Ďalšie dve „topánky na vypadnutie“ na trhu s nehnuteľnosťami, kým…

Súčasná realita – a možné dôsledky – toho, ako sa môže trh komerčných nehnuteľností vyvíjať v nasledujúcich mesiacoch

Nedávno som sa dozvedel pôvod frázy „čakať, kým spadne druhá topánka“. Koncom devätnásteho storočia mohli obyvatelia bytov v New Yorku počuť zvuky susedov žijúcich nad nimi. Jedným z bežných zvukov bolo vyzúvanie topánok; akonáhle ste počuli tlmené dunenie topánok dopadajúcich na podlahu, čakali ste, že zakrátko začujete padať aj druhú topánku.

Prvou topánkou na americkom trhu s bývaním a komerčnými nehnuteľnosťami bol celý rok 2022: konzistentné zvyšovanie úrokových sadzieb, výrazné zníženie objemov predaja a studený prievan v cenách nehnuteľností. Traja zo šiestich najväčších nových staviteľov domov v krajine nedávno oznámili čisté nové objednávky na jeseň 2022 s poklesom o 15 % (LennarLEN
), 38 % (DR Horton) a 80 % (KB HomeKBH
). V decembri 2022 americké ministerstvo obchodu oznámilo, že predaj nových rodinných domov klesol 27% od decembra 2021.

Pre komerčné realitné firmy, najmä na trhu s kanceláriami, sú podmienky naďalej nepriaznivé. Podľa posledných štúdií až 71% kancelárskych priestorov by mohli podporovať „štvornásobok ich súčasného využitia“. Štatistiky, ako sú tieto, vážne spochybňujú národné štatistiky o voľných pracovných miestach.

Buďme úprimní; Rok 2022 nebol pekný. Odborníci si však stále nie sú istí, ako sa bude rok 2023 formovať. Koľko topánok ešte treba zhodiť, aby sme mohli nazvať to povestné „všetko jasné“ v oblasti bývania a komerčných nehnuteľností? Odpoveď je dve a možná tretia (pre všetkých tých pikových hráčov vonku):

1. audity
2. Mestské dane
3. (Možný) nútený predaj

Prvá topánka, ktorá padne: Audity

Väčšina realitných private equity spoločností má decembrový koniec roka a do konca marca alebo apríla musia svojim bankám a investorom poskytnúť auditované finančné výkazy. Keďže december 2021 bol doslova prostredím najnižších úrokových sadzieb v histórii, pričom nájomné veľmi rýchlo rástlo (tj inflácia), hodnota nehnuteľností bola takmer bez gravitácie. Rýchlo vpred do konca roka 2022 a podmienky boli veľmi odlišné, no mnohí investori do nehnuteľností proaktívne neprehodnotili hodnotu svojich nehnuteľností vzhľadom na dramaticky vyššie úrokové sadzby.

Prečo niektorí investori do nehnuteľností neprehodnotili svoje hodnoty? Na jednej strane nájomné a tým aj zisky v roku 2022 v porovnaní s rokom 2021 pravdepodobne stále rástli. Majitelia nehnuteľností na prvý pohľad radi veria, že ak generujú vyššiu ziskovosť, vytvárajú väčšiu hodnotu, čo je pravda. Ale v oblasti nehnuteľností si ocenenie vyžaduje, aby ste vynásobili svoje zisky hodnotiacim faktorom, aby ste dostali konečnú odpoveď (len aby boli veci trochu mätúce). Svoj zisk vydelíte percentom – nazývaným miera kapitalizácie – aby ste získali aktuálnu hodnotu svojho majetku. Maximálne sadzby majú tendenciu sledovať úrokové sadzby. S rastom úrokových sadzieb rastú aj limitné sadzby. Keď stropné sadzby rastú, hodnota nehnuteľností klesá.

Takže ak je všetko ostatné rovnaké, ak vlastník nehnuteľnosti dosiahol v roku 2022 väčší zisk ako v roku 2021 zo svojich nehnuteľností, je stále pravdepodobné, že bude mať nižšie ocenenie v porovnaní s pred rokom, pretože úrokové sadzby vzrástli takmer o 5 percentuálnych bodov.

A obdobie auditov je momentom pravdy. S výrazne menším počtom transakcií – čo znamená menej ocenení pre odhadcov, ktorí oceňujú komerčné nehnuteľnosti – budú musieť investori do nehnuteľností po prvýkrát od zvýšenia sadzieb brániť svoje hodnoty. Všetko toto „preceňovanie“ sa deje práve teraz a bude trvať nasledujúcich 60 až 90 dní. Je relatívne nízka pravdepodobnosť, že hodnota bude vyššia ako minulý rok.

Prečo je toto všetko dôležité? Ak je maximálna hodnota úveru investora u jeho veriteľa 80 %, banka vám požičia len 80 % – aj keď hodnota vašej nehnuteľnosti klesne. Čo sa stane, ak investor dlhuje banke viac, než koľko je ochotný vám požičať? Buď musíte splatiť celý úver, alebo dať banke viac hotovosti (alebo iných aktív) ako zábezpeku. Počas pandémie banky rýchlo robili úpravy a kryli investorov, ale dnes je všetko úplne inak.

