120-kilometrová jazda vlakom medzi mestami Luoyang a Zhengzhou je ukážkou ekonomickej malátnosti a zničených snov. Z okna prechádzajú nekonečné, napoly postavené obytné veže jedna za druhou počas hodinovej cesty. Mnohé z budov sa zdajú byť takmer dokončené; niektoré sú hotové a stali sa domovom pre rodiny. Ale oveľa viac sú prázdne skelety, kde sa výstavba už dávno skončila. Developerom došla hotovosť a už nemôžu platiť robotníkov a nakupovať materiály. Projekty sa zastavili. Rodiny nikdy nedostanú svoje domovy.
Cesta vlakom cez srdce Číny pomáha vysvetliť jednu z najväčších kríz v krajine v poslednej dobe: stratu dôvery verejnosti vo vládny ekonomický model. Po celé desaťročia bol sektor nehnuteľností symbolom nezastaviteľného vzostupu Číny. Súkromní podnikatelia zarobili obrovské majetky. Priemerní ľudia boli svedkami toho, ako ich čisté imanie prudko stúpalo, keď sa hodnoty domu strojnásobili. Miestne samosprávy naplnili svoje pokladnice predajom rozsiahlych pozemkov developerom. Ohromujúcich 70 % bohatstva čínskej domácnosti je teraz viazaných v nehnuteľnostiach.
Podkopať dôveru v tento model znamená otriasť základmi čínskeho rastového zázraku. S rozsiahlymi blokádami Covid-19 a tvrdými zásahmi proti súkromným podnikateľom sa to deje na mnohých frontoch. Nikde to však nie je jasnejšie ako v odvetví nehnuteľností, ktoré tvorí odhadom 25 % HDP. Začatie nových projektov v júli v porovnaní s predchádzajúcim rokom kleslo o 45 %, predaj domov o 33 % a investície do nehnuteľností o 12 %. Dôsledky sa šíria cez ekonomiku a zasahujú tak výrobcov nábytku, ako aj oceliarov. Rána dôvery prichádza v kritickom čase pre čínskeho lídra Si Ťin-pchinga, ktorému bude na straníckom kongrese v októbri pravdepodobne udelené tretie funkčné obdobie.
Oživenie dôvery v systém je pre pána Xi a komunistickú stranu kľúčové. Reakcia vlády však bola netypicky nesúrodá a pomalá, pričom sa zdá, že predstavitelia zložitosti situácie boli ohromení. Aby sa obnovila viera v trh s bývaním, verejnosť potrebuje vidieť ukončené zastavené projekty a rast cien. Stavebným firmám a ich pracovníkom je potrebné vrátiť peniaze a miestnym a zahraničným investorom vrátiť ich produkty s pevným príjmom. A to všetko sa musí urobiť bez opätovného nafúknutia neudržateľnej dlhovej bubliny, ktorou sa trh s nehnuteľnosťami stal.
Čiary v piesku
Bytová kríza má dve bezprostredné príčiny. Prvým je zásah vlády proti excesom v odvetví nehnuteľností. Od augusta 2020 úradníci obmedzili pomery developerov k pasívam k aktívam, čistému dlhu k vlastnému imaniu a hotovosti ku krátkodobému dlhu v rámci politiky známej ako „tri červené čiary“. To mnohých prinútilo zastaviť neudržateľné požičiavanie a predávať aktíva, čo výrazne obmedzuje ich schopnosť pokračovať v budovaní a predaji nových projektov.
Čínska politika nulovej covid je druhým úderom. Centrálna vláda prinútila desiatky miest zamknúť obyvateľov vo svojich domovoch na celé dni a niekedy aj týždne, keď sa objavia prípady covid. V čase písania tohto článku sú megamestá Chengdu a Shenzhen úplne alebo čiastočne uzamknuté. Odstávky zabránili ľuďom prezerať si domy a nakupovať. Mali tiež vplyv na psychiku spotrebiteľov. Podnikatelia sa obávajú náhleho zatvorenia svojich podnikov. Zamestnanci sa obávajú, že budú prepustení. Tento druh strachu nepodporuje kúpu domu.
