Stručná história programu poukazov na bývanie v časti 8

Recenzia kongresmana Paula Ryana o programoch chudoby v 50^th výročie vyhlásenia vojny proti chudobe zahŕňalo 20 programov bývania vrátane úveru na bývanie s nízkym príjmom (LIHTC), ktoré boli témou mojich posledných príspevkov. Poukážka na výber bývania (HCV), ktorá sa často nazýva sekcia 8, je popri LIHTC najväčším ťažným koňom v stodole federálnych dotácií na bývanie. Rozpočet na rok 2023 pre Ministerstvo bývania a rozvoja miest (HUD) zahŕňa viac ako $ 32 miliárd pre HCV program, ktorý prepláca 200,000 XNUMX poukážok. Stojí za to pokryť históriu programu. Pri pohľade späť je jasné, že snaha využiť existujúce nájomné bývanie na trhu na pomoc ľuďom s menšími peniazmi vždy trpela rovnakým problémom, nájsť správnu rovnováhu medzi federálnymi a miestnymi požiadavkami na nájomcu aj poskytovateľa bývania a zachovať flexibilitu a prenosnosť. kupónového systému.

Jedna z najlepších histórií programu Housing Choice Voucher (avšak budem naň odkazovať v časti 8) je od Kongresovej výskumnej služby (CSA), Prehľad časti 8 Programy bývania: Poukážky na výber bývania a pomoc pri prenájme na základe projektu. Prehľad poskytuje dobrý prehľad o tom, kde program vznikol a kde sa vyvíjal. Program bol nazvaný oddiel 8, pretože bol povolený podľa oddielu 8 amerického zákona o bývaní z roku 1937.

Rovnako ako prístup k potravinám, aj bývanie je v priemyselných ekonomikách večným problémom. Mzdy často zisťujú, že ich mzdy nedržia krok s cenami spotrebných predmetov, ako je bývanie, ktoré nemajú na trhu žiadne náhrady. Namiesto dotovania výroby a znižovania prekážok na trhu pre aktérov motivovaných súkromným ziskom vlády zvyčajne zasiahli buď výstavbou a prevádzkou bytov pre ľudí s nízkymi alebo žiadnymi príjmami, alebo dotovali iných, aby vytvorili a spravovali takéto bývanie. Program Sekcia 8 má svoj pôvod v snahe poskytnúť ľuďom s menšími peniazmi, ktorí majú problémy s platením nájomného, ​​finančné prostriedky na získanie nájomného bývania od súkromných subjektov.

Oddiel 23

Program § 23 bol výsledkom legislatívy prešiel kongresom v roku 1965a vytvorila možnosť miestnych agentúr verejného bývania uzatvárať zmluvy so súkromnými bytovými subjektmi na ubytovanie ľudí, ktorí majú problém platiť nájomné. Oddiel 23 umožnil spoločnosti HUD platiť vlastníkom bytov ročne v mene kvalifikovaných nájomníkov. Nájomníci by sa kvalifikovali na základe svojho príjmu a vlastník bývania bol definovaný ako neziskový poskytovateľ bývania. Na tejto skoršej forme využívania iných subjektov, ktoré kupujú pozemky, stavajú a prevádzkujú bývanie, je presvedčivé to, že vznikol z poznania, že vláda ako developer a manažér bývania nemala veľký úspech. Toto je opakujúca sa téma v povojnovej Amerike po druhej svetovej vojne, kde sa vláda snaží zlepšiť problémy s cenami bývania, pričom zápasí s tým, či postaviť a spravovať bývanie, alebo zaplatiť za to iným.

Experimentálny program pomoci pri bývaní (EHAP)

História CSA opisuje začiatky EHAP v roku 1970 ako test „dopadov a uskutočniteľnosti poskytovania príspevkov rodinám s nízkymi príjmami, ktoré im pomôžu získať existujúce, slušné nájomné bývanie podľa vlastného výberu“. Toto slovo „výber“ je kľúčové, pretože informuje o základnej myšlienke programu sekcie 8, ktorý sa vyvíjal v priebehu desaťročí, a poskytuje ľuďom, ktorí potrebujú bývanie, možnosť nakupovať na súkromnom trhu za federálne peniaze. Boli štyri otázky, na ktoré chcela vláda experimentom odpovedať.

• Koľko rodín by sa zúčastnilo?
• Aké bývanie by si vybrali a kde?
• Čo by robili súkromní poskytovatelia bývania?
• Koľko by stál program?