Súčasné podmienky na finančnom trhu sú dramaticky sprísnené. Majitelia, ktorí mohli byť v posledných rokoch v bezpečí, by teraz mohli byť nútení nájsť si iné možnosti financovania. Alebo sa staňte nútenými predajcami.

Existujú investori, ktorí boli dôvtipní a proaktívne čestní tvárou v tvár rastúcim úrokovým sadzbám (aj keď výnosy na ich nehnuteľnostiach stále stúpali), no mnohí si udržali svoje hodnoty rovnaké ako v roku 2021. Niektorí ich dokonca zvýšili.

Tí, ktorí nakopli ocenenie, môžu byť nútení uznať skutočnosť, že úrokové sadzby sú vyššie. Aj keď sa im darí, banky ich môžu prinútiť odpovedať na otázku: Spĺňajú vaše úvery hodnotový test?

Druhá topánka na vypadnutie: Znížené daňové zaťaženie

Ak ste mesto, okres alebo školská štvrť, ktorá vyberá dane z nehnuteľností, váš príjem je založený na dvoch veciach: 1. Millage sadzby (sadzby dane) a 2. Hodnota nehnuteľností, ktoré zdaňujete.

Vždy je rozdiel medzi tým, čo odhadca tvrdí, že nehnuteľnosť má hodnotu, a tým, aká je zdaniteľná hodnota. V priebehu niekoľkých nasledujúcich mesiacov a štvrťrokov sa na súdoch pravdepodobne prejaví veľmi výrazné zníženie hodnoty nehnuteľností. Ako audítori a vlastníci nehnuteľností hovoria o tom, aké vysoké hodnoty môžu byť pre kontrolované financie, tí istí vlastníci nehnuteľností majú tendenciu bojovať so súdmi, aby získali od obcí najnižšiu možnú daňovú hodnotu.

Čo to teda znamená? Ak vyššie úrokové sadzby povedú k nižším hodnotám počas obdobia auditu, investori do nehnuteľností, ktorí vlastnia tieto nehnuteľnosti, sa budú najbližšie obracať na súdy, aby znížili výšku daní, ktoré platia obciam.

Zníženie hodnoty nehnuteľností a zvýšenie miery neobsadenosti znamená pre mestá nižšie daňové príjmy. Keďže mestá zohrávajú veľmi dôležitú úlohu pri poskytovaní rôznych foriem financovania, aby sa obchody s nehnuteľnosťami dostali na cieľovú čiaru, je problematické predstaviť si výrazné zníženie príjmov z daní na miestach, kde sú zlepšenia infraštruktúry životne dôležité pre napredovanie rozvoja nehnuteľností.

Zjednodušene povedané, nižšie daňové príjmy znamenajú menej príležitostí pre developerov.

Táto konkrétna obuv bude veľmi regionálna. Obce majú rôzne stavy finančnej životaschopnosti. Napríklad tým, ktorí majú menšie kancelárske trhy, sa bude dariť lepšie. Obavy z daňového rolovania by sa mohli zmierniť aj zvýšením daňových sadzieb, ktoré by mohlo dočasne napraviť dieru v príjmoch, ale v konečnom dôsledku by akékoľvek miesto z dlhodobého hľadiska pre investorov bolo menej atraktívne.

(Možná) tretia topánka na zahodenie: Nútení predajcovia

Dovoľte mi objasniť jednu vec: nepredpovedám trh núteného predajcu. Môže sa to stať; nemusí.

Ale keď sledujeme, ako prvé dve topánky padnú, všetci musíme mať uši otvorené, aby sme počuli, či táto tretia topánka klesne na trh s bývaním a komerčnými nehnuteľnosťami. Je celkom možné, že kombinácia týchto prvých dvoch faktorov – auditované ocenenia a znížené daňové príjmy – vedie k tomu, že sa investori stávajú nútenými predajcami.

Otázky, ktoré si teraz musíme položiť, sú: „Kedy sa to dozvieme? a "Ako dlho to bude trvať?" Krátka odpoveď je, že sa pravdepodobne dozvieme do leta. Jar je skvelý čas vidieť silu spotrebiteľského trhu, pretože jarná výpredajová sezóna je obdobie, keď si väčšina spotrebiteľov kupuje nové domy (včas) na budúci školský rok. Skoré čajové lístky v jarnej predajnej sezóne sa zdajú byť v poriadku, ale to sa môže rýchlo zmeniť, ak úrokové sadzby z nejakého dôvodu vyskočia.

Bude tiež leto, kým budú banky schopné dešifrovať riešenia pre tých, ktorí nespĺňajú testy LTV ich úverov.

Ak nižšie ocenenie nehnuteľností nebude mať za následok nútený predaj, verím, že sa priblížime k úplnej čistote na trhu s bývaním. Väčšina cyklov znižovania bývania je oveľa dlhšia ako jeden rok, no v komerčných nehnuteľnostiach je všetko volatilnejšie ako kedysi. Maximálne hodnoty sú vyššie, rýchlosť poklesu je rýchlejšia a verím, že keď budú mať investori pocit, že sadzby sú stabilné a riziko núteného predaja bude neutralizované, vznikne skutočný dopyt po nehnuteľnostiach.