Štátni zákonodarcovia prijímajú miestne nariadenia, ktoré zvyšujú náklady na bývanie

Guvernéri a zákonodarcovia v celej krajine pokračujú navrhnúť a zrealizovať politiky na vytvorenie konkurencieschopnejšieho daňového a regulačného prostredia, sčasti na prilákanie investícií, ktoré prinesú zamestnávateľov a dobre platené pracovné miesta. Ak však nie je dostatočná a cenovo dostupná ponuka bývania, ktorá by pokryla prílev rodín podporovaných novými pracovnými miestami, potom majú štátni úradníci ďalší problém. To je výzva, s ktorou teraz zápasia tvorcovia politík v mnohých rýchlo rastúcich štátoch.

Napríklad v Severnej Karolíne, medzi top 10 najrýchlejšie rastúcich štátov minulý rok členovia štátneho valného zhromaždenia teraz zvažujú legislatívu, ktorá by „deannex“ alebo odstránila z miestnej územnej jurisdikcie nehnuteľnosť v Summerfielde, meste neďaleko Greensboro, kde miestni predstavitelia opakovane odmietli navrhovaný rozvoj. Zákonodarcovia zvažujú záležitosť celoštátneho záujmu, pretože Summerfield leží v časti Severnej Karolíny, kde je potrebné zvýšiť ponuku bývania, aby bolo možné uspokojiť viaceré masívne projekty ekonomického rozvoja, ktoré majú do tejto oblasti priviesť veľa nováčikov. Tento krok a súvisiace návrhy v iných štátoch demonštrujú, že diskusia o nákladoch na bývanie a územnom plánovaní má tendenciu sa rozhorčovať a narúša tradičné politické koalície.

Summerfield, ktorý bol začlenený v roku 1996, aby sa nestal súčasťou Greensboro, má vyňaté územné plánovanie, takže vo veľkej časti mesta možno postaviť len rodinné domy a to na pozemkoch s rozlohou 1.3 akra. Krok na schválenie štátnej legislatívy k deannex časti Summerfield s cieľom povoliť výstavbu nového bývania nasleduje po rokoch formálnych žiadostí o uvoľnenie uvedených obmedzení a dokonca aj po potvrdení zo strany vládnych predstaviteľov Summerfieldu, že ich zónová politika sa musí zmeniť.

Mestský právnik v Summerfielde Varoval mestská rada v roku 2021, že jej praktiky vylučujúceho územného plánovania vyžadujú súdny spor podľa zákona o spravodlivom bývaní. „Ak sa chcete vyhnúť potenciálnej zodpovednosti, vytvorte vo svojej vyhláške možnosti, ktoré umožnia dostupné bývanie niekde v Summerfielde,“ poradil mestský právnik. "Teraz ani nemusíte identifikovať kde," dodal Summerfieldov právnik. „Všetko, čo musíte urobiť, je vytvoriť zónový rámec, ktorý by umožnil nejakému developerovi prísť a povedať: Vieš čo, chcel by som dať hustejšie bývanie.“ Predstavitelia Summerfieldu odmietli prijať túto radu.

Nedostatočná ponuka bývania a rýchlo rastúce náklady na bývanie sa netýkajú iba Summerfieldu a okolia. Cato inštitút študovať vydaný v decembri 2022 zdôraznil, ako rast populácie v Severnej Karolíne prekračuje rýchlosť výstavby nových bytov. Zatiaľ čo reštriktívne miestne zónovanie bráni rastu ponuky bývania v mnohých iných častiach štátu, potreba napraviť túto záležitosť je obzvlášť nevyhnutná v Greensboro a okolitom regióne, často označovanom ako Triad.

Greensboro, ktoré susedí so Summerfieldom, zaradil číslo jedna v krajine v minulom roku za najväčší nárast nákladov na prenájom, pričom nájomné za jednoizbový byt v Greensboro vyskočilo za jeden rok o 74 %. Toyota, Boom Supersonic, Publix a ďalší investujú v regióne miliardy do nových výrobných a distribučných zariadení, ktoré prinesú tisíce dobre platených pracovníkov. Túžba zabezpečiť, aby títo pracovníci a ich rodiny mali prístup k cenovo dostupnému bývaniu, spolu s odmietnutím miestnych úradníkov odstrániť alebo zmierniť regulačné prekážky pri výstavbe väčšieho počtu bytov, viedli štátnych zákonodarcov v Raleigh k záveru, že musia konať.

Boom Supersonic investuje pol miliardy dolárov do vybudovania závodu na výrobu nadzvukových prúdových lietadiel, ktorý sa nachádza 11 minút jazdy autom od Summerfieldu. Toto zariadenie zamestná viac ako 2,000 ľudí. Toyota vynakladá 3.4 miliardy dolárov na vybudovanie závodu na výrobu lítiových batérií, ktorý sa nachádza 35 minút od Summerfieldu. Predpokladá sa, že tento závod na výrobu batérií, ktorý bude prvým závodom Toyoty v Severnej Amerike, zamestná 3,875 400 ľudí. Publix medzitým vynakladá 1,000 miliónov dolárov na vybudovanie distribučného komplexu s rozlohou viac ako dva milióny štvorcových stôp v blízkosti, ktorý bude zásobovať obchody s potravinami v celej Severnej Karolíne a Virgínii. Tento projekt vytvorí XNUMX nových pracovných miest.

