Ako odložiť dane z predaja dovolenkového domu

Povedzme, že predávate svoj dovolenkový dom, ktorý používate na osobné účely a tiež ho prenajímate tretím stranám. Celkom bežné nastavenie. Ak si kúpite nový dovolenkový dom, môžete odložiť uznanie vášho zisku z predaja? Ak áno, ako? Aby sme to zistili, spýtali sme sa Bruce Bell, advokát v chicagskej kancelárii v Schoenberg Finkel, Beederman, Bell Glazer.

Larry Light: Ako to funguje z hľadiska daní?

Bruce Bell: Internal Revenue Code umožňuje daňovníkom odložiť zisky z predaja nehnuteľností používaných na obchodné alebo investičné účely, ak sú výnosy reinvestované do iných obchodov s nehnuteľnosťami alebo investícií do nehnuteľností. Existujú pravidlá, ako sa vyhnúť úplnému uznaniu: všetko hotovosť z predaja musí byť reinvestovaná do náhradnej nehnuteľnosti a vo všeobecnosti k nadobudnutiu novej nehnuteľnosti musí dôjsť do 180 dní odo dňa predaja opustenej nehnuteľnosti.

Light: Aké ďalšie kroky musíte podniknúť?

bell: Ak chcete zistiť, či máte nárok na odloženie dane, spočítajte počet dní, počas ktorých je dom prenajatý a používaný na osobné účely. Nehnuteľnosť, ktorú predávate, musíte vlastniť aspoň 24 mesiacov pred dátumom predaja, čo sa nazýva obdobie spätného náhľadu.

Dom sa tiež musí prenajať za primeranú trhovú hodnotu na 14 dní alebo viac počas každého z dvoch 12-mesačných období bezprostredne predchádzajúcich predaju. Navyše, vaše osobné užívanie domu počas tohto časového obdobia nesmie presiahnuť 14 dní alebo 10 % z počtu dní, počas ktorých je dom prenajatý za trhové sadzby.

Light: A čo časy, keď tam nebývate a miesto nie je prenajaté?

bell: Dni, keď je nehnuteľnosť voľná a k dispozícii na prenájom, sa nepovažujú za dni osobného užívania. To isté platí pre dni, keď sa nehnuteľnosť opravuje alebo vylepšuje, ktoré sa nepovažujú za dni prenájmu. Toto všetko musíte vedieť zdokumentovať.

Light: Čo ešte?

bell: Počas 24-mesačného obdobia spätného sledovania môžete obmedziť svoje osobné používanie nehnuteľnosti a zvýšiť využitie na prenájom, aby ste uspokojili bezpečný prístav. Ak nehnuteľnosť počas tohto časového obdobia používajú iní členovia rodiny, môžete im účtovať nájomné podľa trhových sadzieb namiesto toho, aby ste im dovolili bývať v dome bez poplatku alebo so zľavou. Akákoľvek kombinácia zníženého osobného používania a zvýšeného prenájmu nehnuteľnosti vám môže pomôcť dosiahnuť vaše ciele.

Light: Aké tvrdé a rýchle sú tieto pravidlá bezpečného prístavu?

bell: Bezpečný prístav je usmernenie IRS, ktoré, ak bude splnené, vás uistí, že IRS nebude spochybňovať výmenu. Ak sa inak priblížite, ale nedokážete splniť požiadavky bezpečného prístavu, možno budete chcieť požiadať o výmenné zaobchádzanie, aj keď nie je isté, že IRS nenapadne váš odklad zisku z predaja majetku.