majú „výrazne“ väčšiu pravdepodobnosť, že budú odmietnutí o pôžičku, než podobne situovaní, no mladší dlžníci. Úrokové sadzby pôžičiek sa zároveň s vekom neustále zvyšujú, pričom vrcholy dosahujú u nových dlžníkov vo veku nad 60 a 70 rokov. Rozdiel v úrokových sadzbách je menej výrazný, keďže veritelia účtujú starším žiadateľom mierne vyššie úrokové sadzby, zatiaľ čo starších žiadateľov odmietajú oveľa častejšie. , ale oba trendy sú stále veľmi reálne.
Aj keď sa zdá, že poskytovatelia hypotekárnych úverov považujú starších dlžníkov za väčšie riziko kvôli problémom s príjmom a úmrtnosťou, kupujúci by si mali uvedomiť, že podľa zákona o rovnakých úverových príležitostiach je pre veriteľov nezákonné odmietnuť pôžičky na základe veku.
Úrad pre finančnú ochranu spotrebiteľov uvádza, že „[]veriteľ vo všeobecnosti nemôže zamietnuť vašu žiadosť o pôžičku alebo vám účtovať vyššie úrokové sadzby alebo poplatky z dôvodu vášho veku. Toto pravidlo sa vzťahuje na rôzne typy veriteľov, keď sa rozhodujú, či poskytnú úver, ako je napríklad pôžička na auto, kreditná karta, hypotéka, študentská pôžička alebo pôžička pre malé podniky.“
Z tohto pravidla však existujú dve výnimky. Prvá výnimka umožňuje veriteľom účtovať o veku, pokiaľ tak robia v prospech žiadateľov vo veku 62 rokov alebo starších. Ide o relatívne bežnú prax v zákonoch o diskriminácii, ktoré zvyčajne umožňujú priame zohľadnenie veku, pokiaľ to prináša prospech starším jednotlivcom. No druhá výnimka však môže starším dlžníkom poriadne ublížiť. Aj keď veritelia nemajú dovolené explicitne brať do úvahy vek žiadateľa v procese hypotéky, môžu spájať vek s inými, prípustnými faktormi.
Veriteľ môže napríklad zvážiť, ako blízko je žiadateľ k odchodu do dôchodku alebo aké riziká úmrtnosti sú spojené s touto pôžičkou. Môžu tiež zvážiť faktory, ktoré zvyčajne korelujú s vekom, ako napríklad to, či niekto splatí pôžičku výnosmi z investičného portfólia, a nie zárobkom. A to môže spôsobiť problém mnohým starším dlžníkom.
Peniaze často nie sú problémom pre starších Američanov. Keď odchádzajú do dôchodku, generácia baby boomu stále drží približne dve tretiny bohatstva krajiny. Podľa Federálneho rezervného systému dospelí vo veku 60 a 70 rokov vlastnia asi 70 biliónov dolárov v zhromaždených aktívach. To je priaznivo v porovnaní s 39 biliónmi dolárov, ktoré vlastní generácia X. Je to takmer deväťnásobok toho, čo vlastnia mileniáli, generácia, ktorá má súhrnnú hodnotu len asi 8.8 bilióna dolárov. Surové financie naznačujú, že starší dlžníci by mali mať oveľa jednoduchšie získať pôžičky ako ich mladší kolegovia.
Bohatstvo baby boomu sa však čoraz viac sústreďuje skôr v aktívach ako v príjmoch. Mnoho dôchodcov žije z investícií, ako sú plány 401 (k), IRA a bohatstvo vo svojich domovoch. Pre veriteľov to vytvára úverové riziko. Čerpanie portfólia nie je základom na odmietnutie niekoho úveru, ale robí úverovú analýzu zložitejšou ako pri štruktúrovanom príjme W-2. Proces vyvoláva otázky ako mix aktív (má žiadateľ vo svojom portfóliu aktíva s vyšším alebo nižším rizikom), spôsob výberu (vyberajú štruktúrované minimálne distribúcie alebo vyberajú hotovosť podľa potreby), výnosy v priebehu času (do akej miery budú závislí dlžníci na pokračujúcich výnosoch zo splácania úveru) a celkovom bohatstve domácností.