Toto sú opäť témy takmer každého hodnotenia programu založeného na hotovosti. Úžasné je, že kým sme dostali odpovede, trvalo to až do roku 1980 a výsledky znejú rovnako dobre ako otázky. Kategoricky boli výsledky (z histórie CSA),

• Kvalita bývania a participácia – Dospelo sa k záveru, že „dotácie musia byť viazané na štandardy bývania“, ale múdro to bolo spojené s pochopením, že „prísnejšie štandardy bývania obmedzujú účasť“ a že „keď sa dotácia zvyšuje, tým má účasť."
• Zostať v spojení – To, kde sa ľudia rozhodli použiť platby, bolo založené na tom, že zostali blízko a udržiavali si väzby s „príbuznými, susedmi a priateľmi a nie sú ovplyvnení platbami príspevku na bývanie“. Inými slovami, ľudia, ktorí dostali pomoc, boli ako každá iná ľudská bytosť, ktorá sa pokúšala rozhodnúť o tom, kde budú bývať, pričom cenu vyvážili inými faktormi.
• Bez vplyvu na cenu – „Program príspevkov na bývanie nemá prakticky žiadny vplyv na cenu bývania a nestimuluje novú výstavbu ani veľkú rekonštrukciu. Pomáha však zachovať existujúci bytový fond stimuláciou opráv.“
• Spustite to na miestnej úrovni – Odporúčaním v roku 1980 bolo delegovať riadenie programu kupónov na miestne agentúry verejného bývania.

Skutočne presvedčivé je, ako v roku 1980 výsledky experimentu stanovujú presné problémy, ktorým stále čelí dnešný program Sekcie 8; a ako sú tieto výsledky a závery naďalej objavované znova a znova, ale ignorované. Účasť poskytovateľov bývania stále zaostáva a dôvody sú práve v správe spred 42 rokov; keď sa pravidlá a požiadavky sprísnia, súkromní poskytovatelia bývania sa odhlásia z dôvodu nákladov a rizika. Toto sa opäť potvrdilo v štúdii HUD, ktorú často citujem.

A otázka prenosnosti a výberu je tu tiež na mieste. Poukázal som na to opäťa opäť, že očakávanie, že rodina, ktorá dostane poukaz, by sa mala po dlhšej honbe za kvalifikačnou jednotkou vykoreniť, je pre rodinu nespravodlivá a zbytočná. Rodina sa živila na základe rôznych faktorov, ak je spokojná s tým, kde žije, prečo by si tam nemohla uplatniť poukaz už dnes?

Inokedy sa ponorím hlbšie do inflačných dôsledkov experimentu, ale na prvý pohľad výsledky zistili, že program založený na hotovosti zrejme nepodporoval zvyšovanie nájomného ako odpoveď. Jednou z obáv z hotovostného programu, ktorý mám ja, je, že splácanie hotovostných platieb za nájom by malo za následok zvýšenie nájomného na celom trhu. Nemám kvantitatívnu predstavu o tom, ako sa táto inflácia porovnáva s infláciou, ktorú vytvoril LIHTC, keď dotoval stavebné projekty v hodnote niekoľkých miliónov dolárov. Dobrá správa z roku 1980 je však taká hotovosť na prenájom nevedie k viditeľnej inflácii.

Sekcia 8 a poukážky na výber bývania teraz

Centrum pre rozpočet a politické priority dobre zhŕňa chronológiu oddielu 8.

„Program Sekcia 8 bol založený v roku 1974 počas vlády Nixon-Ford. Hlavné zmeny v časti programu založenej na nájomcoch boli uskutočnené legislatívou prijatou v rokoch 1983, 1987 a 1998. Ako súčasť legislatívy z roku 1998 Kongres zlúčil dve predchádzajúce zložky programu sekcie 8 založeného na nájomcoch – certifikáty a poukážky – do jedného programu bývania“.

Dnes existujú dva programy v sekcii 8, Poukážky na výber bývania, program, ktorý umožňuje miestnym ÚVZ vydávať poukážky oprávneným domácnostiam, a poukážky založené na projekte, ktoré prideľujú poukážku bytovej jednotke v kvalifikovanom projekte. V prvom prípade má rodina poukážku a hľadá súkromného vlastníka, ktorý poukážku akceptuje, a v druhom prípade sa poukážka použije ako súčasť predpokladaného príjmu z prenájmu v novovybudovanom projekte, zvyčajne vo vlastníctve a prevádzke neziskovej organizácie. často projekt s 9 % LIHTC a inými kapitálovými dotáciami.

Najdôležitejšie je poznamenať, že kupónový program od samého začiatku a počas celej svojej histórie bol koncipovaný tak, aby umožnil ľuďom s menšími peniazmi rozhodnúť sa, kde budú bývať a aké sú hranice týchto možností, keď budú môcť túto možnosť uplatniť. výber s príliš mnohými pravidlami a obmedzeniami. Riadenie kvality bývania niečo stojí, najmä menší výber pre držiteľov poukážok. Obavy zo súkromného ziskuchtivosti na úkor daňových poplatníkov a držiteľov poukážok viedli k čoraz väčšej regulácii, ale zároveň mali tendenciu odtláčať súkromných poskytovateľov bývania od účasti. Ako pokračujeme v preskúmaní programu, toto bude pokračujúca a neúprosná téma.