Významný hospodársky rozvoj v regióne a potreba dodatočného bývania nespôsobili, že členovia mestskej rady v Summerfielde zmenili kurz. Po počiatočnom návrhu nového bytového komplexu s 1,161 2021 jednotkami v roku 600 developer zredukoval svoj návrh na projekt so XNUMX jednotkami. Mestská rada tento návrh zamietol v hlasovaní, ktoré sa konalo 22. februára. Predseda senátu Pro Tempore Phil Berger (R) vo vyhlásení vysvetlil, prečo pokračujúca neústupčivosť na miestnej úrovni teraz vyvoláva reakciu štátnej legislatívy:

"Neviem, či plány predložené miestnym developerom by mala alebo nemala schváliť miestna rada," uviedol senátor Berger. „Viem, že Triáda priťahuje miliardy dolárov na nový ekonomický rozvoj a keďže naša oblasť neustále rastie, súrne potrebujeme ďalšie bývanie, aby zdravotné sestry, učitelia, záchranári a stavební robotníci, na ktorých sa naša oblasť spolieha, mohli žiť v komunitám, ktorým slúžia“.

Presun Valného zhromaždenia na deannex časti Summerfield sa určite stretne s prudkým odporom miestnych predstaviteľov. „Bolo by veľkou nespravodlivosťou a vytvorilo by sa nebezpečný precedens pre naše valné zhromaždenie, keby sme ignorovali miestnych volených predstaviteľov a urobili takúto zmenu v našom meste,“ hovorí starosta Summerfield Tim Sessoms.

Okrem spôsobu, akým zvyšujú náklady na bývanie a stláčajú ponuku, kritici miestnych zón v Summerfielde tvrdia, že obmedzenia tiež ohrozujú zdravie životného prostredia a verejnú bezpečnosť. S približne 12,000 XNUMX obyvateľmi je Summerfield najľudnatejším mestom Severnej Karolíny bez vodovodnej a kanalizačnej infraštruktúry. V skutočnosti je to najväčšie mesto v Severnej Karolíne, Južnej Karolíne a Virgínii, ktoré je plne napojené na septické systémy. Ako to urobili v minulosti, predstavitelia Summerfieldu to opäť používajú ako zámienku na zablokovanie navrhovanej bytovej výstavby.

"Mesto nemá ani vodovodný ani kanalizačný systém, ktorý by podporoval viac ako trojnásobok hustoty, ktorú v súčasnosti povoľujú naše vyhlášky o rozvoji," napísal starosta Sessoms vo verejnom liste zverejnenom 9. marca, ktorý vysvetľuje svoje odmietnutie vyššie uvedeného rozvoja. "Summerfield nemá infraštruktúru na riešenie záťaže, ktorú by navrhovaná hustota uvalila na naše už aj tak preplnené školy a preťažené cesty."

Napriek tomu by developer nedávno zamietnutého projektu so 600 jednotkami nainštaloval potrebnú vodnú a kanalizačnú infraštruktúru v Summerfielde. Úradníci zo Summerfieldu v minulosti odmietli navrhované investície do kanalizácie a vodnej infraštruktúry. Tento nedostatok vodnej infraštruktúry sa už roky používa ako dôvod na odpor proti rozvoju a rastu.

David Couch, vlastník pozemku navrhnutého na výstavbu, povedal vo vyhlásení, že „mestská rada v Summerfielde prijala politiku zónovania, ktorá slúžila na vylúčenie obyvateľov so skromnými prostriedkami, a urobila tak s veľkým efektom“.

„Oblasť Greensboro a Guilford County sa minulý rok umiestnila na prvom mieste v krajine v náraste nájomného,“ dodal Couch. "Zúfalo potrebujeme väčšiu ponuku bývania, najmä vďaka úspešnému náboru mnohých ľudí a miliardám dolárov na ekonomický rozvoj v bezprostrednej blízkosti."

Couch a ďalší kritici averzie predstaviteľov Summerfieldu voči rozvoju tvrdia, že udržiavanie 12,000 XNUMX ľudí výlučne na súkromných septikoch, okrem predražovania bývania, predstavuje riziko pre zdravie životného prostredia, pretože takéto septické systémy môžu presakovať do miestnych zásob vody. Okrem environmentálnych rizík, ktoré vyplývajú z nedostatočnej vodnej infraštruktúry, existujú aj zvýšené riziká pre verejnú bezpečnosť. Je to preto, že schopnosť hasiť požiare je znížená, keď neexistuje systém miestnej vodnej infraštruktúry, ktorý by mohli využiť prví zasahujúci.

