Starwood REIT, podobne ako BREIT, obmedzuje spätné odkupy investorov z fondu nehnuteľností

Známe ako SREIT, 14.6 miliardy dolárov REIT predsedá Barry Sternlicht, zakladateľ a generálny riaditeľ Starwood Capital, súkromnej investičnej firmy zameranej na nehnuteľnosti s aktívami v správe viac ako 125 miliárd dolárov. Starwood Capital riadi REIT. Sternlicht je tiež generálnym riaditeľom spoločnosti Starwood Property Trust (STWD), verejne obchodovanej spoločnosti poskytujúcej pôžičky na nehnuteľnosti.

SREIT je druhým najväčším neobchodovaným REIT za Blackstone Real Estate Income Trust, ktorý má čisté aktíva okolo 69 miliárd USD. Vozidlo Blackstone (ticker: BX), známe ako BREIT, presunuté na obmedzenie spätných odkupov v novembri po tom, čo zvýšené žiadosti investorov o výber prekročili svoj 5 % štvrťročný limit.

Rovnako ako BREIT, aj SREIT umožňuje mesačné spätné odkúpenia 2 % z čistej hodnoty aktív alebo NAV a 5 % z NAV štvrťročne.

Zvýšená požiadavka na spätné odkúpenie ukazuje, že mnohí retailoví investori sa presúvajú na výstupy z neobchodovaných REIT, ktoré nie sú obchodované na burze, po tom, čo ich výkonnosť tento rok výrazne prevýšila výkonnosť verejne obchodovaných partnerov. Obrovský rozdiel vo výkonnosti medzi neverejnými a verejnými REIT vytvoril stimul pre investorov do neobchodovaných REIT, aby vyplatili peniaze.

Namiesto obchodovania na burzách ako NYSE sú tieto REIT ako podielové fondy, pretože investori môžu kupovať alebo predávať akcie mesačne na základe ich NAV s výhradou limitov spätného odkúpenia.

V liste finančným poradcom, ktorý bol zaslaný spoločnosti Barron's, SREIT uviedla, že v novembri dostala žiadosti o spätné odkúpenie vo výške 3.2 % NAV. Na základe 2 % mesačného limitu splnila 63 % žiadostí investorov o odkúpenie (0.63 krát 3.2 sa rovná 2). Všetky žiadosti, ktoré neboli splnené, budú musieť byť podané znova v decembri, uvádza sa v liste.

Neobchodované REITS majú mesačné a štvrťročné limity spätného odkúpenia, ktoré ich chránia pred likvidáciou značného množstva nehnuteľností alebo materiálnym zvýšením pákového efektu v reakcii na vysoké požiadavky investorov na spätné odkúpenie.  

„Tieto limity sú navrhnuté tak, aby chránili existujúcich investorov a dlhodobé zdravie vozidla a v konečnom dôsledku maximalizovali hodnotu pre akcionárov,“ napísal SREIT vo svojom liste.

SREIT má podobný mix aktív a štruktúru poplatkov ako BREIT a má porovnateľnú výkonnosť. SREIT, podobne ako BREIT, má väčšinu svojich aktív v bytových komplexoch s viacerými rodinami, po ktorých nasledujú sklady. V posledných rokoch to boli dva najsilnejšie výkonné sektory v odvetví REIT.

Medziročný výnos SREIT do októbra bol 10.2 % v jednej z jeho tried akcií, čo je porovnateľné s výnosom približne 9 % pre BREIT.

Popredné verejné byty REITs ako

Majetkové bývanie

(EQR) a

Stredoamerické bytové spoločenstvá

(

MAA

) sú vypnuté o približne 30 % v roku 2022. Ročný základný poplatok SREIT je 1.25 % čistých aktív a výkonnostný poplatok 12.5 % s 5 % hraničnou sadzbou. Za posledné tri roky sa vrátila približne o 15 % ročne.

Na báze aktív SREIT a BREIT dominujú investície do komerčných nehnuteľností, ktoré sú menej likvidné ako verejne obchodovateľné cenné papiere. Vo svojom 10. štvrťroku SREIT uviedla, že na konci septembra mala okamžitú likviditu vo výške 2.5 miliardy USD, ktorá pozostávala z 1.7 miliardy USD úverovej sily a 800 miliónov USD v hotovosti.

Podobne ako BREIT, aj SREIT v minulom roku rýchlo rástol, keďže celkové aktíva vzrástli v októbri na 30 miliárd USD z približne 20 miliárd USD na konci roka 2021. S približne 15 miliardami nesplatených dlhov na konci septembra má SREIT vyšší pákový pomer ako porovnateľné verejné REIT, ako sú stredoamerické bytové komunity,

Spoločenstvá AvalonBay

(AVB) a

Prologis

(PLD), najväčší sklad REIT. Napríklad AvalonBay má podobnú hodnotu podniku – trhovú hodnotu plus čistý dlh – ako SREIT, ale má nesplatený dlh vo výške 8 miliárd USD.

Napriek tomu sa retailovým investorom páčila výkonnosť neobchodovaných REIT a bohaté dividendové výnosy okolo 4 %. Ale stanovenie limitov na spätné odkúpenia alebo zavedenie brány môže investorov otriasť a potenciálne vyvolať ďalšie žiadosti o výber, pričom neobchodovanému REIT sťaží predaj nových akcií investorom.

Analytik Keefe, Bruyette & Woods Robert Lee začiatkom tohto roka napísal, že alternatívni manažéri túžia prilákať „uzavretý kapitál“ od individuálnych investorov. Aj keď to nie je problém, keď sú dobré časy, povedal, „existuje riziko, že v časoch stresu si jednotliví investori môžu uvedomiť, že nie sú spokojní s nedostatočným prístupom k ich kapitálu.“

Zatiaľ čo limity likvidity sú jasne uvedené v neobchodovanej literatúre REIT, neboli až donedávna problémom. Takto SREIT opisuje svoj plán spätného odkúpenia alebo spätného odkúpenia:

„Aj keď by ste svoju investíciu mali považovať za dlhodobú s obmedzenou likviditou, prijali sme plán spätného odkúpenia akcií, podľa ktorého môžu akcionári každý mesiac požiadať o spätné odkúpenie všetkých alebo akejkoľvek časti ich akcií. Vzhľadom na nelikvidnú povahu investícií do nehnuteľností nemusíme mať dostatok likvidných zdrojov na financovanie žiadostí o spätný odkup. Okrem toho sme zaviedli obmedzenia týkajúce sa množstva prostriedkov, ktoré môžeme použiť na spätné odkúpenia počas ktoréhokoľvek kalendárneho mesiaca a štvrťroka.“

Napíšte Andrewovi Barymu na [chránené e-mailom]