Výsledkom je chrumkavosť. Čínski developeri sú veľmi závislí na predaji domov dlho pred ich postavením, aby vytvorili likviditu. Minulý rok predali 90 % domov. Ale bez prístupu k dlhopisom a pôžičkám, keďže banky znižujú svoju expozíciu v sektore nehnuteľností a nové predaje teraz klesajú, sa povaha trhu s nehnuteľnosťami podobná Ponziho naplno prejavila.
Evergrande, svetovo najzadlženejší developer, v decembri skrachoval. Úsilie o reštrukturalizáciu svojich zahraničných dlhov, ktoré malo byť vzorom, zmeškalo termín do konca júla. Najmenej 28 ďalších realitných spoločností zmeškalo platby investorom alebo prešlo reštrukturalizáciou. Podľa prieskumnej firmy Gavekal bolo obchodovanie s akciami 30 vývojárov kótovaných v Hong Kongu, ktorí podľa tržieb tvoria 10 % trhu, zmrazené. Začiatkom augusta sa polovica čínskych kótovaných vývojárov obchodovala s pomerom ceny k zisku menej ako 0.5, čo je úroveň, na ktorej sa Evergrande obchodoval štyri mesiace pred zlyhaním, poznamenáva Song Houze z MacroPolo, think-tanku v Chicagu.
Firmy, ktoré boli ešte pred niekoľkými mesiacmi považované za bezpečné stávky, majú teraz problémy. Vezmite si Country Garden, najväčšieho čínskeho developera podľa tržieb. Začiatkom tohto roka väčšina analytikov pokrčila obavami, že sa dostane pod tlak. Investori pokračovali v nákupe jej dlhopisov. Ale 30. augusta Country Garden odhalila, že zisky za prvý polrok klesli takmer o 100 %. Trh s nehnuteľnosťami „rýchlo skĺzol do ťažkej depresie“, uvádza vo svojich ziskoch. Napätie na Country Garden naznačuje, že problémy už nie sú špecifické pre niektorých vývojárov. Celé odvetvie je ohrozené.
Potenciálni kupci domov vypadli z trhu. Oveľa znepokojujúcejšie sú však milióny ľudí, ktorí často roky čakajú na domy, za ktoré už zaplatili. Len 60 % domov, ktoré boli predpredané v rokoch 2013 až 2020, bolo dodaných.
Pán Liu, ktorý požiadal, aby sa uvádzalo jeho priezvisko, si v roku 2014 kúpil byt v Zhengzhou, pričom zaplatil počiatočnú zálohu 250,000 40,000 jüanov (2017 XNUMX USD). Dom mal byť dokončený v roku XNUMX. Ten deň však nikdy nenastal. Namiesto toho si prenajal byt a nakoniec si kúpil ďalší v starej budove bez výťahu. Je to sotva život, ktorý si pre seba predstavoval. Pán Liu nikdy nezačal splácať hypotéku a vedie nekonečné diskusie s developerom o tom, ako získať späť svoju zálohu. "Nemá to zmysel," hovorí.
Analytici si boli vedomí týchto problémov už roky, ale verili, že čínske úrady nedovolia poškodeným kupcom nehnuteľností protestovať. V správe, ktorú pred dvoma rokmi zverejnila účtovnícka firma pwc, sa uvádza, že aj keď sa výstavba bytových projektov zastaví, „stovky alebo tisíce nekoordinovaných domácností majú zvyčajne malú schopnosť veci ovplyvňovať“.
Tento výpočet bol postavený na hlavu. Malé, ale vplyvné hnutie za zhromažďovanie a zverejňovanie údajov o odmietaní splácať hypotéky úrady zaskočilo. 12. júla anonymní dobrovoľníci začali zdieľať údaje o bojkotoch hypoték na sociálnych sieťach. Doteraz bolo identifikovaných asi 350; Analytici sa domnievajú, že je to pravdepodobne zlomok skutočného čísla. Štátni cenzori urobili všetko, čo bolo v ich silách, aby odstránili zmienky o výbušninách, no zdá sa, že poznanie protestov sa napriek tomu rozšírilo. Ostatní budú presvedčení, aby odložili nákupy alebo zastavili splátky hypotéky.