Veritelia vo všeobecnosti považujú investičné portfólio za menej predvídateľný zdroj príjmu, ktorým splácajú úver. To môže spôsobiť, že banky s väčšou pravdepodobnosťou odmietnu pôžičky od dôchodcov a pravdepodobnejšie budú považovať pôžičky, ktoré schvália, za rizikové.
Ešte dôležitejšie je, že veritelia pri poskytovaní pôžičiek zvažujú riziká úmrtnosti.
Smrť dlžníka môže byť pre hypotekárneho veriteľa veľmi drahá. V najlepšom prípade vytvára to, čo je známe ako „riziko predčasného splatenia“, teda možnosť, že niekto splatí svoju pôžičku veľmi skoro skôr, ako bude mať veriteľ šancu získať veľký úrok. V najhoršom prípade môže na roky zaviazať nehnuteľnosť v problémoch s dedičstvom a exekúciou. Rovnako ako v prípade žiadateľov s terminálnym ochorením, poskytovatelia pôžičiek zohľadňujú potenciálnu dĺžku života starších žiadateľov pred schválením pôžičky.
To všetko vytvára okolo starších dlžníkov atmosféru rizika. Výsledkom je, že ak máte viac ako 62 rokov, je takmer o 30 % vyššia pravdepodobnosť, že vám štandardnú hypotéku odmietnu.
To však nevysvetľuje zistenia Amornsiripanitcha, pokiaľ ide o úrokové sadzby na novoschválených hypotékach.
Okrem miery odmietnutia platia dospelí nad 60 rokov vyššie úrokové sadzby ako mladší dlžníci. Amornsiripanitch však zistil, že tento trend platí plošne. Úrokové sadzby sa neustále zvyšujú vo všetkých vekových skupinách, pričom dlžníci vo veku 50 rokov platia viac ako tí vo veku 40 rokov, ktorí zase platia viac ako nový dlžník vo veku 30 rokov. V skutočnosti, pokiaľ ide o sadzby pôžičiek, údaje Amornsiripanitcha naznačujú, „že vek je vyšší a konzistentne štatisticky významnejší ako rasa“.
Zrátané podčiarknuté
Čím ste starší, tým je pravdepodobnejšie, že máte peniaze na kúpu pekného domu. O to pravdepodobnejšie je, že banka zamietne vašu žiadosť o hypotéku alebo vám naúčtuje vyššie úrokové sadzby.
Tipy na nákup domov
Pri kolísaní úrokových sadzieb sa veľa ľudí snaží zistiť, čo presne si môžu (a mali) dovoliť. Hypotekárna kalkulačka SmartAsset vám môže pomôcť získať odhad toho, koľko domu by ste si mohli kúpiť.
Finančný poradca vám môže pomôcť vytvoriť finančný plán pre vaše potreby a ciele pri kúpe domu. Nájsť finančného poradcu nemusí byť ťažké. Bezplatný nástroj SmartAsset vás spojí až s tromi preverenými finančnými poradcami, ktorí slúžia vašej oblasti, a môžete sa bezplatne porozprávať so svojimi poradcami, aby ste sa rozhodli, ktorý z nich je pre vás ten pravý. Ak ste pripravení nájsť poradcu, ktorý vám pomôže dosiahnuť vaše finančné ciele, začnite hneď.
Fotografický kredit: ©iStock.com/South_agency, ©iStock.com/Eleganza
Príspevok Nenávidí hypotekárny priemysel starých ľudí? appeared first on SmartAsset Blog.
Zdroj: https://finance.yahoo.com/news/does-mortgage-industry-hate-old-210309138.html