USA: Nová realitná bublina je na ceste

Najužitočnejšou črtou trhu s bývaním je, že ide o vynikajúci teplomer pre ekonomiku krajiny. Predvída, čo bude, takže keď je príslušným trhom americký trh, ktorý predstavuje 25 % ekonomiky planéty, nákaza do Európy je len otázkou času.

USA: ďalšia bublina na trhu nehnuteľností podobná roku 2008?

Už v roku 2008 zažil americký trh s nehnuteľnosťami veľmi významnú bublinu z hľadiska objemu, v porovnaní s tým je dnes úplne iný obraz, vďaka ktorému sa tieto dve udalosti vôbec nedajú porovnávať.

Prvá bublina sa nazývala aj bublina subprime hypoték, pričom tento názov sa používal na označenie tých hypoték, ktoré nezodpovedali prvotriednej bonite.

V tom čase sa veľká väčšina Američanov zadlžila na kúpu jedného alebo viacerých domov vzhľadom na ľahký prístup k úverom, až kým nebolo čoraz ťažšie získať úvery a schopnosť splácať menej výkonné, a tak postupne hypotéky „vybuchli“, ekonomika sa prepadla do stavu recesie.

Škody spôsobené týmto reťazcom udalostí boli vyčíslené len pred dvoma rokmi, v roku 2020, s pozoruhodným rastom hodnoty nehnuteľností, 13% medziročne, oveľa vyššia ako 20-ročný priemer 2 % a dokonca 10-ročný priemer okolo 5 %.

V tejto súvislosti v roku 2021 Národný index Shillerových cien (cenové trendy ako percento trhu s bývaním) zaznamenal nárast hodnoty domov, ktorý dosiahol minimum 50,000 XNUMX dolárov.

Ak si odmyslíme Floridu, ktorá kvôli svojmu veľmi dostupnému zdaneniu mohla dopovať údaje, zvyšok amerického trhu s bývaním za posledné tri roky ohromne vzrástol, a to aj napriek pandémii, vojna na Ukrajine ktorý sa dotkol každého kvôli zdrojom a medvediemu trhu (ktorý sa pohybuje už viac ako rok).

Minulý rok nebolo nezvyčajné vidieť v Spojených štátoch rady na dni otvorených dverí na nákup domov všetkých veľkostí a cien, no teraz sa veci definitívne zmenili. Americké rodiny majú čoraz menej zdrojov na míňanie a tí, ktorí to bezprostredne nepotrebujú, sa buď vzdávajú kúpy domov, alebo si hľadajú pohodlné ubytovanie.

To má určité dôsledky: na jednej strane je menej ľudí, ktorí si môžu a chcú kúpiť domy, možno aj napriek stavu núdze, a tým pádom drastický pokles žiadostí o hypotéku, a na druhej strane celé odvetvie trpí nestabilitou pracovných miest, menší dopyt po kuchyniach a obývačkách, menej elektrikárov, tesárov a sťahovacích prác, a tak americká ekonomika utrpí prudký pokles.

Analýza údajov a zdravie amerického trhu s bývaním

Dopyt po úveroch na bývanie, či už ako prvé alebo druhé bývanie, je na 22-ročných minimách, a to aj napriek tomu, že trh sa pohybuje veľmi pomaly.

Trh s bývaním silno očakáva príchod krízy, ale je tiež veľmi pomalý, nemá rovnaký reakčný čas ako akciový trh, ktorý je často prudký, najprv sa cena domov zastaví, potom zmiznú kupujúci a nakoniec cena opravuje (v tomto roku -8 %) so všetkým, čo nasleduje.

Pomer splátky k príjmu je najdôležitejší a Američania sú zvyknutí uvažovať v zmysle cenovej dostupnosti splátky. Za rovnakú splátku si dnes občan USA môže dovoliť dom v hodnote 118,000 2020 dolárov menej ako v roku XNUMX, ak hovoríme o $500,000 domy. To je v štádiu, keď sú úrokové sadzby, ktoré úzko súvisia so splátkou 6% ale nie je isté, že tieto môžu opäť stúpať a rozširovať spread.

Táto 6% sadzba je silne spojená so zvýšením úrokovej sadzby centrálnej banky USA a sú na tejto úrovni s an celkové zvýšenie sadzby 225 bázických bodov, ale Federálny rezervný systém už uviedol nielen to, že v tomto roku dôjde k minimálnemu ďalšiemu zvýšeniu sadzieb, ale že zvyšovanie bude pokračovať aj budúci rok, kým inflácia nedosiahne približne 3 %. 

Čím viac sa sadzby zvyšujú, tým sú hypotéky drahšie v porovnaní so začiatkom roka, keď boli hypotéky v USA na úrovni 3 %. Dnes, po troch štvrťrokoch, sú až 6.25 % a rast nejaví známky zastavenia.

Veľmi zaujímavým faktom v tejto špirále problémov s prístupom k úverom a klesajúcich cien nehnuteľností je percento vyhľadávaní frázy „ako teraz predať môj dom“ na Googli, ktoré zaznamenalo mimoriadny + 2750% len v auguste tohto roku.

Keď ideme do detailov, môžeme vidieť, že najviac postihnutým cenovým rozpätím budú domy medzi 500,000 800,000 a 200,000 XNUMX dolármi a domy pod XNUMX XNUMX dolármi, a to napriek skutočnosti, že zatiaľ tie v druhom rade si užívajú dôležitý padák, ako napríklad skutočnosť, že nákup domov má silne emocionálny komponent, a preto sú kupujúci ochotní znášať zvýšenie, aby dosiahli sen o kúpe domu, ale ako dlho táto „trpezlivosť“ vydrží pri neustálom náraste, nie je známe.

Mesačná ponuka nových domovov, čo je pomer novopostavených domov na predaj k nepredaným domom, je prudko klesá, signál, že nepredané nehnuteľnosti sú čoraz bežnejšie.

Americký trh s bývaním v minulosti

V porovnaní s rokom 2000, počas ktorého bola ponuka malá a ceny nehnuteľností sa držali pomerne dobre, je dnes veľa domov a ceny prudko klesajú, v kombinácii so skutočnosťou, že pôrodnosť klesá dokonca aj v Latinskej Amerike a Afroameričanoch. populácie (ktoré majú historicky vyššiu pôrodnosť) a to, že pandemické a postpandemické stimuly na kúpu nehnuteľností postupne končia, viedli k dokonalej búrke v sektore bývania v štátoch.

Jedinou veľmi pozitívnou poznámkou je fakt, že domácnosti v porovnaní s subprime hypotéka krízy z roku 2008 sú oveľa pevnejšie, no napriek tomu, kým v minulom roku bolo možné si dovoliť kúpiť 60 % nehnuteľností na dnešnom trhu s priemerným bohatstvom amerických domácností toto percento kleslo na 45 % (pokles o 15 % len za tri štvrťroky).

Nákazlivý efekt krízy v predaji bytov je len otázkou času. Európa a najmä Taliansko sa môžu spoľahnúť na jedny z najvyšších úspor domácností na celom svete, čo je dobrý zmierňujúci faktor; k tomu musíme pridať strategickú polohu a silný vplyv turizmu a jedla a vína, ktoré zvyšujú hodnotu domov. Na druhej strane však existujú obavy z verejného dlhu, ktorý by mohol krajinu priviesť do platobnej neschopnosti, a z blízkej vojny na Ukrajine so vždy prítomným nebezpečenstvom, že sa zmení na jadrovú a globálnu vojnu.