Investori a potenciálni kupci domov teraz s nepokojom sledujú, ako štát skladá svoju reakciu na centrálnej aj miestnej úrovni. Čínske mestá už viac ako desať rokov používajú dlhý zoznam pravidiel a stimulov na doladenie miestnych trhov s nehnuteľnosťami, zvyčajne s cieľom obmedziť špekulácie a schladiť rýchly rast cien. Tie zahŕňali kontrolu nad prístupom k hypotékam, ako aj limity na to, kto si môže kúpiť domy a koľko si ich môže kúpiť.
Mestá teraz tieto pravidlá uvoľňujú. Podľa čínskej investičnej banky cicc oznámili mestské samosprávy od mája do júla 304 jednotlivých opatrení na obnovenie dôvery. Zhengzhou, v centre hypotekárnych protestov, bol prvý krok. V marci oznámila 18 akcií v nádeji stimulovať dopyt. Išlo o opatrenia na uľahčenie získavania hypoték a na umožnenie kúpy bytov rodinám so staršími členmi, ak sa presťahujú do mesta.
Tieto signály pre kupujúcich pritiahli veľa pozornosti – nie preto, že oživili dopyt, ale preto, že sa zdá, že sú v rozpore s politikou centrálnej vlády. Vo videu, ktoré sa v auguste šírilo po čínskych sociálnych médiách, bolo vidieť, ako miestny šéf komunistickej strany v provincii Hunan vyzýva ľudí, aby si kúpili čo najviac domov: „Kúpili ste tretí? Potom si kúpte štvrtý." Správa je v rozpore s odkazom samotného pána Xi, ktorý varoval, že „domy sú na bývanie“ a určite nie na špekulatívne investície.
Regulačné orgány a úradníci tiež povzbudili miestne samosprávy, aby vytvorili záchranné fondy na investovanie do nedokončených projektov bývania a prípadne pomohli dodať domy frustrovaným kupcom. Zhengzhou vyčlenil na túto vec 80 miliárd jüanov (12 miliárd dolárov). Predpokladá sa, že miestne fondy budú lepšie vyhovovať podmienkam v teréne.
Zhengzhou experimentuje so zatiaľ asi najagresívnejším miestnym plánom. Mestská vláda vydala smernicu pre developerov, ktorá hovorí, že všetka zastavená výstavba sa musí reštartovať do 6. októbra. Insolventné spoločnosti, ktoré tak nemôžu urobiť, musia požiadať o reštrukturalizáciu, aby priniesli nové investície, a tiež splatiť všetky zálohy, ktoré zaplatili kupujúci domov, ako je pán Liu. Ak tak neurobíte, vývojári budú vyšetrovaní za spreneveru a iné závažné trestné činy.
Politici od polovice mája opakovane znižovali úrokové sadzby hypoték. S cieľom zaručiť dodávky domov sa centrálna vláda rozhodla plne zaručiť vydávanie nových dlhopisov niektorými súkromnými developermi, čím sa riziko efektívne presunulo na štát. Longfor, spoločnosť s problémami v oblasti nehnuteľností, ocenila 1.5. augusta dlhopis v hodnote 3.3 miliardy jüanov s kupónovou sadzbou 26 %, čo je výrazne pod trhovou cenou. Bolo to možné len preto, že dlhopis bol plne upísaný štátnou agentúrou China Bond Insurance. Plánuje sa viac takýchto emisií s cieľom dodať likviditu developerom, ktorých vláda považuje za vyššiu kvalitu. Je to začiatok programu výberu víťazov.
Ďalším bodom štátnej podpory je priama likvidita. 22. augusta centrálna banka a ministerstvo financií uviedli, že podporia špeciálne pôžičky od štátom riadených politických bánk, ktoré môžu byť poskytnuté na dokončenie predpredaných domov. Veľkosť programu nebola zverejnená, ale spravodajská služba Bloomberg uviedla, že bude k dispozícii 200 miliárd juanov.
Tento druh verejných výdavkov je dvojsečná zbraň. Na jednej strane to pomôže dodať domy právoplatným vlastníkom a reštartovať splátky hypoték, čím sa zníži tlak na banky. Peniaze však zároveň zapĺňajú dieru vytvorenú zlou miestnou správou a pochybnými developermi. „To jednoducho predstavuje peniaze, ktoré sa inde nedajú minúť na stimuly,“ poznamenáva Alex Wolf z banky JPMorgan Chase.