Šéf hasičského zboru v Summerfielde Chris Johnson hovorí tomuto autorovi, že systém vodnej infraštruktúry by umožnil jeho oddeleniu efektívnejšie reagovať na núdzové situácie. „Keby sme mali hydrantový systém, mali by sme viac ľudí, ktorí by robili skutočné hasenie požiarov, a menej ľudí by sa stiahlo do práce na zabezpečení pozitívneho zdroja vody,“ hovorí šéf Johnson.

Starosta Sessoms hovorí, že prebiehajú snahy o privedenie vodnej infraštruktúry do jeho mesta. „Summerfield pracoval a pracuje na pláne pre vodu pre budúcnosť nášho mesta,“ napísal v e-maile tomuto autorovi. Starosta Sessoms na otázku, kedy sa plánuje prevádzka systému vodnej infraštruktúry v Summerfielde, neodpovedal.

Severná Karolína môže pokročiť s návrhom zákona, ktorý vyradí mestskú radu v Summerfielde z rovnice, či schváliť nové bývanie na veľkom pásme nehnuteľností, ktoré sú v súčasnosti v jurisdikcii mesta. Mnohí veria, že štát by mal ísť ďalej. Napríklad vodca senátnej väčšiny Paul Newton (R). zaviedla právne predpisy v predchádzajúcej relácii, ktorá by zabránila miestnemu zónovaniu v Severnej Karolíne, ktoré obmedzuje rozvoj ďalšieho bývania.

"Toto je problém s dodávkami vytvorený priamo vládou," povedal senátor Newton počas a Udalosť 8. decembra o bytovej politike, ktorú organizuje John Locke Foundation, think-tank so sídlom v Raleigh. Newton dodal, že „súkromný sektor to bude riešiť, ak to uvoľníme“.

Štátni zákonodarcovia a guvernéri v iných štátoch navrhli reformy podobné tým, po ktorých žiadal Newton v Severnej Karolíne. Guvernér Montany Greg Gianforte (R) je napríklad jedným z najhlasnejších zástancov štátnej legislatívy, ktorá bráni miestnym územným obmedzeniam, ktoré bránia rastu ponuky bývania.

„Prísne územné a iné regulácie ponuky bývania sú skutočne mokrou prikrývkou na výstavbu, na zodpovedný rozvoj. Zvyšujú náklady a obmedzujú ponuku,“ povedal guvernér Gianforte Hovoril som členov jeho pracovnej skupiny pre bývanie minulý rok. „Musíme dostať vládu z cesty, kde to môžeme zodpovedne a bezpečne. Potrebujeme predpisy pre verejnú bezpečnosť a ochranu životného prostredia, ale v iných oblastiach musíme prísť na to, ako to zefektívniť.“

Premrštené a rastúce náklady na bývanie spôsobujú zmätok v rodinných rozpočtoch v celých Spojených štátoch a mnohých z nich vytláčajú z trhu s bývaním, a to do takej miery, že tento problém si za posledný rok získal veľkú pozornosť národných médií. New York Times napríklad zverejnil široko diskutovaný september článok premýšľal, čo sa stalo so štartovacím domovom. Predtým New York Times publikoval an článok vlani v júli dokumentujúci, ako sa kríza v oblasti bývania už neobmedzuje len na pobrežia.

„Pravdepodobne je to najhorší čas na prenájom bytu na Manhattane a zároveň dostupnosť kúpy domu v metroch ako Austin je najhoršia, aká kedy bola,“ analýza Bloomberg z 20. septembra. poznamenať,. "V polovici roka 2020 boli mesačné nájomné aj splátky hypoték lacné, no dnes je to naopak."

„Náklady na prenájom alebo kúpu domu sú príliš drahé,“ povedal guvernér Virginie Glenn Youngkin (R) povedal v auguste 2022 v príhovore k Spoločnému peňažnému výboru Senátu Virgínie, ktorý odrážal posolstvo, ktoré počuli guvernéri a zákonodarcovia v mnohých iných štátoch. „Musíme riešiť základné príčiny tohto nesúladu ponuky a dopytu; zbytočné regulácie, príliš zaťažujúce a neefektívne miestne samosprávy, reštriktívna politika zónovania a ideológia boja zubami nechtami proti akémukoľvek novému vývoju.“

Obmedzenie vysokých nákladov na bývanie zostane v dohľadnej budúcnosti jednou z hlavných priorít guvernérov a zákonodarcov v mnohých štátoch. Ako sa ukázalo, stranícke a ideologické sklony nenaznačujú preferenciu guvernéra alebo zákonodarcu v tejto veci, na rozdiel od mnohých iných oblastí. Debata o miestnych zónových obmedzeniach a o tom, či by ich štátni zákonodarcovia mali zrušiť, nikam nevedú. V skutočnosti to bude pravdepodobne eskalovať a v procese vytvárať nekonvenčné politické koalície.