Peňažné toky čínskych developerov klesli o viac ako 20 %

PEKING – Peňažné toky čínskych developerov – znak schopnosti spoločností udržať sa nad vodou – sa tento rok po stabilnom raste v poslednom desaťročí podľa Oxford Economics zmenšili.

Podľa analýzy vedúceho ekonóma firmy Tommyho Wu sú peňažné toky vývojárov do júla medziročne nižšie o 24 % na ročnej báze.

Údaje ukázali, že ide o prudké spomalenie rastu takmer každý rok minimálne od roku 2009. Celkové financovanie k júlu bolo 15.22 bilióna jüanov (2.27 bilióna dolárov) na ročnej báze, oproti 20.11 biliónom jüanov v roku 2021.

Pokles prichádza v dôsledku toho, že dopyt po úveroch v Číne v júli zaostal za očakávaniami a boje developerov sa vlečú.

Asi pred dvoma rokmi začal Peking tvrdo zasahovať proti vysokej závislosti developerov od dlhu pri raste. Najmä Evergrande zlyhal koncom minulého roka. Iným vývojárom sa páči shimao tiež zlyhali, napriek tomu, že sa zdá, že má zdravšie súvahy.

Zatiaľ čo investori začali byť voči čínskym realitným spoločnostiam opatrní, developeri teraz čelia riziku straty ďalšieho dôležitého zdroja peňažných tokov: preddavkov kupujúcich nehnuteľností.

Domy sa v Číne zvyčajne predávajú pred dokončením. Od konca júna však niektorí kupujúci protestujú proti meškaniu výstavby bytov zastavenie splátok hypotéky.

„Jadrom problému je, že developeri nehnuteľností nemajú dostatočné peňažné toky – či už kvôli nákladom na obsluhu dlhu, nízkemu predaju bytov alebo zneužívaniu financií – aby mohli pokračovať v projektoch,“ uviedol Wu minulý týždeň v správe.

"Vyriešenie tohto problému obnoví dôveru kupujúcich v developerov, čo pomôže podporiť predaj bytov a následne zlepší finančné zdravie developerov."

Viac ako 2 miliardy USD vo vysoko výnosných developerských dlhoch je splatných v septembri – to je viac ako dvojnásobne viac ako v auguste, podľa analýzy Morgan Stanley z 10. augusta.

Asi štvrtina kupujúcich domov, ktorí si kúpili nehnuteľnosť pred dokončením, je naklonená zastaviť splátky hypotéky v prípade pozastavenia výstavby, uviedla americká investičná banka v správe z 15. augusta s odvolaním sa na vlastný prieskum AlphaWise Consumer Survey.

Nielen nehnuteľnosti účtujú za väčšinu bohatstva domácností v ČíneAnalytici však odhadujú, že nehnuteľnosti a odvetvia súvisiace s nehnuteľnosťami tvoria viac ako štvrtinu čínskeho HDP. Prepad nehnuteľností prispel k celkovému spomaleniu ekonomického rastu v tomto roku.

V snahe podporiť rast Čínska ľudová banka znížila sadzby vrátane an v pondelok nečakaný rez 10 bázických bodov na niektoré jednoročné úrokové sadzby pre inštitúcie, známe ako strednodobé úverové facility.

Zatiaľ čo PBOC môže dúfať, že zníženie by mohlo zmierniť niektoré zaťaženie kupujúcich domov a pomôcť vývojárom získať pôžičky, problém sa netýka len financovania, povedal Bruce Pang, hlavný ekonóm a vedúci výskumu pre Veľkú Čínu v JLL.

Poznamenal, že pre vývojárov je ťažšie získať financovanie vlastnými silami a museli sa viac spoliehať na predpredaje kupcom domov. Ľudia sú však pri kúpe nových domov čoraz opatrnejší kvôli očakávaniam budúceho zamestnania a návratnosti existujúcich investičných produktov, dodal.

Napriek viacerým správam o vládnych plánoch udržať financovanie developerov, centrálna vláda ešte oficiálne neoznámila širšiu podporu pre nehnuteľnosti. Informovalo o tom čítanie zo zasadnutia vlády na vysokej úrovni minulý mesiac miestne samosprávy sú zodpovedné za dodanie dokončených domov.

Spomedzi troch hlavných zdrojov financovania developerov tento rok najviac klesli zálohové platby a vklady, a to až o 34 %, podľa analýzy Wu.

Úver ako zdroj financovania klesol o 22 %, zatiaľ čo vlastný kapitál vrátane akcií a dlhopisov klesol o 17 %, ukázali anualizované údaje.

Investičné fondy sa do značnej miery držali ďalej od čínskych developerov, čím sa znížil potenciálny zdroj financovania.

„Znepokojujúci bol nedostatok ochoty a rýchlosti zo strany vrcholných politikov pri riešení problémov s financovaním developerov nehnuteľností,“ uviedla Carol Lye, asistentka portfólio manažéra v Brandywine Global, v e-mailovej odpovedi pre CNBC.

Lye povedal, že alokácia investičnej správcovskej spoločnosti do čínskych nehnuteľností je nízka a že Brandywine vlastní „vysokokvalitné dlhopisy nehnuteľností, ktoré boli uprednostňované z hľadiska vládnej podpory“.

Niektorí investori sa dokonca obrátili na spoločnosti v iných častiach Ázie.

„Vystúpili sme takmer zo všetkých našich podielov v rezidenčnej oblasti Číny. Je to skôr hra na počkanie, pokiaľ ide o získanie späť expozície,“ povedal Xin Yan Low, portfóliový manažér pre ázijské majetkové akcie v spoločnosti Janus Henderson so sídlom v Singapure. Odmietla zdieľať časový rámec týchto predajov.

"V regióne stále existuje veľa alternatív, najmä po opätovnom otvorení teraz, Singapur, Austrália, v podstate späť k úplnému znovuotvoreniu, základy sú silné," povedala.

Najvyššie podiely v jej spoločnom riadení Horizon Asia-Pacific Property Income Fund zahŕňajú Japan Metropolitan Fund Invest, Mapletree Logistics Trust a Hang Lung Properties.

Patrick Ge z Morningstar to uviedol v správe z tohto mesiaca niektoré fondy sa odklonili od čínskeho majetku do iných ázijských sektorov s vysokým výnosom, ako sú indické spoločnosti na výrobu obnoviteľnej energie a indonézske nehnuteľnosti.

Celkovo sa v správe uvádza, že peniaze investované do čínskych majetkových fondov klesli za šesť mesiacov o 59 %.

V správe sa však uvádza, že investičný gigant BlackRock bol medzi spoločnosťami, ktoré kupovali čínske dlhopisy nehnuteľností – vrátane tých od Shimao.

Správca aktív neodpovedal na žiadosť CNBC o komentár.

- Michael Bloom z CNBC prispel k tejto správe.