Späť na rysovaciu dosku
Snahy mesta Zhengzhou povzbudiť nových kupcov od marca stroskotali. Namiesto toho sa podmienky naďalej zhoršovali, čo naznačuje, že vŕtať sa v miestnych politikách nestačí. Miestne záchranné fondy tiež vyzerajú chabo. Na papieri má niekoľko miest veľké peniaze na míňanie, ale spoliehajú sa na financujúce firmy miestnej samosprávy, ktoré samy nemajú hotovosť. Analytici pozorne sledujú pokus Zhengzhou reštartovať celú výstavbu do mesiaca, no mnohí sa pýtajú, či sú k dispozícii finančné prostriedky potrebné na takúto rýchlu opravu. Opatrenia by mohli rozpútať vlnu kolapsov medzi menšími developermi, čo by spôsobilo paniku a finančné otrasy.
Investori vkladajú viac nádejí do centrálnej vlády, no jej reakcia zatiaľ nezodpovedá rozsahu krízy. Program pôžičiek vo výške 200 miliárd juanov môže predstavovať len 10 % toho, čo je potrebné na dokončenie všetkých nedokončených domov v krajine. Podľa pána Songa z MacroPolo bola od roku 5 predpredaná rezidenčná nehnuteľnosť v hodnote približne 2020 biliónov dolárov, vďaka čomu je záchrana dokonca aj malej časti týchto domov neuveriteľne nákladná.
Centrálna vláda má stále viac pák, ktoré môže potiahnuť. Larry Hu z Macquarie, investičnej banky, hovorí, že je možné zaviesť niekoľko opatrení. Patrí medzi ne dočasné uvoľnenie politiky „troch červených čiar“ alebo prísľub, že bude pôsobiť ako veriteľ poslednej inštancie pre všetky zastavené projekty bývania. Ten druhý, hoci je drahý, je plne v rámci finančných možností ústrednej vlády.
Diskusia sa teraz nezameriava na to, či centrálna vláda dokáže obnoviť dôveru, ale na to, ako ďaleko je ochotná zájsť. Pôvodný zásah proti pákovému efektu mal potrestať spoločnosti, ktoré sa príliš zadlžili. Väčšia záchrana podnieti viac developerov, aby požiadali o pomoc pri dokončovaní domov, čím prinúti vládu, aby ešte viac dotovala sektor nehnuteľností, píše Allen Feng z výskumnej firmy Rhodium: „Presne opak toho, čo bolo zamýšľané s ' tri červené čiary“.
Kampaň proti pákovému efektu mala tiež v nasledujúcom desaťročí viac zosúladiť sektor nehnuteľností s dopytom. Úradníci už dlho uznávajú, že developeri predávali príliš veľa domov. Asi 70 % predaných od roku 2018 kúpili ľudia, ktorí už nejaký vlastnili, odhaduje JPMorgan. Obmedzenie úrovne dlhu malo prinútiť firmy prispôsobiť sa skutočnému dopytu.
Tento dopyt pravdepodobne klesne, pretože rast populácie Číny sa spomaľuje. Predaj domov dosiahol v roku 1.57 2021 miliardy štvorcových metrov, čo je viac ako dvakrát viac ako v roku 2007. Ale Chen Long z Plenum, ďalšia výskumná firma, predpokladá, že reálny ročný dopyt klesne v nasledujúcom desaťročí na 0.88 až 1.36 miliardy štvorcových metrov. dochádza k demografickému posunu a urbanizácia sa spomaľuje. Opätovné nafúknutie trhu znamená podopretie bubliny.
Vládny akt o rovnováhe je plný rizika. V polovici októbra sa bude konať kongres strany, keďže veľké mestá sa uzavrú. Bojkoty hypoték budú rásť a možno sa ešte zväčšia. Celková dôvera v čínske ekonomické základy by mohla prekročiť hranicu, za ktorou bude oveľa ťažšie obnoviť sa. To všetko znamená, že tretie funkčné obdobie pána Xi sa začne za nepriaznivých okolností.
© 2022 The Economist Newspaper Limited. Všetky práva vyhradené.
Od The Economist, publikované v licencii. Pôvodný obsah nájdete na https://www.economist.com/finance-and-economics/2022/09/12/chinas-ponzi-like-property-market-is-eroding-faith-in-the-state
Zdroj: https://finance.yahoo.com/news/china-ponzi-property-market-eroding-191632180.html